UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không?

UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không? Câu trả lời là có, nhưng không phải trong mọi trường hợp. Kể từ ngày 01/7/2025, khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp gồm cấp tỉnh và cấp xã được áp dụng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã gồm xã, phường, đặc khu được giao thực hiện một số thẩm quyền về thu hồi đất trước đây thuộc cấp huyện.

Điểm quan trọng là phải phân biệt giữa cách gọi thông thường “UBND cấp xã thu hồi đất” và chủ thể trực tiếp được giao thẩm quyền là Chủ tịch UBND cấp xã. Đồng thời, việc xác định cấp xã có quyền ra quyết định trong một hồ sơ cụ thể còn phụ thuộc vào căn cứ thu hồi đất, đối tượng đang sử dụng đất và phạm vi thẩm quyền được pháp luật giao.

Do đó, khi nhận được quyết định thu hồi đất do cấp xã ban hành, người sử dụng đất không nên mặc nhiên cho rằng quyết định đó sai thẩm quyền chỉ vì trước đây cấp xã không có quyền thu hồi đất. Ngược lại, cũng không nên hiểu rằng từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thể thu hồi mọi loại đất của mọi chủ thể. Mỗi trường hợp phải được đối chiếu với căn cứ pháp lý cụ thể.

Căn cứ pháp lý về thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp xã

Việc xác định UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không phải được xem xét cùng với sự thay đổi của mô hình tổ chức chính quyền địa phương. Khi đơn vị hành chính cấp huyện chấm dứt hoạt động, những nhiệm vụ trước đây do cấp huyện thực hiện trong lĩnh vực đất đai phải được phân định lại cho các cấp chính quyền còn lại.

Các căn cứ pháp lý liên quan đến vấn đề này gồm:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/01/2025, đặc biệt Điều 78, 79, 81, 82, 83, 87, 91.
• Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp năm 2013 và Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2025 (sửa đổi) — chấm dứt hoạt động của đơn vị hành chính cấp huyện kể từ ngày 01/7/2025, chuyển sang mô hình 2 cấp: cấp tỉnh và cấp xã.
• Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước.
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ, quy định việc phân định thẩm quyền, chuyển giao nhiệm vụ, quyền hạn trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp — trong đó Điều 5 quy định trực tiếp việc chuyển giao thẩm quyền từ UBND cấp huyện sang UBND/Chủ tịch UBND cấp xã.

Trong số các căn cứ trên, Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xác định các nhiệm vụ, quyền hạn trước đây thuộc UBND cấp huyện hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện được chuyển sang cấp xã.

Người sử dụng đất muốn tìm hiểu tổng thể cơ quan nào được quyền ban hành quyết định có thể tham khảo thêm bài thẩm quyền thu hồi đất thuộc cơ quan nào của Meta Law.

Phải phân biệt UBND cấp xã và Chủ tịch UBND cấp xã

Trong thực tế, người dân thường sử dụng cách nói “UBND xã thu hồi đất”. Tuy nhiên, khi kiểm tra một quyết định hành chính, cần xác định chính xác pháp luật giao thẩm quyền cho cơ quan UBND hay giao trực tiếp cho chức danh Chủ tịch UBND cấp xã.

Theo Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, những nhiệm vụ, quyền hạn trước đây thuộc UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện trong lĩnh vực thu hồi đất được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Vì vậy, phần chữ ký, chức danh người ký và căn cứ xác lập thẩm quyền là những nội dung cần kiểm tra khi người dân nhận một quyết định thu hồi đất.

Vì sao trước đây UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất?

Theo Luật Đất đai 2013 và cả quy định gốc tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024 (trước ngày 01/7/2025), thẩm quyền thu hồi đất được phân cho hai cấp là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện; UBND cấp xã hoàn toàn không có thẩm quyền ký quyết định thu hồi đất, mà chỉ tham gia với vai trò phối hợp (niêm yết thông báo, tổ chức họp dân, xác nhận nguồn gốc đất…). Do đó, trong nhiều năm, người dân mặc định rằng “xã không có quyền thu hồi đất”, và một quyết định thu hồi đất do UBND xã ký thường bị nghi ngờ về tính hợp pháp.

Trong cơ chế này, cấp xã chủ yếu là nơi trực tiếp phối hợp với người sử dụng đất. UBND xã có thể tham gia xác minh nguồn gốc đất, kiểm tra hiện trạng, niêm yết thông báo, tổ chức họp dân hoặc phối hợp thực hiện đo đạc, kiểm đếm nhưng không phải chủ thể có quyền ra quyết định thu hồi đất.

Việc phân định này thay đổi khi Nhà nước tổ chức lại bộ máy hành chính và chấm dứt hoạt động của cấp huyện. Một số chức năng quản lý đất đai trước đây thuộc cấp huyện được chuyển giao để bảo đảm các thủ tục hành chính tiếp tục được thực hiện bình thường.

Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp nào?

Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã cần được xác định theo từng nhóm căn cứ thu hồi. Không thể sử dụng một nguyên tắc duy nhất cho mọi loại đất và mọi người sử dụng đất.

3.1. Thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội

Căn cứ Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thu hồi đất không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất là ai, khi đất được thu hồi để:

• Thực hiện các dự án quốc phòng, an ninh (Điều 78);
• Xây dựng công trình công cộng, trụ sở cơ quan nhà nước, hạ tầng giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, hoặc các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thuộc danh mục quy định tại Điều 79.

Đây là nhóm trường hợp cần đặc biệt chú ý bởi việc xác định thẩm quyền không chỉ dựa trên việc người đang sử dụng đất là cá nhân hay doanh nghiệp. Trước hết phải kiểm tra quyết định thu hồi đất đang dựa vào Điều 78 hay Điều 79 Luật Đất đai 2024.

Ví dụ, nếu một thửa đất của doanh nghiệp nằm trong phạm vi dự án thuộc trường hợp thu hồi theo Điều 79 thì không thể chỉ căn cứ vào việc chủ sử dụng là doanh nghiệp để kết luận cấp xã chắc chắn không có thẩm quyền. Lý do thu hồi phải được kiểm tra trước khi xác định cơ quan có quyền quyết định.

Đối với đất nằm trong phạm vi dự án, người sử dụng đất có thể tham khảo bài quy định về thu hồi đất làm dự án để hiểu rõ hơn những nội dung cần kiểm tra.

3.2. Thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Căn cứ Điều 81 (vi phạm pháp luật đất đai) và Điều 82 (chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng sử dụng), Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thu hồi đất khi đối tượng bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (không áp dụng đối với tổ chức, doanh nghiệp).

Đối với nhóm này, việc xác định người sử dụng đất là ai có ý nghĩa trực tiếp. Nếu căn cứ thu hồi thuộc Điều 81 hoặc Điều 82 và người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư thì cần tiếp tục đối chiếu với thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã.

Ngược lại, nếu người có đất là doanh nghiệp hoặc một tổ chức khác thì phải kiểm tra phạm vi thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Không thể hiểu việc bỏ cấp huyện đồng nghĩa toàn bộ thẩm quyền trước đây của cấp huyện đều chuyển xuống cấp xã trong mọi trường hợp.

Để phân biệt từng căn cứ thu hồi, người đọc có thể tham khảo bài các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.

3.3. Ban hành thông báo thu hồi đất và thực hiện các thủ tục liên quan

Chủ tịch UBND cấp xã còn có thẩm quyền ban hành Thông báo thu hồi đất theo điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024, cũng như thực hiện các nội dung liên quan tại điểm b khoản 3, khoản 5, điểm b khoản 6 Điều 87 và khoản 7 Điều 91 của Luật — đây là các bước thủ tục bắt buộc trước khi ra quyết định thu hồi chính thức.

Thông báo thu hồi đất và quyết định thu hồi đất là hai loại văn bản khác nhau. Thông báo xuất hiện trong quá trình chuẩn bị thu hồi, trong khi quyết định thu hồi là văn bản được ban hành ở giai đoạn tiếp theo sau khi thực hiện các thủ tục tương ứng.

Khi nhận được thông báo, người sử dụng đất nên kiểm tra tên người có đất, thông tin thửa đất, phạm vi dự kiến thu hồi và kế hoạch thực hiện đo đạc, kiểm đếm. Có thể tham khảo mẫu thông báo thu hồi đất theo Nghị định 151 để nhận diện những nội dung thường có trong văn bản.

Những trường hợp UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất

Việc Chủ tịch UBND cấp xã được giao một số thẩm quyền không đồng nghĩa cấp xã có thể quyết định thu hồi mọi loại đất. Phạm vi quyền hạn vẫn phải được xác định trên cơ sở căn cứ thu hồi và người sử dụng đất.

UBND cấp xã không được:

• Quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, doanh nghiệp, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — thẩm quyền này vẫn thuộc UBND cấp tỉnh theo khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2024, dù lý do thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai (Điều 81) hay chấm dứt sử dụng đất (Điều 82).
• Ban hành quyết định vượt phạm vi được chuyển giao tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
• Áp dụng thẩm quyền theo cách “suy đoán” trong các trường hợp pháp luật chưa quy định rõ — nghĩa là nếu không có căn cứ pháp luật cụ thể, UBND xã không mặc nhiên có quyền thu hồi.
• Cưỡng chế thu hồi đất khi quyết định thu hồi đang bị khiếu nại, khởi kiện mà chưa có kết quả giải quyết; hoặc khi chưa hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoặc chưa ban hành quyết định cưỡng chế riêng biệt đúng trình tự — nếu vi phạm, việc cưỡng chế bị coi là hành vi trái pháp luật. [NỘI DUNG CẦN KIỂM TRA LẠI TRƯỚC KHI XUẤT BẢN]

Điểm mấu chốt là không nên xác định thẩm quyền chỉ bằng một yếu tố. Nếu đất của doanh nghiệp bị thu hồi, phải kiểm tra lý do thu hồi. Nếu đất của cá nhân bị thu hồi, cũng phải kiểm tra căn cứ được viện dẫn trong quyết định và người ký văn bản.

Trường hợp trong cùng dự án có cả đối tượng thuộc thẩm quyền tỉnh và thẩm quyền xã

Theo khoản 3 Điều 83 Luật Đất đai 2024, nếu trong cùng khu vực thu hồi đất có cả tổ chức (thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh) và hộ gia đình, cá nhân (thuộc thẩm quyền cấp xã), thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với toàn bộ khu vực, hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã thực hiện phần thuộc thẩm quyền của mình. Quy định này giúp một dự án không bị chia cắt thủ tục một cách máy móc.

[CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI XUẤT BẢN: Cần đối chiếu lại nội dung viện dẫn “khoản 3 Điều 83 Luật Đất đai 2024” và phạm vi áp dụng của quy định này trước khi đăng chính thức.]

Trong thực tế, một dự án có thể đồng thời thu hồi đất của hàng trăm hộ gia đình, doanh nghiệp và các tổ chức khác. Vì vậy, người sử dụng đất không nên lấy quyết định của một hộ liền kề hoặc của một doanh nghiệp khác làm căn cứ duy nhất để xác định thẩm quyền trong trường hợp của mình.

Mỗi quyết định cần được kiểm tra trên chính hồ sơ của người có đất bị thu hồi, bao gồm đối tượng sử dụng, căn cứ thu hồi và phạm vi quyền hạn của người ban hành quyết định.

Cách người dân, doanh nghiệp kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất

Khi nhận được quyết định thu hồi đất do UBND cấp xã ban hành, người sử dụng đất nên đối chiếu các điểm sau trước khi thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện (nếu cần):

• Đối tượng bị thu hồi có phải là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hay không — nếu là tổ chức/doanh nghiệp thì quyết định của UBND xã có thể không đúng thẩm quyền (trừ trường hợp thu hồi vì quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng theo Điều 78, 79 — trường hợp này cấp xã có thẩm quyền không phân biệt chủ thể).
• Căn cứ pháp lý nêu trong quyết định có đúng và viện dẫn đúng điều luật tương ứng (Điều 78, 79, 81 hay 82 Luật Đất đai 2024) hay không.
• Trình tự, thủ tục đã thực hiện đầy đủ theo Điều 87, 91 Luật Đất đai 2024 chưa (thông báo thu hồi đất, họp lấy ý kiến, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…) trước khi ra quyết định thu hồi và tổ chức cưỡng chế (nếu có).

Dịch vụ tư vấn thu hồi đất tại Meta Law

Tranh chấp và vướng mắc liên quan đến thẩm quyền thu hồi đất thường không chỉ nằm ở một quyết định. Hồ sơ có thể kéo dài qua nhiều giai đoạn gồm thông báo, đo đạc, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc đất, lập phương án bồi thường, ban hành quyết định thu hồi và cưỡng chế nếu phát sinh.

Dịch vụ luật sư tư vấn đất đai của Meta Law hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp rà soát hồ sơ, xác định vấn đề pháp lý và chuẩn bị phương án làm việc với cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở tình trạng cụ thể của từng vụ việc.

Rà soát thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất

Meta Law hỗ trợ kiểm tra người ký quyết định, chức danh, căn cứ thu hồi, nhóm đối tượng sử dụng đất và mối liên hệ giữa quyết định với các văn bản được ban hành trước đó.

Đối với hồ sơ phát sinh sau khi áp dụng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, việc kiểm tra cơ chế phân định và chuyển giao thẩm quyền có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để tránh áp dụng nhầm cách hiểu của giai đoạn trước.

Rà soát quá trình đo đạc, kiểm đếm và phương án bồi thường

Meta Law hỗ trợ đối chiếu diện tích, loại đất, tài sản trên đất và các dữ liệu thể hiện trong biên bản kiểm đếm với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nếu có chênh lệch giữa các tài liệu, việc xác định thời điểm phát sinh sai khác giúp người sử dụng đất tập trung vào đúng nội dung cần đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm rõ.

Hỗ trợ khiếu nại và khởi kiện hành chính

Trường hợp có căn cứ cho rằng quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường hoặc hành vi hành chính ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, Meta Law hỗ trợ rà soát tài liệu, xác định vấn đề tranh chấp, soạn thảo hồ sơ và hỗ trợ lựa chọn cơ chế pháp lý phù hợp.

Việc đánh giá được thực hiện trên hồ sơ cụ thể, tránh kết luận quyết định đúng hoặc sai chỉ dựa trên một thông tin đơn lẻ.

Thông tin Công ty Luật TNHH Meta Law

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
• Email: tuvanmeta@gmail.com
• Website: metaasia.vn
• Hotline: 0869.898.809

14. Kết luận

UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không? Câu trả lời là có trong phạm vi pháp luật quy định. Kể từ ngày 01/7/2025, khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được triển khai, Chủ tịch UBND cấp xã được giao thực hiện một số thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện.

Đối với trường hợp thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 78 và Điều 79, việc xác định thẩm quyền không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất. Đối với trường hợp Điều 81 và Điều 82, cần xác định người bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hay tổ chức, doanh nghiệp để đối chiếu thẩm quyền tương ứng.

Do đó, muốn biết một quyết định thu hồi đất của cấp xã có đúng thẩm quyền hay không, cần kiểm tra đồng thời căn cứ thu hồi, đối tượng bị thu hồi, chức danh người ký và trình tự thực hiện. Không nên kết luận chỉ dựa trên việc văn bản được ban hành bởi cấp xã.

Ngoài thẩm quyền, người sử dụng đất cũng cần kiểm tra diện tích, tài sản, kết quả kiểm đếm, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đây là những nội dung độc lập có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi trong quá trình Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm các bài viết cùng chủ đề

• Thẩm quyền thu hồi đất thuộc cơ quan nào?
• Quyết định thu hồi đất: Trình tự, quyền lợi và cách khiếu nại
• Mẫu quyết định thu hồi đất mới nhất
• Mẫu thông báo thu hồi đất theo Nghị định 151 mới nhất
• Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
• Kế hoạch thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
• Quy định về thu hồi đất làm dự án theo Luật Đất đai 2024
• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất diễn ra như thế nào?