Quy định về thu hồi đất làm dự án theo Luật Đất đai 2024

“Đất gia đình tôi đang sử dụng ổn định, đã có Sổ đỏ thì Nhà nước có được thu hồi để giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án hay không?” Đây là vấn đề nhiều hộ gia đình, cá nhân đặc biệt quan tâm khi địa phương công bố quy hoạch khu đô thị, tuyến đường, khu công nghiệp hoặc một dự án đầu tư mới. Trên thực tế, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc đất không thể bị thu hồi. Tuy nhiên, Nhà nước cũng không được tùy ý thu hồi đất chỉ vì một doanh nghiệp có nhu cầu triển khai dự án.

Theo quy định về thu hồi đất làm dự án, việc thu hồi phải có căn cứ pháp luật rõ ràng, thuộc đúng trường hợp Nhà nước được phép thu hồi, đáp ứng các điều kiện về dự án, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tuân thủ trình tự về thông báo, kiểm đếm, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đặc biệt, hệ thống pháp luật đất đai từ năm 2025 – 2026 đã có những thay đổi đáng chú ý về phân cấp thẩm quyền và cơ chế xác định tiền bồi thường mà người sử dụng đất cần cập nhật khi kiểm tra hồ sơ thu hồi.

Trong bài viết dưới đây, Meta Law phân tích toàn diện quy định thu hồi đất để thực hiện dự án theo Luật Đất đai 2024 và các quy định đang áp dụng, tập trung vào những vấn đề thực tế nhất: dự án nào được Nhà nước thu hồi đất, dự án nào doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với người dân, cơ quan nào có quyền ra quyết định, người bị thu hồi được bồi thường ra sao và cần làm gì khi cho rằng quyết định thu hồi chưa đúng pháp luật.

Thu hồi đất làm dự án là gì? Có mấy nhóm trường hợp?

Theo khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thu hồi đất được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng, người được giao quản lý đất. Vì vậy, thu hồi đất làm dự án không phải là một giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và người dân mà là một biện pháp quản lý hành chính được Nhà nước thực hiện trong những trường hợp pháp luật cho phép.

Đối với các dự án cần sử dụng đất, hai nhóm căn cứ quan trọng nhất là trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 78 và trường hợp thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024. Đây cũng là hai nhóm căn cứ cần được kiểm tra đầu tiên khi đánh giá một quyết định thu hồi đất thực hiện dự án có đúng pháp luật hay không.

Ngoài ra, Luật Đất đai còn quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai tại Điều 81 và thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất hoặc các trường hợp đặc biệt tại Điều 82. Tuy nhiên, bản chất của các trường hợp này khác với việc Nhà nước thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất để triển khai một công trình, dự án. Người đọc muốn tìm hiểu sâu hơn có thể tham khảo bài viết thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 của Meta Law.

Điểm quan trọng: Không phải dự án nào của doanh nghiệp cũng được Nhà nước thu hồi đất

Một trong những nhầm lẫn thường gặp là cho rằng cứ có dự án đã được phê duyệt thì chính quyền có thể thu hồi đất của người dân để giao cho nhà đầu tư. Cách hiểu này không chính xác. Muốn áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất, trước hết mục đích sử dụng đất và loại dự án phải thuộc trường hợp pháp luật cho phép. Việc một doanh nghiệp có dự án đầu tư hoặc được chấp thuận đầu tư không tự động tạo ra căn cứ thu hồi đất.

Đối với những dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư về nguyên tắc phải tiếp cận đất đai bằng cơ chế phù hợp theo Luật Đất đai, chẳng hạn thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Do đó, khi nhận được thông tin đất nằm trong phạm vi một dự án, người sử dụng đất nên kiểm tra ít nhất ba vấn đề: dự án cụ thể là dự án gì; dự án thuộc khoản nào của Điều 78 hoặc Điều 79; và hồ sơ pháp lý nào là căn cứ để cơ quan nhà nước triển khai việc thu hồi. Đây là bước quan trọng để phân biệt Nhà nước thu hồi đất với trường hợp doanh nghiệp phải thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Điều 78 Luật Đất đai 2024 xác định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Đây là nhóm dự án có tính chất đặc thù, trực tiếp phục vụ nhiệm vụ bảo vệ chủ quyền, an ninh quốc gia và hoạt động của lực lượng vũ trang. Căn cứ thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh phải được xác định đúng theo chức năng, mục đích của công trình; không thể sử dụng danh nghĩa quốc phòng, an ninh cho một dự án thương mại thông thường.

Các trường hợp tiêu biểu có thể bao gồm:

• Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc của lực lượng vũ trang nhân dân.
• Xây dựng căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt phục vụ quốc phòng, an ninh.
• Xây dựng ga, cảng, công trình phục vụ trực tiếp nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
• Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học, công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp quốc phòng, an ninh.
• Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang; trường bắn, thao trường, bãi thử hoặc cơ sở phục vụ huấn luyện.
• Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, cơ sở y tế, an dưỡng, điều dưỡng của lực lượng vũ trang.
• Xây dựng nhà công vụ và những cơ sở đặc thù thuộc phạm vi quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo quy định pháp luật.

Ngay cả khi thuộc nhóm dự án quốc phòng, an ninh, cơ quan nhà nước vẫn phải thực hiện đúng các điều kiện, thủ tục thu hồi theo pháp luật, trừ những trường hợp có cơ chế đặc thù được pháp luật quy định riêng. Việc thuộc Điều 78 chỉ giải quyết câu hỏi “mục đích dự án có thuộc diện Nhà nước được thu hồi hay không”, chứ không làm mất đi quyền được biết, quyền được bồi thường khi đủ điều kiện hoặc quyền khiếu nại, khởi kiện của người sử dụng đất.

Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Trong thực tế, phần lớn câu hỏi về quy định về thu hồi đất làm dự án phát sinh từ Điều 79 Luật Đất đai 2024. Điều luật này liệt kê cụ thể những trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc quy định theo danh mục nhằm giới hạn quyền thu hồi của Nhà nước, đồng thời tạo ranh giới với cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Điều 79 gồm nhiều nhóm dự án khác nhau và quy định cụ thể tại từng khoản. Về mặt thực tiễn, có thể hệ thống thành một số nhóm lớn dưới đây để người sử dụng đất dễ kiểm tra.

Dự án giao thông và công trình hạ tầng kỹ thuật

Đây là nhóm thường tạo ra phạm vi giải phóng mặt bằng lớn, gồm các công trình đường bộ, đường sắt, cầu, cảng, sân bay và những hạng mục giao thông phù hợp quy định; công trình thủy lợi, cấp nước, thoát nước, phòng chống thiên tai; công trình xử lý chất thải; năng lượng; chiếu sáng công cộng; bưu chính, viễn thông và những công trình hạ tầng thiết yếu khác thuộc trường hợp luật định.

Với các dự án giao thông, người dân cần phân biệt diện tích thu hồi để xây dựng công trình chính với phần đất được quy hoạch cho các hạng mục phụ trợ, hành lang hoặc khu chức năng khác. Diện tích, ranh giới thu hồi phải có căn cứ trong hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải được xác định thông qua hoạt động đo đạc, kiểm đếm theo quy định.

Dự án phục vụ an sinh xã hội và hoạt động công cộng

Nhà nước có thể thu hồi đất cho các công trình phục vụ lợi ích chung như trụ sở cơ quan nhà nước; công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, khoa học và công nghệ; công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng; nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng và các hạng mục công cộng khác thuộc Điều 79.

Điểm nhận diện quan trọng của nhóm này là tính chất phục vụ lợi ích quốc gia hoặc cộng đồng. Trong hồ sơ thu hồi, mục tiêu và quy mô dự án phải thống nhất với quyết định đầu tư, chủ trương đầu tư và quy hoạch liên quan. Nếu tên gọi của dự án thể hiện mục đích công cộng nhưng phương án sử dụng đất trên thực tế có sự khác biệt đáng kể, người có đất thu hồi có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp, giải thích căn cứ pháp lý.

Dự án nhà ở, khu đô thị và khu dân cư

Luật Đất đai 2024 cho phép Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án nhà ở và phát triển đô thị đáp ứng điều kiện cụ thể, chẳng hạn dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở công vụ, dự án tái định cư và các dự án khu đô thị, khu dân cư thuộc trường hợp Điều 79. Đây là nội dung cần đặc biệt thận trọng bởi không phải mọi dự án nhà ở thương mại đều được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Khi đất được thu hồi cho một dự án khu đô thị, không nên chỉ căn cứ vào tên gọi “khu đô thị” trong tài liệu quảng bá của doanh nghiệp. Cần kiểm tra chính xác dự án thuộc khoản nào của Điều 79, quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch, phạm vi đất cần thu hồi và hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Một dự án thương mại không đáp ứng căn cứ luật định không thể chỉ bằng việc đổi tên thành “dự án khu đô thị” để mặc nhiên sử dụng cơ chế hành chính thu hồi đất.

Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế và sản xuất

Một số dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và công trình phục vụ sản xuất thuộc các trường hợp cụ thể tại Điều 79 cũng có thể được áp dụng cơ chế thu hồi đất. Tương tự, hoạt động khai thác khoáng sản và công trình liên quan chỉ thuộc diện thu hồi khi đáp ứng đúng căn cứ pháp luật tương ứng.

Trong nhóm này, người sử dụng đất nên quan tâm đồng thời tới căn cứ thu hồi đất và ranh giới thực tế của dự án. Việc một khu vực nằm trong quy hoạch phát triển công nghiệp không đương nhiên đồng nghĩa toàn bộ đất trong khu vực đó ngay lập tức bị thu hồi. Quy hoạch là một căn cứ quản lý, trong khi việc thu hồi từng diện tích đất còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục luật định.

Dự án do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư

Điều 79 cũng quy định trường hợp thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật. Bên cạnh các trường hợp được liệt kê, cơ chế bổ sung trường hợp thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng phải được thực hiện theo đúng trình tự do pháp luật quy định, chứ cơ quan hành chính địa phương không được tự mở rộng danh mục thu hồi đất.

Vì vậy, yếu tố cốt lõi khi áp dụng quy định thu hồi đất dự án là phải xác định được điều khoản pháp luật cụ thể. Đây cũng là vấn đề Meta Law thường ưu tiên rà soát đầu tiên khi đánh giá tính hợp pháp của hồ sơ thu hồi đất.

Căn cứ, điều kiện để Nhà nước thu hồi đất làm dự án

Việc dự án “có tên” trong một danh mục không có nghĩa cơ quan nhà nước có thể lập tức ban hành quyết định thu hồi đất. Điều 80 Luật Đất đai 2024 đặt ra hệ thống căn cứ và điều kiện đối với việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh cũng như phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khi rà soát một vụ việc cụ thể, cần kiểm tra đồng thời hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ về đất. Tùy từng loại dự án, căn cứ có thể liên quan đến quyết định đầu tư, quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ đầu tư công, dự án PPP, quy hoạch và các tài liệu pháp lý tương ứng theo quy định hiện hành.

Bốn nhóm vấn đề cần kiểm tra trước khi thu hồi đất

• Thứ nhất, căn cứ về mục đích thu hồi: dự án phải thuộc trường hợp Điều 78 hoặc Điều 79 Luật Đất đai 2024.
• Thứ hai, căn cứ pháp lý của dự án: phải có quyết định, văn bản về đầu tư hoặc hồ sơ dự án tương ứng theo loại dự án và quy định pháp luật áp dụng.
• Thứ ba, căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: việc sử dụng đất phải được thể hiện và triển khai phù hợp với hệ thống quy hoạch, kế hoạch và căn cứ sử dụng đất theo pháp luật tại thời điểm thực hiện.
• Thứ tư, trình tự thu hồi: phải thực hiện đúng việc thông báo, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, lập và công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như ban hành quyết định theo đúng thẩm quyền.

Trong thực tế, một quyết định thu hồi có thể đúng về mục đích nhưng vẫn phát sinh sai sót về diện tích, đối tượng sử dụng đất, nguồn gốc đất, tài sản kiểm đếm, phương án bồi thường hoặc thẩm quyền ký. Vì vậy, đánh giá tính hợp pháp không nên chỉ nhìn vào việc “dự án có thuộc Điều 79 hay không”, mà cần rà soát toàn bộ chuỗi hồ sơ.

Quy hoạch có đồng nghĩa với chắc chắn bị thu hồi đất không?

Không. Đất nằm trong khu vực quy hoạch và đất đã có quyết định thu hồi là hai trạng thái pháp lý khác nhau. Quy hoạch thể hiện định hướng tổ chức không gian, sử dụng đất trong tương lai; trong khi quyết định thu hồi đất là một quyết định hành chính tác động trực tiếp đến quyền sử dụng của một chủ thể và một diện tích cụ thể.

Bởi vậy, người dân không nên chỉ nghe thông tin “đất vào quy hoạch dự án” rồi mặc định quyền sử dụng đất đã chấm dứt. Trước thời điểm có quyết định thu hồi hợp pháp, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định theo quy định pháp luật tương ứng. Mặt khác, nếu dự án đã bước vào quy trình thu hồi, người dân cần theo dõi chặt chẽ thông báo và các mốc kiểm đếm để bảo đảm tài sản được ghi nhận đầy đủ.

Thẩm quyền thu hồi đất thuộc về cơ quan nào?

Đây là nội dung cần cập nhật đặc biệt khi áp dụng quy định về thu hồi đất làm dự án trong năm 2026. Nếu chỉ đọc nguyên văn Điều 83 Luật Đất đai 2024 theo cơ cấu chính quyền tại thời điểm Luật được ban hành, người đọc có thể gặp thông tin về thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy nhiên, từ khi tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp và hệ thống văn bản phân cấp, phân quyền mới có hiệu lực, thẩm quyền thực tế đã có sự thay đổi.

Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã chuyển giao nhiều thẩm quyền trước đây của UBND cấp huyện trong lĩnh vực đất đai cho Chủ tịch UBND cấp xã, trong đó có một số thẩm quyền liên quan đến quyết định, thông báo thu hồi đất. Vì vậy, trong các hồ sơ phát sinh sau thời điểm này, không thể máy móc áp dụng cơ cấu “UBND huyện thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân” như cách hiểu phổ biến trước đây.

Thẩm quyền thu hồi đất cập nhật từ ngày 31/01/2026

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP tiếp tục điều chỉnh cơ chế phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai. Theo cơ chế đang áp dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp thẩm quyền quyết định về nhiều vấn đề quan trọng, bao gồm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và một số nhiệm vụ quản lý đất đai khác.

Điểm này đặc biệt quan trọng khi người dân kiểm tra quyết định thu hồi đất. Thẩm quyền phải được đánh giá theo pháp luật có hiệu lực tại thời điểm quyết định được ban hành, đồng thời xem xét các quy định về phân cấp, ủy quyền và chuyển tiếp. Không nên chỉ đối chiếu với bản gốc Điều 83 mà bỏ qua các văn bản mới điều chỉnh việc thực hiện thẩm quyền.

Nếu quyết định được ban hành trong giai đoạn chuyển tiếp 2025 – 2026, việc xác định cơ quan có thẩm quyền còn cần đối chiếu ngày ban hành văn bản, loại hồ sơ và quy định chuyển tiếp cụ thể. Trường hợp nghi ngờ quyết định được ký sai thẩm quyền, người sử dụng đất nên rà soát pháp lý trước khi lựa chọn phương án khiếu nại hoặc khởi kiện.

Trình tự thu hồi đất làm dự án gồm những bước nào?

Trình tự thu hồi đất làm dự án không chỉ gồm một thông báo và một quyết định thu hồi. Đây là một chuỗi thủ tục có sự tham gia của cơ quan có thẩm quyền, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, chính quyền cơ sở và người sử dụng đất. Điều 87 Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn đặt ra các bước nhằm bảo đảm việc thu hồi có căn cứ, công khai và có cơ chế để người bị ảnh hưởng tham gia ý kiến.

Trong từng địa phương, quy trình hành chính cụ thể có thể được quy định chi tiết theo thẩm quyền và cơ chế thủ tục đang áp dụng. Tuy nhiên, về bản chất có thể nhận diện các giai đoạn chính sau.

Bước 1: Xây dựng kế hoạch thu hồi và tổ chức phổ biến

Cơ quan, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phối hợp với cơ quan có liên quan để triển khai kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm. Người có đất trong phạm vi dự án được thông tin về kế hoạch và các hoạt động liên quan.

Ở giai đoạn này, chủ đất nên chuẩn bị các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, giấy tờ mua bán hoặc nguồn gốc sử dụng đất, hồ sơ xây dựng nhà ở, hóa đơn hoặc tài liệu chứng minh tài sản trên đất. Hồ sơ càng đầy đủ thì việc xử lý tranh luận về loại đất, diện tích hoặc tài sản khi lập phương án bồi thường càng có cơ sở.

Bước 2: Ban hành và công khai thông báo thu hồi đất

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc ban hành thông báo thu hồi đất theo trình tự pháp luật. Thông báo phải được gửi, công khai theo quy định để người sử dụng đất biết dự án, lý do thu hồi và kế hoạch triển khai các bước tiếp theo.

Thông báo thu hồi khác với quyết định thu hồi. Thông báo là một bước trong quá trình chuẩn bị thu hồi, còn quyết định thu hồi làm phát sinh hậu quả pháp lý trực tiếp đối với quyền sử dụng đất. Người dân có thể tham khảo thêm bài viết mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất để nhận diện những nội dung quan trọng cần kiểm tra.

Bước 3: Điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm

Đây là giai đoạn có ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền và quyền lợi bồi thường. Đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường sẽ xác định diện tích đất bị ảnh hưởng, loại đất, hiện trạng sử dụng, nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng và các tài sản liên quan.

Người có đất nên trực tiếp tham gia việc kiểm đếm, đọc kỹ biên bản trước khi ký, yêu cầu bổ sung ngay tài sản bị bỏ sót và lưu giữ bản sao hồ sơ. Trong tranh chấp bồi thường, rất nhiều bất đồng xuất phát từ biên bản kiểm đếm ban đầu: thiếu diện tích nhà, sai loại cây trồng, sai thời điểm hình thành tài sản hoặc không ghi nhận một hạng mục thực tế.

Bước 4: Lập và lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trên cơ sở hồ sơ đất và kết quả kiểm đếm, cơ quan thực hiện nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người có đất bị thu hồi được tham gia ý kiến theo thủ tục pháp luật. Các nội dung cần kiểm tra gồm diện tích được bồi thường, diện tích không được bồi thường, loại đất, đơn giá, giá trị nhà và tài sản, các khoản hỗ trợ cũng như điều kiện bố trí tái định cư.

Không nên chỉ nhìn vào tổng số tiền cuối cùng. Một phương án có thể sai từ khâu xác định loại đất hoặc diện tích, khiến toàn bộ phép tính về sau không chính xác. Trường hợp một phần đất bị xác định không đủ điều kiện bồi thường, cần kiểm tra cụ thể lý do pháp lý. Meta Law đã phân tích riêng vấn đề này tại bài các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường.

Bước 5: Phê duyệt phương án và ban hành quyết định thu hồi đất

Sau khi hoàn tất các bước theo quy định, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc phê duyệt phương án và ban hành quyết định thu hồi theo trình tự luật định. Một điểm quan trọng của Luật Đất đai 2024 là chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thiết kế theo hướng bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi trước khi phải di chuyển, bàn giao mặt bằng.

Trong một số trường hợp đặc thù, đặc biệt từ năm 2026, trình tự có thể chịu tác động của những cơ chế đặc biệt tại Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 49/2026/NĐ-CP hoặc pháp luật chuyên ngành. Vì vậy, khi đánh giá một hồ sơ cụ thể cần căn cứ đúng loại dự án và thời điểm thực hiện thay vì áp dụng một quy trình chung một cách máy móc.

Bước 6: Chi trả bồi thường, bố trí tái định cư và bàn giao đất

Người bị thu hồi đất nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và được bố trí tái định cư nếu đủ điều kiện. Sau khi các nghĩa vụ liên quan được thực hiện theo pháp luật, người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao mặt bằng theo quyết định có hiệu lực.

Nếu người có đất không chấp hành quyết định thu hồi sau khi các điều kiện pháp luật đã được bảo đảm, cơ quan có thẩm quyền có thể tiến tới thủ tục cưỡng chế. Tuy nhiên, cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định. Bạn đọc có thể xem phân tích chi tiết tại bài quy trình cưỡng chế thu hồi đất của Meta Law.

Quyền lợi của người có đất bị thu hồi để làm dự án

Khi Nhà nước thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất đủ điều kiện được bảo đảm các quyền về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Điều quan trọng là phải phân biệt ba nhóm quyền lợi này bởi điều kiện và bản chất pháp lý không giống nhau.

Bồi thường nhằm bù đắp quyền sử dụng đất hoặc thiệt hại về tài sản đủ điều kiện; hỗ trợ là chính sách bổ sung nhằm giúp người bị thu hồi ổn định cuộc sống, sản xuất hoặc chuyển đổi nghề nghiệp; tái định cư nhằm bảo đảm chỗ ở cho những trường hợp phải di chuyển và đủ điều kiện được bố trí nơi ở mới.

Quyền được bồi thường về đất

Luật Đất đai 2024 mở rộng hình thức bồi thường so với trước đây. Tùy trường hợp và điều kiện cụ thể, người đủ điều kiện có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở theo quy định.

Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, pháp luật cũng mở ra khả năng bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở khi đáp ứng điều kiện và địa phương có quỹ đất, quỹ nhà tương ứng. Đây là một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024.

Tiền bồi thường về đất được tính thế nào từ năm 2026?

Đây là điểm cần cập nhật so với nhiều tài liệu viết ở thời điểm Luật Đất đai 2024 mới ban hành. Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 thiết lập cơ chế sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ xác định tiền bồi thường về đất trong trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh. Nghị định 49/2026/NĐ-CP tiếp tục hướng dẫn chi tiết cơ chế này.

Do đó, không còn chính xác nếu áp dụng chung cho mọi hồ sơ năm 2026 quan điểm rằng tiền bồi thường bắt buộc phải được tính bằng “giá đất cụ thể” theo cách thực hiện trước thời điểm cơ chế mới có hiệu lực. Khi kiểm tra phương án, người dân cần đối chiếu vị trí thửa đất trong bảng giá đất đang áp dụng, hệ số điều chỉnh giá đất, loại đất, diện tích được bồi thường và thời điểm phê duyệt phương án.

Ví dụ, về nguyên tắc tính toán trong trường hợp áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, nếu 100 m² đất đủ điều kiện bồi thường được xác định tại vị trí có mức giá 10 triệu đồng/m² và hệ số điều chỉnh tương ứng là 1,2 thì giá trị phần đất được tính theo cơ chế đó là 100 × 10 triệu × 1,2 = 1,2 tỷ đồng, trước khi xem xét các nội dung khác của phương án. Con số thực tế phải căn cứ bảng giá và hệ số của địa phương tại thời điểm có hiệu lực.

Quyền được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Ngoài giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và tài sản khác gắn liền với đất có thể được xem xét bồi thường khi đáp ứng điều kiện pháp luật. Giá trị bồi thường không thể chỉ xác định dựa trên cảm tính mà phải căn cứ loại tài sản, quy định và đơn giá áp dụng tại địa phương.

Một vấn đề thường phát sinh là tài sản được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi hoặc tài sản xây dựng không đáp ứng điều kiện pháp luật. Những trường hợp này có thể ảnh hưởng đáng kể đến quyền được bồi thường. Vì vậy, thời điểm hình thành tài sản và hồ sơ chứng minh nguồn gốc là yếu tố cần được kiểm tra kỹ.

Quyền được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và chuyển đổi nghề

Tùy đối tượng, loại đất và mức độ ảnh hưởng, người bị thu hồi có thể được xem xét các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất, đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm và các chính sách hỗ trợ khác. Mức và điều kiện cụ thể có thể phụ thuộc quy định của pháp luật trung ương và chính sách được địa phương ban hành trong phạm vi thẩm quyền.

Cần lưu ý rằng “không đủ điều kiện bồi thường về đất” không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc không được hưởng bất kỳ khoản hỗ trợ nào. Hai chế định có cơ sở pháp lý khác nhau nên phải kiểm tra riêng biệt.

Quyền được bố trí tái định cư

Đối với trường hợp thu hồi đất ở làm người sử dụng đất phải di chuyển chỗ ở và đáp ứng điều kiện pháp luật, việc bố trí tái định cư là một trong những quyền lợi quan trọng nhất. Khu tái định cư phải bảo đảm các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy định, hướng đến việc ổn định điều kiện sống của người bị thu hồi.

Người dân cần kiểm tra giá đất tại nơi tái định cư, diện tích được bố trí, suất tái định cư tối thiểu, khoản chênh lệch nghĩa vụ tài chính và thời điểm bàn giao đất hoặc nhà tái định cư. Sau khi được giao đất tái định cư và đáp ứng điều kiện pháp luật, quyền định đoạt đối với tài sản được thực hiện theo chế độ pháp lý tương ứng. Tham khảo thêm bài đất ở tái định cư có được chuyển nhượng không.

Quyền khiếu nại và khởi kiện

Nếu cho rằng quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường hoặc một hành vi hành chính liên quan xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp, người sử dụng đất có quyền sử dụng cơ chế khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, việc nộp khiếu nại hoặc khởi kiện không đồng nghĩa trong mọi trường hợp quyết định thu hồi tự động bị đình chỉ thi hành. Vì vậy, chiến lược pháp lý cần được xây dựng dựa trên tài liệu cụ thể: sai căn cứ thu hồi, sai thẩm quyền, sai diện tích, sai loại đất, thiếu tài sản kiểm đếm, sai cơ chế tính bồi thường hay vi phạm trình tự.

Dịch vụ tư vấn pháp lý về thu hồi đất tại Meta Law

Các vụ việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư thường có giá trị tài sản lớn, đồng thời liên quan đến nhiều lớp hồ sơ: quy hoạch, quyết định đầu tư, hồ sơ địa chính, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản trên đất, chính sách bồi thường và thủ tục hành chính. Chỉ một sai sót trong việc xác định loại đất hoặc diện tích được công nhận cũng có thể tạo ra chênh lệch đáng kể về quyền lợi.

Với dịch vụ luật sư tư vấn đất đai tại Meta Law, đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ từ góc độ pháp lý và xây dựng phương án xử lý phù hợp với từng giai đoạn của quá trình thu hồi đất.

Meta Law hỗ trợ những vấn đề gì khi đất bị thu hồi làm dự án?

• Rà soát căn cứ thu hồi đất: xác định dự án có thực sự thuộc Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan hay không.
• Kiểm tra thẩm quyền: đối chiếu cơ quan, người ký quyết định với quy định phân cấp, phân quyền đang có hiệu lực tại thời điểm ban hành.
• Rà soát hồ sơ địa chính: xác định nguồn gốc sử dụng, diện tích, loại đất, thời điểm sử dụng và điều kiện bồi thường.
• Kiểm tra kết quả đo đạc, kiểm đếm: đối chiếu diện tích đất, nhà ở, công trình, cây trồng và các tài sản khác trên thực địa.
• Đánh giá phương án bồi thường: kiểm tra bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, diện tích được bồi thường, giá trị tài sản và các khoản hỗ trợ.
• Tư vấn tái định cư: xác định đối tượng, điều kiện, suất tái định cư và quyền lợi có liên quan.
• Soạn thảo kiến nghị, khiếu nại: xây dựng nội dung dựa trên các sai phạm pháp lý cụ thể và tài liệu chứng minh.
• Tham gia giải quyết tranh chấp, vụ án hành chính: tư vấn và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng theo phạm vi dịch vụ được thỏa thuận.

Ngoài tư vấn riêng về thu hồi đất, khách hàng có thể tham khảo dịch vụ pháp lý của Meta Law đối với các vấn đề nhà đất, bồi thường giải tỏa, tranh chấp dân sự và đại diện bảo vệ quyền lợi tại cơ quan có thẩm quyền.

Khi nào nên nhờ luật sư kiểm tra hồ sơ thu hồi đất?

Thời điểm phù hợp nhất không nhất thiết phải chờ đến khi có quyết định cưỡng chế. Ngay khi nhận được thông báo thu hồi, tài liệu kiểm đếm hoặc dự thảo phương án bồi thường, người sử dụng đất đã có thể rà soát hồ sơ để phát hiện sai sót sớm. Những vấn đề về nguồn gốc đất, loại đất và tài sản nên được làm rõ trước khi phương án được phê duyệt.

Đối với hồ sơ phức tạp, Meta Law thường tập trung đánh giá theo từng lớp: tính pháp lý của dự án; phạm vi đất được phép thu hồi; thẩm quyền; trình tự; quyền sử dụng đất của khách hàng; điều kiện bồi thường; giá trị tài sản; các khoản hỗ trợ và khả năng tái định cư. Cách tiếp cận này giúp hạn chế tình trạng chỉ tranh luận về “giá bồi thường thấp” trong khi nguyên nhân thực tế có thể nằm ở việc cơ quan áp dụng sai loại đất hoặc xác định thiếu diện tích.

CÔNG TY LUẬT TNHH META LAW

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Email: tuvanmeta@gmail.com
• Website: metaasia.vn

Xem thêm các nội dung liên quan

• Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Các trường hợp thu hồi và quy định
• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất
• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất: Trình tự và thủ tục
• Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cần nắm rõ
• Cách xác định hạn mức đất ở theo Luật Đất đai 2024 mới nhất
• Đất ở tái định cư có được chuyển nhượng không?
• Luật sư tư vấn đất đai – Giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi