Kế hoạch thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Quy định mới nhất

“Gia đình tôi chưa nhận được quyết định thu hồi đất nhưng cán bộ đã đến đo đạc, kiểm đếm nhà và đất thì có đúng quy định không?” Đây là vướng mắc phổ biến khi người dân có đất nằm trong phạm vi thực hiện dự án. Về mặt pháp lý, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, pháp luật quy định một chuỗi thủ tục gồm họp phổ biến dự án, thông báo thu hồi đất, thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đáng lưu ý, từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã bổ sung một số cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình thi hành Luật Đất đai. Trong đó, thời hạn gửi thông báo thu hồi đất trước khi ban hành quyết định thu hồi được rút xuống chậm nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp, thay cho mốc 90 ngày và 180 ngày quy định tại Điều 85 Luật Đất đai 2024 trong trường hợp thuộc phạm vi áp dụng của cơ chế mới.

Việc hiểu đúng kế hoạch thu hồi đất, trình tự điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và các mốc thủ tục có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Chỉ một sai lệch về diện tích, loại đất, nguồn gốc sử dụng hoặc tài sản trên đất cũng có thể tác động trực tiếp đến số tiền bồi thường và các khoản hỗ trợ mà người sử dụng đất được hưởng. Trong bài viết này, Meta Law phân tích chi tiết quy định pháp luật hiện hành và những vấn đề người dân cần kiểm tra khi có dự án thu hồi đất.

1. Kế hoạch thu hồi đất là gì và được quy định tại đâu?

Kế hoạch thu hồi đất thường được người dân sử dụng để chỉ phần kế hoạch triển khai các hoạt động chuẩn bị phục vụ quá trình Nhà nước thu hồi đất, bao gồm điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác định hiện trạng sử dụng đất, xác minh tài sản gắn liền với đất và chuẩn bị các nội dung liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây không phải là khái niệm đồng nhất với “quyết định thu hồi đất”.

Khung pháp lý quan trọng nhất hiện nay là Điều 85 và Điều 87 Luật Đất đai 2024. Điều 85 điều chỉnh việc thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất; Điều 87 quy định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất đối với dự án quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài ra, quá trình thực hiện còn phải đặt trong mối quan hệ với Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp và Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Về bản chất, kế hoạch thu hồi đất không phải quyết định thu hồi đất. Khi mới nhận thông báo hoặc cơ quan chức năng bắt đầu đo đạc, kiểm đếm, quyền sử dụng đất chưa đương nhiên chấm dứt. Quyết định thu hồi đất là văn bản hành chính được ban hành ở giai đoạn sau khi các điều kiện và thủ tục luật định được đáp ứng. Người dân vì vậy cần phân biệt rõ từng văn bản để xác định chính xác mình đang ở giai đoạn nào của quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.

Căn cứ nào để triển khai việc thu hồi đất?

Không phải cứ có một dự án đầu tư là Nhà nước được quyền thu hồi đất của người dân. Đối với các dự án phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu hồi phải thuộc trường hợp pháp luật cho phép, đồng thời đáp ứng những điều kiện về căn cứ thu hồi, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương hoặc quyết định đầu tư và các điều kiện có liên quan.

Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định các nhóm trường hợp Nhà nước được thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Do đó, khi rà soát một hồ sơ thu hồi đất, Meta Law thường không chỉ kiểm tra thông báo hoặc biên bản kiểm đếm mà còn phải xác định dự án có thuộc trường hợp Nhà nước được sử dụng cơ chế thu hồi đất hay không.

2. Nội dung của kế hoạch thu hồi đất gồm những gì?

Điểm quan trọng người dân cần kiểm tra không chỉ là tên gọi của văn bản mà còn là các thông tin thực chất thể hiện trong thông báo thu hồi đất và kế hoạch triển khai. Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024, thông báo thu hồi đất phải thể hiện những nhóm nội dung cơ bản gồm lý do thu hồi; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi và kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Những thông tin này có ý nghĩa thực tế rất lớn. Nếu chỉ nhận được một thông báo chung chung rằng đất “nằm trong dự án” nhưng không xác định được phạm vi, diện tích dự kiến, tiến độ hoặc kế hoạch kiểm đếm thì người có đất cần đề nghị cơ quan thực hiện cung cấp và làm rõ hồ sơ. Đây là cơ sở đầu tiên để đối chiếu xem phần đất thực tế gia đình đang sử dụng có nằm trong ranh giới thu hồi hay không.

Một hồ sơ triển khai kế hoạch thu hồi đất trên thực tế thường cần làm rõ các vấn đề sau:

• Lý do và căn cứ pháp lý để Nhà nước thu hồi đất;
• Vị trí, phạm vi và diện tích đất dự kiến thu hồi;
• Tiến độ thực hiện dự án và tiến độ thu hồi đất;
• Thời gian điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm;
• Cơ quan, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Kế hoạch xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất;
• Kế hoạch thống kê nhà ở, công trình, cây trồng và tài sản khác trên đất;
• Kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và dự kiến bố trí tái định cư nếu thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở;
• Kế hoạch di dời người dân và bàn giao mặt bằng.

Thông báo thu hồi đất phải được gửi trước bao lâu?

Đây là nội dung cần đặc biệt cập nhật khi áp dụng pháp luật trong năm 2026. Điều 85 Luật Đất đai 2024 ban đầu quy định thông báo phải được gửi trước khi ban hành quyết định thu hồi đất chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2026, điểm a khoản 9 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định thời hạn tương ứng là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng ý để Nhà nước thu hồi trước thời hạn thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định thu hồi mà không phải chờ hết thời gian nêu trên theo quy định áp dụng.

Do đó, khi đánh giá một hồ sơ cụ thể, không nên máy móc sử dụng mốc 90 ngày và 180 ngày như nhiều tài liệu cũ. Cần xác định thời điểm thực hiện dự án, quy định chuyển tiếp và cơ chế pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm ban hành văn bản.

3. Trình tự xây dựng và công khai kế hoạch thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 thiết kế quá trình thu hồi theo hướng tăng cường việc cung cấp thông tin và lấy ý kiến ngay từ trước khi ban hành thông báo thu hồi đất. Theo khoản 1 Điều 87, trước khi thông báo được ban hành, UBND cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan liên quan để tổ chức họp với người có đất trong khu vực dự kiến thu hồi.

Nội dung cuộc họp không chỉ dừng ở việc thông báo rằng “sắp có dự án” mà phải phổ biến mục đích, ý nghĩa, tầm quan trọng của dự án; chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; dự kiến kế hoạch bồi thường và dự kiến khu vực tái định cư nếu người có đất thuộc diện được bố trí tái định cư.

Bước 1: Họp với người có đất trong khu vực dự kiến thu hồi

Đây là điểm người dân thường bỏ qua khi kiểm tra tính hợp pháp của trình tự. Cuộc họp được thực hiện trước thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất. Vì vậy, nếu người dân hoàn toàn không biết về dự án cho đến khi cán bộ tới kiểm đếm, cần kiểm tra xem địa phương đã tổ chức họp, phổ biến và tiếp nhận ý kiến theo Điều 87 hay chưa.

Việc tham gia cuộc họp cũng là thời điểm phù hợp để người sử dụng đất đặt câu hỏi về ranh giới dự án, diện tích dự kiến bị ảnh hưởng, khu tái định cư, chính sách hỗ trợ và các vấn đề liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất.

Bước 2: Ban hành và gửi thông báo thu hồi đất

Sau giai đoạn phổ biến và tiếp nhận ý kiến, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục ban hành thông báo thu hồi đất. UBND cấp xã nơi có đất thu hồi thực hiện việc gửi thông báo đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; đồng thời thực hiện công khai theo quy định.

Thông báo và danh sách người có đất thu hồi phải được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư trong thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là điểm khác với cách hiểu rằng niêm yết một vài ngày là đủ.

Bước 3: Xử lý trường hợp không giao được thông báo

Luật Đất đai 2024 cũng dự liệu trường hợp người có đất vắng mặt, không liên lạc được hoặc không thể gửi thông báo trực tiếp. Trong trường hợp đó, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện các hình thức công khai thay thế theo quy định, trong đó có niêm yết và thông báo trên phương tiện thông tin theo trình tự luật định.

Vì vậy, việc người sử dụng đất nói rằng mình “không ký nhận thông báo” chưa đủ để kết luận toàn bộ thủ tục thu hồi đất vô hiệu. Cần kiểm tra cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện đầy đủ các phương thức giao, niêm yết và công khai thay thế hay chưa.

Bước 4: Thực hiện kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Sau khi thông báo được triển khai, UBND cấp xã phối hợp với đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan liên quan và người có đất để tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Kết quả giai đoạn này là nguồn dữ liệu đặc biệt quan trọng để lập phương án bồi thường.

Người dân nên trực tiếp tham gia, theo dõi số liệu và giữ bản sao biên bản. Không nên chỉ ký vào biên bản kiểm đếm khi chưa kiểm tra diện tích, loại tài sản, kết cấu công trình, số lượng cây trồng hoặc các thông tin liên quan.

4. Quy trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm sau khi có kế hoạch

Kiểm đếm khi thu hồi đất không đơn thuần là việc đo chiều dài, chiều rộng của thửa đất. Theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng còn phải ghi nhận hiện trạng, thống kê, phân loại đất và tài sản, xác định nguồn gốc sử dụng đất, chủ thể có quyền lợi liên quan, thiệt hại thực tế, thu nhập từ đất cũng như nguyện vọng tái định cư và chuyển đổi nghề.

Điều này giải thích vì sao kết quả kiểm đếm có thể ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ phương án tài chính sau này. Ví dụ, cùng một diện tích bị thu hồi nhưng quyền lợi giữa đất ở hợp pháp, đất nông nghiệp, đất thuê, đất lấn chiếm hoặc đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được công nhận có thể rất khác nhau. Người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh lịch sử sử dụng đất thay vì chỉ dựa trên số liệu đo đạc thực địa.

Những nội dung cần được kiểm tra khi kiểm đếm

• Diện tích đất thực tế nằm trong ranh giới thu hồi;
• Loại đất, mục đích sử dụng và hiện trạng sử dụng;
• Nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc;
• Diện tích, cấp công trình, kết cấu, thời điểm xây dựng;
• Cây trồng, vật nuôi và các tài sản đủ điều kiện được xem xét;
• Hoạt động kinh doanh, sản xuất và thu nhập bị ảnh hưởng;
• Nhân khẩu, chỗ ở và nhu cầu tái định cư;
• Nhu cầu hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Đối với nhà ở hoặc công trình chỉ bị thu hồi một phần, người sử dụng đất cần đặc biệt quan tâm đến việc phần còn lại có đáp ứng điều kiện kỹ thuật để tiếp tục sử dụng hay không. Không nên chỉ xem xét phần diện tích nằm trực tiếp trong chỉ giới thu hồi mà bỏ qua thiệt hại đối với kết cấu và công năng của phần công trình còn lại.

Người dân nên chuẩn bị giấy tờ gì?

Trước buổi kiểm đếm, người có đất nên tập hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; giấy phép xây dựng; hồ sơ hoàn công; biên lai thuế; giấy tờ xác nhận nguồn gốc đất; tài liệu thể hiện quá trình sử dụng ổn định; hình ảnh nhà, công trình và cây trồng tại thời điểm trước khi triển khai dự án.

Đối với đất chưa được cấp sổ, việc chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đặc biệt quan trọng. Không có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa trong mọi trường hợp với việc thu hồi đất không được bồi thường. Cơ quan chức năng còn phải đối chiếu các điều kiện cụ thể của Luật Đất đai 2024.

5. Người dân không hợp tác thì có bị kiểm đếm bắt buộc không?

Có. Tuy nhiên, pháp luật không cho phép cơ quan chức năng ngay lập tức cưỡng chế vào nhà, đất để kiểm đếm chỉ vì người dân từ chối ký biên bản. Điều 87 Luật Đất đai 2024 quy định một trình tự gồm vận động, thuyết phục, sau đó mới xem xét ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc nếu người có đất vẫn không phối hợp.

Giai đoạn 1: Vận động, thuyết phục trong 15 ngày

Khi người có đất không phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, UBND cấp xã chủ trì phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để vận động, thuyết phục. Thời gian vận động, thuyết phục là 15 ngày và kết quả phải được thể hiện bằng văn bản.

Mục tiêu của thủ tục này là tạo điều kiện để người có đất hiểu căn cứ dự án, cung cấp giấy tờ và tham gia ghi nhận chính xác tài sản. Do đó, dù đang có tranh luận về mức bồi thường, Meta Law thường khuyến nghị khách hàng không nên tự ý cản trở việc đo đạc hợp pháp. Thay vào đó, nên tham gia kiểm đếm, ghi rõ ý kiến bảo lưu trong biên bản và đồng thời thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại nếu có căn cứ.

Giai đoạn 2: Quyết định kiểm đếm bắt buộc

Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất vẫn không phối hợp thì cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Theo cơ chế phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp áp dụng từ ngày 01/07/2025, các thẩm quyền trước đây Luật Đất đai giao cho cấp huyện đã có sự chuyển giao đáng kể cho Chủ tịch UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Vì vậy, khi rà soát hồ sơ năm 2026 phải đối chiếu đồng thời Luật Đất đai và quy định phân định thẩm quyền đang có hiệu lực.

Nếu người có đất tiếp tục không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc, cơ quan có thẩm quyền có thể tiến hành thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc theo Điều 88 Luật Đất đai 2024. Đây là thủ tục khác với cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất.

Không đồng ý bồi thường có nên từ chối kiểm đếm?

Về phương diện bảo vệ quyền lợi, hai vấn đề này cần được tách biệt. Việc người dân không đồng ý với mức bồi thường hoặc cho rằng dự án có vấn đề pháp lý không đồng nghĩa với việc nên từ chối mọi hoạt động kiểm đếm. Nếu cơ quan đang thực hiện đúng thẩm quyền và trình tự, việc không tham gia có thể khiến người sử dụng đất mất cơ hội cung cấp tài liệu về nguồn gốc đất và tài sản.

Cách xử lý an toàn hơn là phối hợp kiểm đếm nhưng kiểm tra kỹ biên bản, yêu cầu bổ sung tài sản còn thiếu, cung cấp chứng cứ, ghi rõ nội dung chưa đồng ý và giữ lại bản sao tài liệu. Sau đó, người dân có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định, hành vi hành chính nếu có căn cứ cho rằng quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm.

6. Quyền và nghĩa vụ của người có đất trong khu vực có kế hoạch thu hồi

Pháp luật đất đai không xây dựng quá trình thu hồi theo hướng người dân chỉ có nghĩa vụ bàn giao tài sản. Người có đất thu hồi có các quyền quan trọng về tiếp cận thông tin, tham gia lấy ý kiến, kiểm tra phương án bồi thường và thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền lợi theo quy định.

Quyền của người có đất bị thu hồi

• Được biết mục đích, ý nghĩa và phạm vi thực hiện dự án;
• Được nhận thông báo thu hồi đất theo quy định;
• Được biết kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
• Được tham gia quá trình kiểm đếm và cung cấp tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất;
• Được biết dự thảo và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Được tham gia lấy ý kiến, đối thoại về phương án bồi thường;
• Được yêu cầu làm rõ số liệu diện tích, nguồn gốc đất và tài sản;
• Được khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định.

Đặc biệt, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không phải là tài liệu chỉ lưu hành nội bộ. Phương án phải trải qua quá trình công khai, lấy ý kiến, tiếp thu, giải trình và thẩm định theo pháp luật. Người dân cần chủ động kiểm tra từng cấu phần của phương án thay vì chỉ nhìn vào tổng số tiền được đề xuất.

Nghĩa vụ của người có đất thu hồi

Bên cạnh quyền lợi, người có đất phải phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường trong quá trình điều tra, đo đạc, kiểm đếm và xây dựng phương án. Khi quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực và các điều kiện pháp luật được đáp ứng, người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành và bàn giao mặt bằng theo quy định.

Người dân cũng không nên tạo lập thêm tài sản với mục đích tăng giá trị bồi thường sau khi đã biết đất thuộc phạm vi thực hiện dự án. Điều kiện được bồi thường đối với nhà ở, công trình và các tài sản khác phụ thuộc vào nguồn gốc, tính hợp pháp, thời điểm hình thành và quy định áp dụng đối với từng loại tài sản.

7. Các câu hỏi thường gặp về kế hoạch thu hồi đất

Kế hoạch thu hồi đất và quyết định thu hồi đất có phải là một không?

Không. Kế hoạch thu hồi đất, kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thuộc giai đoạn chuẩn bị và tổ chức thực hiện thủ tục thu hồi. Trong khi đó, quyết định thu hồi đất là quyết định hành chính tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đối với thửa đất cụ thể.

Vì vậy, việc cán bộ đến đo đạc sau khi đã có thông báo và thực hiện đúng trình tự không có nghĩa rằng Nhà nước đã chính thức ban hành quyết định thu hồi đất. Người sử dụng đất cần yêu cầu phân biệt rõ thông báo, biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường và quyết định thu hồi.

Không nhận được thông báo thu hồi đất thì việc kiểm đếm có đúng không?

Cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ trước khi kết luận. Luật yêu cầu thực hiện việc gửi thông báo và công khai theo trình tự. Tuy nhiên, nếu không liên lạc được hoặc không thể giao trực tiếp, pháp luật cho phép áp dụng phương thức thông báo, niêm yết và công khai thay thế. Vì vậy, việc một người không trực tiếp ký nhận không đương nhiên chứng minh thủ tục trái luật.

Người dân nên kiểm tra ngày ban hành thông báo, hình thức giao, biên bản giao nhận, thời gian niêm yết, địa điểm niêm yết và tài liệu chứng minh việc thông báo công khai trong trường hợp không thể giao trực tiếp.

Thông báo thu hồi đất có hiệu lực trong bao lâu?

Theo khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024, thông báo thu hồi đất có hiệu lực 12 tháng tính từ ngày ban hành. Cần phân biệt hiệu lực 12 tháng này với khoảng thời gian tối thiểu phải thông báo trước khi ban hành quyết định thu hồi đất.

Trong năm 2026, khi kiểm tra khoảng thời gian thông báo trước, cần lưu ý cơ chế tại Nghị quyết 254/2025/QH15 về mốc 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp theo trường hợp áp dụng.

Có kế hoạch thu hồi đất thì người dân còn được xây nhà không?

Không nên hiểu rằng cứ có thông tin quy hoạch hoặc thông báo thu hồi là mọi quyền sử dụng đất tự động bị đình chỉ. Tuy nhiên, khả năng được bồi thường đối với tài sản xây dựng sau các mốc pháp lý liên quan phụ thuộc vào tính hợp pháp của công trình, giấy phép xây dựng, quy hoạch và thời điểm tạo lập tài sản.

Nếu đất đã nằm trong phạm vi thu hồi, việc xây mới, cơi nới hoặc trồng thêm cây với mục đích làm tăng giá trị bồi thường tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Người sử dụng đất nên kiểm tra pháp lý trước khi bỏ chi phí xây dựng.

Nếu kết quả kiểm đếm sai diện tích thì xử lý thế nào?

Người có đất nên yêu cầu đối chiếu bản đồ địa chính, trích đo, Giấy chứng nhận, mốc giới ngoài thực địa và hồ sơ kỹ thuật. Nếu có sai khác, cần yêu cầu ghi ý kiến vào biên bản và đề nghị đo đạc, xác minh lại. Không nên ký xác nhận “đồng ý toàn bộ” khi số liệu chưa chính xác.

Tranh chấp về diện tích cũng cần phân biệt với tranh chấp ranh giới giữa các hộ. Nếu đang tồn tại tranh chấp quyền sử dụng đất, việc xác định chủ thể có quyền nhận bồi thường có thể cần xử lý theo quy định về giải quyết tranh chấp đất đai.

Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường khi thu hồi không?

Có thể được nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý quan trọng nhưng không phải trong mọi trường hợp việc chưa được cấp sổ đều dẫn đến mất quyền bồi thường. Cơ quan chức năng phải xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng, thời điểm sử dụng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai.

Đây cũng là lý do việc xác minh nguồn gốc đất trong giai đoạn thực hiện kế hoạch thu hồi đất có ý nghĩa rất lớn. Nếu nguồn gốc bị xác định sai, toàn bộ quyền lợi bồi thường phía sau có thể bị ảnh hưởng.

Không đồng ý với phương án bồi thường có được khiếu nại không?

Người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan có quyền thực hiện các biện pháp pháp lý theo quy định đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong quản lý đất đai khi cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tuy nhiên, trước khi khiếu nại, cần xác định chính xác đối tượng cần khiếu nại. Không phải mọi tài liệu trong hồ sơ đều là quyết định hành chính độc lập. Việc xác định sai đối tượng, sai cơ quan hoặc bỏ qua thời hiệu có thể khiến quá trình bảo vệ quyền lợi gặp khó khăn.

8. Những điểm người dân nên kiểm tra ngay khi có kế hoạch thu hồi đất

Qua thực tiễn tư vấn các vụ việc đất đai, Meta Law nhận thấy nhiều tranh chấp bồi thường phát sinh không phải từ một vấn đề duy nhất mà từ sự cộng dồn của nhiều sai lệch nhỏ: thiếu diện tích, xác định sai loại đất, bỏ sót công trình, xác định sai thời điểm sử dụng hoặc áp dụng không đúng chính sách hỗ trợ.

Khi nhận thông báo hoặc biết đất thuộc phạm vi dự án, người sử dụng đất nên lập một bộ hồ sơ riêng để lưu toàn bộ văn bản. Các nội dung cần đối chiếu gồm:

• Dự án có thuộc trường hợp Nhà nước được thu hồi đất hay không;
• Cơ quan ban hành văn bản có đúng thẩm quyền hiện hành hay không;
• Thông báo thu hồi đất có đủ nội dung bắt buộc không;
• Thời hạn thông báo trước có được bảo đảm không;
• Ranh giới, diện tích thu hồi có đúng hiện trạng không;
• Loại đất và nguồn gốc sử dụng đã được xác định chính xác chưa;
• Tài sản, cây trồng, công trình có bị bỏ sót khi kiểm đếm không;
• Gia đình có thuộc đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề hay không;
• Có đủ điều kiện được bố trí tái định cư hay không;
• Phương án bồi thường đã được công khai, lấy ý kiến và giải trình đúng trình tự chưa.

Đối với đất ở, việc xác định diện tích hợp pháp và hạn mức đất ở theo Luật Đất đai 2024 cũng có thể ảnh hưởng đến cách xác định quyền lợi trong từng hồ sơ cụ thể.

9. Dịch vụ tư vấn pháp lý về thu hồi đất tại Meta Law

Thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng là nhóm vụ việc có tính chuyên môn cao vì một hồ sơ thường liên quan đồng thời đến Luật Đất đai, quy định về giá đất, xây dựng, khiếu nại, tố tụng hành chính và các quyết định riêng của địa phương. Đặc biệt từ năm 2025 – 2026, hệ thống pháp luật tiếp tục có nhiều thay đổi về thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, thời hạn thông báo thu hồi, cơ chế giá đất và trình tự thực hiện dự án.

Dịch vụ luật sư tư vấn đất đai tại Meta Law hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ ngay từ giai đoạn nhận thông báo và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, thay vì chỉ xử lý khi đã phát sinh quyết định cưỡng chế hoặc tranh chấp kéo dài.

Rà soát tính pháp lý của hồ sơ thu hồi đất

Meta Law kiểm tra căn cứ thu hồi, phạm vi dự án, thẩm quyền ban hành, thông báo thu hồi đất, quá trình công khai, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc và các tài liệu liên quan. Mục tiêu là phát hiện sớm những vấn đề có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Tư vấn và hỗ trợ trong quá trình đo đạc, kiểm đếm

Meta Law hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất, nguồn gốc tài sản, thời điểm hình thành công trình; đối chiếu số liệu kiểm đếm và tư vấn cách ghi nhận ý kiến khi biên bản chưa phản ánh đúng hiện trạng.

Rà soát phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Luật sư phân tích từng cấu phần gồm diện tích được bồi thường, loại đất, tài sản trên đất, chính sách hỗ trợ, điều kiện tái định cư và các khoản quyền lợi có liên quan. Việc rà soát cần dựa trên hồ sơ riêng của từng thửa đất thay vì chỉ so sánh tổng số tiền bồi thường giữa các hộ dân.

Tư vấn khiếu nại, khởi kiện và làm việc với cơ quan có thẩm quyền

Khi phát hiện quyết định hoặc hành vi hành chính có dấu hiệu không phù hợp quy định, luật sư đất đai Meta Law có thể hỗ trợ xác định căn cứ pháp lý, chuẩn bị hồ sơ, xây dựng phương án làm việc, khiếu nại hoặc tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

CÔNG TY LUẬT TNHH META LAW

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Email: tuvanmeta@gmail.com
• Website: metaasia.vn

Xem thêm các nội dung liên quan đến thu hồi đất

• Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Các trường hợp và quy định mới nhất
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất
• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất và trình tự thực hiện
• Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai
• Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cần nắm rõ
• Cách xác định hạn mức đất ở theo Luật Đất đai 2024
• Đất đang thế chấp, cho thuê nhưng bị Nhà nước thu hồi xử lý thế nào?

Kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm là một mắt xích quan trọng trong trình tự Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây không phải là quyết định thu hồi đất nhưng dữ liệu được xác lập trong giai đoạn này là nền tảng để xác định diện tích, nguồn gốc đất, tài sản và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với các thủ tục thực hiện trong năm 2026, người dân cần đặc biệt lưu ý những thay đổi mới về thời hạn thông báo thu hồi đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và việc phân định lại thẩm quyền đất đai theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Không nên sử dụng máy móc các hướng dẫn cũ về thẩm quyền UBND cấp huyện hoặc mốc thông báo 90 ngày, 180 ngày mà không đối chiếu quy định hiện hành.

Theo kinh nghiệm của Meta Law, cách bảo vệ quyền lợi hiệu quả nhất là kiểm tra hồ sơ từ sớm, trực tiếp tham gia quá trình kiểm đếm, lưu giữ đầy đủ tài liệu, ghi nhận ý kiến đối với các số liệu chưa chính xác và rà soát toàn bộ phương án bồi thường trước khi thực hiện các thủ tục khiếu nại hoặc khởi kiện. Chủ động ngay từ giai đoạn kế hoạch thu hồi đất giúp hạn chế đáng kể rủi ro bị bỏ sót diện tích, tài sản hoặc các quyền lợi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định pháp luật.