Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 chính thức có hiệu lực. Sau đó, hệ thống pháp luật tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Đặc biệt, từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết số 254/2025/QH15 bổ sung nhiều cơ chế mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời điều chỉnh một số mốc thời gian và căn cứ quan trọng mà người sử dụng đất cần cập nhật.

Trong bài viết này, Meta Law phân tích toàn diện các quy định đang áp dụng, trên cơ sở Luật Đất đai 2024, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị quyết số 254/2025/QH15, qua đó giúp người dân và doanh nghiệp nhận diện đúng trường hợp của mình trước khi ký biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường hoặc thực hiện khiếu nại.

I. Khung pháp lý hiện hành

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 — sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu. Kể từ đó, quy định về thu hồi đất được cụ thể hóa và điều chỉnh thêm bởi một loạt văn bản dưới luật, gồm:

•     Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, trong đó có trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
•     Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, có hiệu lực từ 01/7/2025, chuyển giao thẩm quyền thu hồi đất từ Ủy ban nhân dân cấp huyện (đã kết thúc hoạt động) sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp;
•     Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó bổ sung căn cứ thu hồi đất và sửa đổi quy định về trường hợp không được bồi thường.

Việc nắm được toàn bộ các văn bản trên giúp cá nhân, doanh nghiệp tránh áp dụng nhầm quy định đã lạc hậu — đặc biệt là những nội dung liên quan đến thẩm quyền cấp huyện đã không còn tồn tại trên thực tế kể từ 01/7/2025.

II. Căn cứ, thẩm quyền và trình tự thu hồi đất theo mô hình mới

1. Bốn nhóm căn cứ pháp lý thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 xây dựng thu hồi đất theo nguyên tắc “liệt kê đóng”: Nhà nước chỉ được thu hồi đất khi thuộc một trong bốn nhóm căn cứ tại Điều 78, 79, 81 và 82.

Điều 78 quy định thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, áp dụng chặt chẽ cho các nhu cầu như đóng quân, xây dựng công trình phòng thủ, trại giam, cơ sở cai nghiện do lực lượng vũ trang quản lý — từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung thêm trường hợp thu hồi đất làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.

Điều 79 quy định thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, liệt kê cụ thể 32 trường hợp — từ công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật, khu đô thị, khu công nghiệp đến nhà ở xã hội và dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư; đây là căn cứ được áp dụng phổ biến nhất trên thực tế.

Điều 81 quy định thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai — như sử dụng sai mục đích đã bị xử phạt nhưng tái phạm, cố ý hủy hoại đất, không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ dự án — và là nhóm căn cứ duy nhất mà người sử dụng đất có thể không được bồi thường về đất khi bị thu hồi.

Điều 82 quy định thu hồi do chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất hoặc đất không còn an toàn để tiếp tục sử dụng, xuất phát từ các sự kiện pháp lý hoặc thực tế khách quan, không mang tính chế tài.

2. Thẩm quyền ký quyết định thu hồi đất theo mô hình chính quyền hai cấp

Từ ngày 01/7/2025, việc phân định thẩm quyền quản lý đất đai có thay đổi lớn do mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã chuyển nhiều nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện về Chủ tịch UBND cấp xã hoặc phân định lại cho cấp tỉnh.

Đối với thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Chủ tịch UBND cấp xã hiện đảm nhiệm nhiều thủ tục trọng tâm, trong đó có việc ban hành thông báo thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường trong phạm vi được phân quyền và ban hành quyết định thu hồi đất theo quy định.

Đối với các trường hợp thu hồi do vi phạm hoặc do chấm dứt sử dụng đất, thẩm quyền cần được xác định theo loại chủ thể và nội dung phân quyền cụ thể tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Vì vậy, khi kiểm tra một quyết định thu hồi đất được ban hành sau ngày 01/7/2025, không nên mặc định rằng văn bản do Chủ tịch UBND cấp xã ký là sai thẩm quyền chỉ vì trước đây công việc tương tự thuộc UBND cấp huyện.

Đồng thời, các quyết định đã được cơ quan cấp huyện ban hành hợp pháp trước thời điểm tổ chức lại bộ máy không đương nhiên mất hiệu lực. Trường hợp cụ thể phải được đánh giá theo quy định chuyển tiếp và thời điểm phát sinh thủ tục.

3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất

Đối với thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trình tự cơ bản vẫn bao gồm các giai đoạn: lập kế hoạch thu hồi; tổ chức họp với người có đất bị thu hồi; thông báo thu hồi; điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; lập phương án bồi thường; công khai và lấy ý kiến; đối thoại; thẩm định, phê duyệt phương án; thực hiện bồi thường và bố trí tái định cư; ban hành quyết định thu hồi và tổ chức bàn giao mặt bằng.

Một điểm cập nhật đặc biệt quan trọng từ ngày 01/01/2026 là Nghị quyết 254/2025/QH15 đã quy định thời hạn thông báo thu hồi đất chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi ban hành quyết định thu hồi, thay cho các mốc 90 ngày và 180 ngày thường được dẫn theo quy định trước đó.

Đồng thời, thời gian niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo cơ chế mới là 10 ngày. Nếu người có đất vẫn có ý kiến không đồng ý về phương án, thời hạn tổ chức đối thoại là không quá 30 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến.

Quy trình thực tế có thể khái quát như sau:

• Xác định căn cứ và điều kiện thu hồi đất;
• Tổ chức họp, cung cấp thông tin dự án cho người có đất trong khu vực thu hồi;
• Ban hành và gửi thông báo thu hồi đất;
• Điều tra, khảo sát, đo đạc, xác định hiện trạng và kiểm đếm tài sản;
• Xác định nguồn gốc, loại đất, thời điểm sử dụng và chủ thể có quyền lợi liên quan;
• Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Niêm yết công khai, lấy ý kiến và tổ chức đối thoại khi có ý kiến không đồng thuận;
• Thẩm định và phê duyệt phương án;
• Chi trả tiền bồi thường, thực hiện hỗ trợ hoặc bố trí tái định cư theo quy định;
• Ban hành quyết định thu hồi đất và tổ chức bàn giao mặt bằng;
• Trường hợp không chấp hành và đủ điều kiện luật định, cơ quan có thẩm quyền mới thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.

Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng cho phép một số ngoại lệ về thời điểm thu hồi so với việc hoàn thành phương án hoặc bố trí tái định cư, chẳng hạn đối với một số dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư theo tuyến công trình chính. Vì đây là ngoại lệ so với nguyên tắc chung, cơ quan thực hiện dự án phải chứng minh vụ việc thuộc đúng trường hợp pháp luật cho phép.

III. Những vấn đề thực tiễn người dân, doanh nghiệp dễ vấp phải

Nhầm thẩm quyền ký quyết định sau khi cấp huyện kết thúc hoạt động

Do thói quen từ thời Luật Đất đai 2013, nhiều người vẫn mặc định thẩm quyền thu hồi đất thuộc UBND cấp huyện và cho rằng quyết định do Chủ tịch UBND cấp xã ký là sai thẩm quyền. Trên thực tế, kể từ 01/7/2025, đây chính là cơ quan có thẩm quyền hợp pháp theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP — nếu khiếu nại chỉ dựa trên lý do này, khả năng bị bác đơn là rất cao.

Khiếu nại nhưng đất vẫn có thể bị cưỡng chế

Luật Đất đai 2024 không quy định việc tạm dừng thu hồi đất chỉ vì người dân đang khiếu nại. Nếu đã được vận động, thuyết phục mà người dân vẫn không đồng thuận, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể tổ chức cưỡng chế song song với quá trình giải quyết khiếu nại — đây là điểm khiến không ít người bị động, cho rằng việc nộp đơn khiếu nại sẽ tự động “giữ nguyên hiện trạng”.

Sai lệch đo đạc, xác định nguồn gốc đất làm mức bồi thường không phản ánh đúng giá trị

Phần lớn tranh chấp về bồi thường không xuất phát từ việc có được bồi thường hay không, mà từ việc mức bồi thường được tính như thế nào — do đo đạc sai diện tích, xác định sai nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hoặc áp giá đất, hệ số điều chỉnh (hệ số K) chưa sát với thị trường tại thời điểm thu hồi.

Nhầm lẫn giữa các nhóm căn cứ dẫn đến kỳ vọng bồi thường sai

Không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều được bồi thường. Với thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (Điều 81) — điển hình là không đưa đất vào sử dụng quá thời hạn luật định — người sử dụng đất có thể chỉ được thanh toán phần chi phí đầu tư còn lại, chứ không được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Việc xác định nhầm mình đang thuộc căn cứ nào dễ dẫn đến kỳ vọng sai về khoản bồi thường sẽ nhận được.

Luật sư Meta Law hướng dẫn những việc cần làm để bảo vệ quyền lợi

Từ thực tiễn tư vấn và giải quyết các vụ việc đất đai, Meta Law nhận thấy giai đoạn trước khi ban hành quyết định thu hồi và trước khi phê duyệt phương án bồi thường thường là thời điểm quan trọng nhất để người sử dụng đất rà soát hồ sơ. Nếu chờ đến khi quá trình giải phóng mặt bằng đã hoàn thành mới bắt đầu thu thập giấy tờ thì việc chứng minh có thể khó khăn hơn đáng kể.

1. Xác định đúng căn cứ và thẩm quyền trước khi phản hồi bất kỳ văn bản nào

Khi nhận thông báo thu hồi đất, người dân và doanh nghiệp cần đọc kỹ phần căn cứ pháp lý, mục đích thu hồi, tên dự án, phạm vi thu hồi và cơ quan ký văn bản. Sau đó đối chiếu với Điều 78, Điều 79, Điều 81 hoặc Điều 82 Luật Đất đai 2024 và các trường hợp bổ sung tại Nghị quyết 254/2025/QH15.

Không nên chỉ tập trung vào tên văn bản. Một quyết định có thể đúng mẫu nhưng vẫn có nguy cơ sai về điều kiện áp dụng; ngược lại, một chủ thể ký văn bản khác với quy định cũ chưa chắc đã sai nếu thẩm quyền đã được chuyển giao theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Đối với doanh nghiệp, cần rà soát thêm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, tiến độ dự án, hồ sơ đất đai, kế hoạch hoặc quy hoạch được sử dụng làm căn cứ và tài liệu về việc bàn giao đất trên thực địa.

2. Rà soát kỹ số liệu đo đạc và phương án bồi thường trước khi ký nhận

Biên bản khảo sát, đo đạc, kiểm đếm là nguồn dữ liệu đầu vào trực tiếp để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vì vậy, người có đất bị thu hồi không nên ký xác nhận một cách hình thức khi chưa kiểm tra diện tích, loại đất, tài sản và hiện trạng thực tế.

Cần đặc biệt đối chiếu:

• Diện tích trong Giấy chứng nhận với diện tích đo thực tế;
• Ranh giới sử dụng ổn định và phần diện tích có biến động;
• Nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
• Loại đất đang được cơ quan thực hiện bồi thường ghi nhận;
• Nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và tài sản khác;
• Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nếu có;
• Giá đất và hệ số điều chỉnh được sử dụng để tính tiền bồi thường;
• Điều kiện và vị trí bố trí tái định cư.

Nếu phát hiện chênh lệch, người sử dụng đất nên lập ý kiến bằng văn bản và cung cấp tài liệu chứng minh ngay trong giai đoạn lấy ý kiến về phương án thay vì chỉ phản đối bằng lời nói.

3. Thực hiện khiếu nại, khởi kiện đúng thời hiệu nhưng vẫn chủ động xử lý nghĩa vụ bàn giao

Nếu có căn cứ cho rằng quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường hoặc hành vi hành chính xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp, người sử dụng đất có quyền lựa chọn cơ chế khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tùy trường hợp.

Thời hiệu khiếu nại theo quy định chung là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định, hành vi hành chính. Đối với khởi kiện vụ án hành chính, thời hiệu phổ biến là 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định, hành vi hành chính bị khiếu kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định hoặc tình tiết đặc biệt khác.

Điểm quan trọng là người khiếu nại cần xác định chính xác mình đang phản đối nội dung nào: căn cứ thu hồi, diện tích thu hồi, loại đất, giá bồi thường, tài sản không được kiểm đếm, phương án tái định cư hay trình tự cưỡng chế. Đơn khiếu nại càng cụ thể về căn cứ và chứng cứ thì khả năng cơ quan giải quyết xem xét đúng trọng tâm càng cao.

4. Cập nhật ngay Nghị quyết 254/2025/QH15 với dự án chuyển tiếp sang năm 2026

Đối với các dự án đã triển khai từ trước nhưng đến ngày 01/01/2026 vẫn chưa hoàn thành thủ tục, cần kiểm tra quy định chuyển tiếp của Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nếu trước ngày Nghị quyết có hiệu lực đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì về nguyên tắc tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt. Trường hợp đã có quyết định phê duyệt phương án nhưng chưa có quyết định thu hồi thì tiếp tục ban hành quyết định thu hồi theo trình tự tương ứng.

Ngược lại, nếu trước ngày 01/01/2026 chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc thu hồi, bồi thường và hỗ trợ cần đồng thời xem xét Luật Đất đai và các cơ chế mới của Nghị quyết 254/2025/QH15.

Đáng chú ý, thông báo thu hồi đất ban hành trước ngày 01/8/2024 nhưng đến khi Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực vẫn chưa có quyết định thu hồi thì thuộc trường hợp hết hiệu lực theo quy định chuyển tiếp; nếu tiếp tục thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện việc thông báo theo quy định hiện hành.

V. Dịch vụ luật sư đất đai, thu hồi đất và bồi thường tại Meta Law

Thu hồi đất là lĩnh vực có mức độ rủi ro cao vì một sai sót về hồ sơ nguồn gốc, biên bản kiểm đếm hoặc cách xác định loại đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản của người dân và doanh nghiệp. Với những vụ việc phức tạp, người sử dụng đất nên rà soát pháp lý ngay từ khi nhận thông báo thay vì chờ đến giai đoạn cưỡng chế hoặc khởi kiện.

Meta Law cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn đất đai cho cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp, bao gồm tư vấn về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tranh chấp quyền sử dụng đất, thủ tục hành chính và đại diện bảo vệ quyền lợi trong quá trình làm việc với cơ quan nhà nước.

Rà soát hồ sơ và đánh giá căn cứ thu hồi đất

Meta Law có thể hỗ trợ khách hàng kiểm tra thông báo, quyết định thu hồi, hồ sơ pháp lý của dự án, thẩm quyền người ban hành, nguồn gốc đất và điều kiện bồi thường. Việc rà soát này giúp xác định sớm liệu cơ quan thu hồi đã áp dụng đúng Điều 78, Điều 79, Điều 81 hay Điều 82 hay chưa.

Đối với doanh nghiệp, Meta Law đồng thời đánh giá hồ sơ dự án, tiến độ sử dụng đất, nguy cơ bị xác định chậm đưa đất vào sử dụng và phương án pháp lý nếu phát sinh quyết định xử lý vi phạm.

Kiểm tra phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Meta Law hỗ trợ đối chiếu biên bản kiểm đếm với hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận, giấy tờ nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất; kiểm tra cách phân loại đất, áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, bồi thường tài sản và các khoản hỗ trợ liên quan.

Đối với trường hợp có dấu hiệu xác định thiếu diện tích, bỏ sót tài sản hoặc áp dụng sai chính sách, Meta Law hỗ trợ xây dựng văn bản kiến nghị và hệ thống tài liệu chứng minh để khách hàng bảo vệ quyền lợi ngay trong quá trình lấy ý kiến phương án.

Đại diện khiếu nại, làm việc và tham gia tố tụng

Khi phát sinh tranh chấp với cơ quan nhà nước, Meta Law có thể hỗ trợ khách hàng xây dựng hồ sơ khiếu nại, chuẩn bị chứng cứ, tham gia các buổi đối thoại, làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc tham gia tố tụng theo phạm vi ủy quyền và quy định pháp luật.

Đặc biệt với các vụ việc có giá trị đất lớn, liên quan nhiều hộ dân hoặc có lịch sử sử dụng đất kéo dài, việc hệ thống hóa chứng cứ và xác định chính xác đối tượng bị khiếu kiện ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả xử lý vụ việc.

Kết luận

Các trường hợp thu hồi đất theo pháp luật hiện hành được chia thành bốn nhóm chính: thu hồi vì quốc phòng, an ninh; thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai; và thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại hoặc đất không còn khả năng tiếp tục sử dụng.

Từ năm 2026, người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý các quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15, trong đó có việc bổ sung căn cứ thu hồi, thay đổi thời hạn thông báo xuống còn 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ chế mới về công khai phương án bồi thường, đối thoại, giá đất và một số ngoại lệ trong bố trí tái định cư.

Bên cạnh đó, việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp từ ngày 01/7/2025 đã làm thay đổi đáng kể thẩm quyền thu hồi đất. Vì vậy, khi phát sinh vụ việc, cần đánh giá đồng thời căn cứ thu hồi, người ký quyết định, hồ sơ đo đạc, nguồn gốc đất, điều kiện bồi thường và quy định chuyển tiếp tại đúng thời điểm.

Nếu cần rà soát hồ sơ, phương án bồi thường hoặc xử lý khiếu nại liên quan đến thu hồi đất, khách hàng có thể tham khảo dịch vụ luật sư tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai tại Meta Law.

CÔNG TY LUẬT TNHH META LAW

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Hà Nội.
• Email: tuvanmeta@gmail.com
• Website: metaasia.vn
• Hotline: 0869.898.809

Xem thêm các nội dung liên quan

• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất 2026
• Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 bạn cần nắm rõ
• Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi nào?
• Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan
• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam
• Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành
• Nguyên nhân và hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ