Thẩm quyền thu hồi đất thuộc cơ quan nào?

Thẩm quyền thu hồi đất là vấn đề cần được kiểm tra ngay khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức hoặc doanh nghiệp nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất. Việc Nhà nước có căn cứ thu hồi đất hay không là một vấn đề; cơ quan nào được quyền ban hành quyết định thu hồi lại là một vấn đề pháp lý khác. Một quyết định được ban hành không đúng cơ quan hoặc không đúng người có thẩm quyền có thể làm phát sinh khiếu nại, khởi kiện và ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đặc biệt, sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được triển khai, việc xác định cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất cần được đối chiếu với cơ chế phân định và chuyển giao nhiệm vụ hiện hành. Người có đất bị thu hồi không nên chỉ căn cứ vào thông tin trước đây về UBND cấp huyện mà cần kiểm tra cụ thể căn cứ thu hồi, đối tượng sử dụng đất và cơ quan ký văn bản.

Bài viết dưới đây của Meta Law phân tích thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất theo đúng các căn cứ pháp lý và nội dung được trình bày trong bài gốc, đồng thời làm rõ từng nhóm trường hợp để người đọc dễ đối chiếu với hồ sơ thực tế.

Thu hồi đất là gì?

Theo khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, thu lại đất của người đang sử dụng đất, hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao cho tổ chức quản lý.

Như vậy, thu hồi đất là một quyết định quản lý hành chính do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đây không phải là giao dịch chuyển nhượng tự nguyện giữa người sử dụng đất với Nhà nước hoặc chủ đầu tư. Vì quyết định thu hồi có thể trực tiếp làm chấm dứt quyền sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi, việc xác định đúng thẩm quyền thu hồi đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nếu quyết định thu hồi đất do một cơ quan không đủ thẩm quyền ban hành, quyết định đó có thể bị coi là trái pháp luật và bị khiếu nại, khởi kiện, thậm chí bị tuyên hủy. Do đó, khi kiểm tra hồ sơ thu hồi đất, người sử dụng đất nên xem xét song song hai vấn đề: căn cứ thu hồi có phù hợp hay không và chủ thể ban hành quyết định có đúng thẩm quyền hay không.

Căn cứ pháp lý về thẩm quyền thu hồi đất

Thẩm quyền thu hồi đất hiện được xác định trên cơ sở các văn bản pháp lý được nêu trong bài gốc, bao gồm:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 (thay thế Luật Đất đai 2013), đặc biệt là Điều 78, 79, 81, 82, 83, 87, 91.
• Nghị quyết 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước.
• Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ, quy định việc phân định thẩm quyền, chuyển giao nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
• Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp 2013 và Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2025 (sửa đổi) — chấm dứt hoạt động của đơn vị hành chính cấp huyện kể từ ngày 01/7/2025.

Kể từ ngày 01/7/2025, bộ máy chính quyền địa phương Việt Nam chỉ còn hai cấp là cấp tỉnh và cấp xã; cấp huyện đã chấm dứt hoạt động. Do đó, các quy định về “UBND cấp huyện” trong Luật Đất đai 2024 nay được hiểu và thực hiện thông qua cơ chế chuyển giao thẩm quyền quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Đây là điểm người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý khi đọc các tài liệu pháp lý được ban hành hoặc xây dựng trước thời điểm tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Việc một điều luật còn sử dụng thuật ngữ UBND cấp huyện không có nghĩa người đọc có thể áp dụng máy móc mà không xem xét cơ chế chuyển giao thẩm quyền tương ứng.

Nguyên tắc phân định thẩm quyền thu hồi đất

Việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất cần bắt đầu từ căn cứ, lý do Nhà nước thực hiện việc thu hồi. Thẩm quyền thu hồi đất được phân định dựa trên căn cứ, lý do thu hồi đất, chứ không còn dựa trên việc người sử dụng đất là tổ chức hay cá nhân, hộ gia đình như trước đây.

Vì vậy, khi nhận được một quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất không nên chỉ nhìn vào tên người hoặc tổ chức đứng tên quyền sử dụng đất để xác định thẩm quyền. Trước hết cần kiểm tra quyết định đang viện dẫn trường hợp thu hồi nào, chẳng hạn thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; vi phạm pháp luật đất đai; hay chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất.

Sau khi xác định được nhóm căn cứ thu hồi, mới tiếp tục đối chiếu với đối tượng bị thu hồi và cơ quan ban hành. Cách kiểm tra theo từng lớp như vậy giúp hạn chế nhầm lẫn giữa căn cứ thu hồi đất, thẩm quyền ban hành quyết định và trình tự thực hiện thủ tục thu hồi.

Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Theo khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp áp dụng đối với: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cụ thể gồm hai nhóm căn cứ:

1. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (căn cứ Điều 81 Luật Đất đai 2024) — ví dụ: sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa vào sử dụng, chậm tiến độ quá thời hạn quy định…
2. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng (căn cứ Điều 82 Luật Đất đai 2024).

Ví dụ minh họa: Công ty TNHH A được Nhà nước cho thuê 5ha đất tại tỉnh Bắc Ninh (cũ) để thực hiện dự án nhà máy sản xuất, nhưng sau 30 tháng kể từ khi nhận bàn giao đất, doanh nghiệp vẫn chưa đưa đất vào sử dụng và cũng không được gia hạn theo quy định. Trong trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nơi có đất) là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất đã cho thuê đối với Công ty A.

Thẩm quyền thu hồi đất trước đây thuộc UBND cấp huyện — nay chuyển về UBND cấp xã

Theo khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024 (quy định gốc trước ngày 01/7/2025), Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp:

1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78) và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79) — áp dụng không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất là ai;
2. Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai (Điều 81) hoặc chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất (Điều 82).

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2025, khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp chính thức được áp dụng và cấp huyện chấm dứt hoạt động, Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Điều 5) đã quy định việc chuyển giao toàn bộ thẩm quyền nêu trên từ UBND cấp huyện, Chủ tịch UBND cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp xã/phường. Cụ thể, Chủ tịch UBND cấp xã hiện có thẩm quyền:

• Quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, không phân biệt người đang sử dụng, quản lý, chiếm hữu đất là tổ chức hay cá nhân;
• Quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024;
• Ban hành Thông báo thu hồi đất theo điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2024, cũng như thực hiện các nội dung liên quan tại điểm b khoản 3, khoản 5, điểm b khoản 6 Điều 87 và khoản 7 Điều 91 của Luật.

Ví dụ minh họa: Nhà nước có chủ trương mở rộng tuyến đường liên xã đi qua địa bàn phường X (thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sau sắp xếp), cần thu hồi 1.200 m² đất ở và đất vườn của 8 hộ gia đình, cá nhân để phục vụ dự án phát triển hạ tầng giao thông (thuộc trường hợp Điều 79 Luật Đất đai 2024 — phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng). Theo quy định hiện hành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường X (không còn là UBND cấp huyện như trước) là người có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất và ký quyết định thu hồi đất đối với 8 hộ dân nêu trên.

5. Bảng tóm tắt thẩm quyền thu hồi đất (áp dụng từ 01/7/2025)

Trường hợp thửa đất thuộc thẩm quyền của nhiều cấp

Theo quy định tại khoản 3 Điều 83 Luật Đất đai 2024, trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh và đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp xã (ví dụ: một dự án vừa thu hồi đất của doanh nghiệp vừa thu hồi đất của hộ gia đình), thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định thu hồi đất. Đây là cơ chế linh hoạt nhằm bảo đảm một dự án không bị chia cắt thẩm quyền một cách máy móc, gây khó khăn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đồng bộ.

Ví dụ minh họa: Dự án khu công nghiệp Y cần thu hồi đất của Công ty cổ phần Z (đất thuê của Nhà nước) và đồng thời thu hồi đất nông nghiệp của 15 hộ dân trong cùng ranh giới quy hoạch. Trong trường hợp này, UBND cấp tỉnh có thể trực tiếp ra quyết định thu hồi đối với toàn bộ diện tích (bao gồm cả phần đất của hộ dân), hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã ra quyết định thu hồi đối với phần đất thuộc thẩm quyền cấp xã, để bảo đảm tiến độ thực hiện dự án.

Vấn đề tài sản công gắn liền với đất bị thu hồi

Trường hợp đất bị thu hồi mà tài sản gắn liền với đất là tài sản công (ví dụ: trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp), việc xử lý tài sản đó không chỉ căn cứ Luật Đất đai mà còn phải tuân theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ, tránh thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước.

Hậu quả pháp lý khi thu hồi đất sai thẩm quyền

Việc xác định sai cơ quan có thẩm quyền khi ban hành quyết định thu hồi đất là một trong những căn cứ phổ biến để người sử dụng đất khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính. Một số lưu ý thực tiễn:

• UBND cấp xã không được quyết định thu hồi đất vượt quá phạm vi được chuyển giao tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, ví dụ không được tự ý quyết định các trường hợp vốn thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh.
• Việc cưỡng chế thu hồi đất khi quyết định thu hồi đang bị khiếu nại, khởi kiện mà chưa có kết quả giải quyết; hoặc khi chưa hoàn tất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định, đều có thể bị coi là hành vi trái pháp luật, và người sử dụng đất có quyền yêu cầu tạm dừng, hủy quyết định, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
• Người dân, doanh nghiệp khi nhận được quyết định thu hồi đất nên đối chiếu ngay: (i) căn cứ thu hồi đất được nêu trong quyết định có đúng với các điều luật quy định hay không; và (ii) cơ quan ký quyết định có đúng thẩm quyền theo mô hình chính quyền 2 cấp hiện hành hay không, trước khi cân nhắc thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện.

Dịch vụ luật sư tư vấn thu hồi đất tại Meta Law

Các vụ việc liên quan đến thu hồi đất thường có nhiều nhóm tài liệu cần xem xét đồng thời như quyết định giao đất, giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, thông báo thu hồi, quyết định thu hồi, biên bản đo đạc, kiểm đếm, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản có liên quan đến dự án.

Trong trường hợp người dân hoặc doanh nghiệp chưa xác định được quyết định mình nhận được có đúng thẩm quyền thu hồi đất hay không, có thể sử dụng dịch vụ luật sư đất đai tại Meta Law để rà soát hồ sơ và làm rõ vấn đề pháp lý cần xử lý.

Phạm vi hỗ trợ có thể tập trung vào việc đọc và hệ thống hóa hồ sơ, xác định căn cứ thu hồi được cơ quan nhà nước viện dẫn, kiểm tra chủ thể ban hành, đối chiếu nội dung thông báo và quyết định, xem xét các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hỗ trợ khách hàng chuẩn bị phương án xử lý khi phát sinh tranh chấp, khiếu nại hoặc thủ tục tố tụng liên quan.

Việc luật sư rà soát hồ sơ không thay thế quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng có thể giúp người sử dụng đất nhận diện rõ vấn đề nào cần kiểm tra, tài liệu nào còn thiếu và nội dung nào cần được yêu cầu giải thích hoặc làm rõ trước khi thực hiện bước tiếp theo.

Kết luận

Việc xác định đúng thẩm quyền thu hồi đất là một bước quan trọng khi kiểm tra tính pháp lý của thông báo và quyết định thu hồi. Luật Đất đai 2024 phân định thẩm quyền theo hướng gắn với lý do thu hồi đất; đồng thời việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp từ ngày 01/7/2025 dẫn đến sự thay đổi đáng kể đối với các nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện.

Cụ thể, UBND cấp tỉnh tiếp tục được xác định có thẩm quyền đối với các nhóm tổ chức và chủ thể nêu tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2024 trong các trường hợp thuộc Điều 81 và Điều 82. Trong khi đó, các thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện được bài gốc xác định đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã/phường theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (Điều 5), bao gồm các nhóm trường hợp được trình bày chi tiết ở trên.

Đối với người sử dụng đất, cách kiểm tra an toàn là không chỉ nhìn vào tên cơ quan ký quyết định mà cần xác định đồng thời căn cứ thu hồi, đối tượng sử dụng đất, trường hợp có nhiều cấp thẩm quyền và các tài liệu liên quan. Nếu hồ sơ phức tạp hoặc có dấu hiệu không thống nhất, nên rà soát toàn bộ văn bản trước khi quyết định thực hiện khiếu nại, khởi kiện hoặc các thủ tục pháp lý khác.

Xem thêm các bài viết cùng chủ đề

• Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Các trường hợp thu hồi và quy định
• Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
• Kế hoạch thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
• Quy định về thu hồi đất làm dự án
• Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
• Điều kiện được tái định cư khi thu hồi đất
• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất
• Mẫu quyết định thu hồi đất mới nhất