Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, việc nộp đơn khởi kiện là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai không chỉ cần trình bày rõ ràng nội dung của tranh chấp mà còn cần được soạn thảo theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin các bên, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, nội dung tranh chấp, yêu cầu giải quyết và các chứng cứ kèm theo. Hãy cùng META LAW tìm hiểu về mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đúng quy định, qua đó giúp bạn dễ dàng thực hiện thủ tục pháp lý một cách chính xác và hiệu quả.

1. Tranh chấp đất đai: Những vấn đề cần quan tâm

1.1. Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là một vấn đề mà đã xuất hiện từ rất lâu. Từ những văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên điều chỉnh lĩnh vực đất đai như Luật đất đai 1987 đã đề cập đến tranh chấp đất đai, tuy nhiên phải đến khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì người dân mới được tiếp cận với định nghĩa cụ thể về tranh chấp đất đai. Khi có tranh chấp phát sinh thì một trong các phương thức giải quyết chính là có đơn khởi kiện tranh chấp đất đai để Tòa án thụ lý giải quyết.

Tại Khoản 47 Luật đất đai 2024 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Theo quy định trên, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng: tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất, tranh chấp về các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, nếu chỉ căn cứ theo quy định trên sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp đất đai là khi người sử dụng đất bị xâm phạm trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của họ, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chính chủ thể. Tranh chấp đất đai chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất, không liên quan đến tài sản gắn liền với đất.

Có các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay gồm:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất:  xác định ai có quyền sử dụng hợp pháp một mảnh đất cụ thể.
• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: thường xảy ra khi các bên có những giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất,…
• Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: ít phổ biến hơn, liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất.

1.2. Điều kiện và thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

* Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai:

Tòa án chỉ thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Thứ nhất, người khởi kiện tranh chấp đất đai là người có quyền khởi kiện.
• Thứ hai, tranh chấp dự kiến yêu cầu Tòa án giải quyết chưa được giải quyết trước đó.
• Thứ ba, đang còn thời hạn khởi kiện tranh chấp theo quy định.
• Thứ tư, đã thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây cũng là bốn điều kiện cần nêu rõ trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gửi tới Tòa án. Trường hợp chưa đủ căn cứ xác định vụ tranh chấp có được thụ lý hay không thì Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu nguyên đơn bổ sung, làm rõ các căn cứ trong hồ sơ khởi kiện.

* Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai: Hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể thế nào là thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai mà chỉ có quy định về thời hiệu khởi kiện và tranh chấp đất đai. Theo đó, ta có thể hiểu thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là thời hạn mà chủ thể có quyền được khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự về đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đang bị xâm hại, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

• Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất: Khoản 3 Điều 155 Bộ Luật dân sự 2015 quy định trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói cách khác, thời hạn giải quyết này là vĩnh viễn, không bị giới hạn bởi một mốc thời gian nhất định nào.
• Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai, thời hiệu khởi kiện được hướng dẫn tại Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP:
• Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất): Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
• Đối với tranh chấp đất đai là di sản thừa kế thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Trong đó:
• Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
• Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
• Đối với các tranh chấp khác (không thuộc các loại tranh chấp nêu trên), thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là 02 năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

1.3. Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai

Trình tự và thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay được quy định cụ thể bởi các bước:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013;
• Biên bản hòa giải có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp đất khi tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ của người khởi kiện bao gồm:  Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;
• Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó; Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm: Các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, hoặc lợi ích liên quan đến quyền quản lý, sử dụng đất bị xâm phạm.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đến Tòa án có thẩm quyền

Nơi nộp đơn khởi kiện: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có diễn ra đất đang tranh chấp.

Hình thức nộp: Có thể lựa chọn nộp bằng các cách sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết đơn khởi kiện

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ:

• Tòa sẽ ra thông báo nộp tạm ứng án phí;
• Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa;
• Sau đó tòa sẽ thụ lý để tiến hành giải quyết vụ việc.

Bước 4: Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử vụ việc

• Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, trong trường hợp vụ việc có tính chất phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định);
• Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ);
• Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ chứng minh.

2. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

2.1. Tại sao cần mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai là văn bản mà nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai (liên quan đến quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất,…) nhằm giải quyết các tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Để sớm được cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong thời gian nhanh nhất, chủ thể tranh chấp cần phải chuẩn bị đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai đúng và chuẩn. Đơn khởi kiện đó phải đúng và hợp pháp. Vì vậy nhu cầu về mẫu đơn giải quyết tranh chấp đất đai là một trong các nhu cầu cần thiết. Một mẫu đơn đúng quy định, đảm bảo tuân thủ các thủ tục pháp lý sẽ giúp người làm đơn giảm thiểu sai sót, giúp đẩy nhanh tiến độ xử lý và tòa án có đủ cơ sở để giải quyết tranh chấp một cách chính xác và hiệu quả.

Bạn đọc cùng quan tâm các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam
• Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật
• Đất đang tranh chấp có được xây dựng nhà ở không?
• Luật sư tư vấn Đất đai giỏi ở Hà Nội

2.2. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất năm 2025 là Mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Dưới đây là Mẫu số 23:

Căn cứ theo Mẫu số 23-DS Danh mục ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP thì việc ghi mẫu Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết.

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp 2020. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Việc chuẩn bị và nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai là một bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân và tổ chức trong các vụ tranh chấp đất đai. Đơn khởi kiện cần được soạn thảo một cách đầy đủ, chính xác, đúng quy định pháp luật hiện hành, cần cung cấp đầy đủ chứng cứ để đảm bảo cho việc giải quyết đơn khởi kiện được diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và có lợi cho người khởi kiện. Để người dân có thể tiếp cận và tự soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, pháp luật có quy định về mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nhằm giúp người dân có thể soạn đơn đúng quy định, đủ nội dung, và hợp pháp. Ngoài việc tập trung vào yếu tố đơn khởi kiện, người khởi kiện cần tập trung vào các vấn đề quan trọng khác như: điều kiện khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.