Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã thay đổi đáng kể cách Nhà nước thu hồi đất: thu hẹp phạm vi thu hồi đất cho dự án thương mại, dịch vụ, quy định cụ thể hơn các trường hợp thu hồi và siết chặt nguyên tắc bồi thường, tái định cư. Đặc biệt, từ ngày 01/7/2025, khi mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành, thẩm quyền thu hồi đất cũng được phân định lại. Bài viết tổng hợp những điểm người sử dụng đất, chủ đầu tư dự án cần nắm để bảo vệ quyền lợi của mình.

I. Căn cứ pháp lý và thời điểm áp dụng

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai 2013 và bổ sung mới 78 điều. Theo quy định ban đầu, Luật có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, nhưng sau đó Quốc hội đã thông qua Luật số 43/2024/QH15 (ngày 29/6/2024), đẩy sớm hiệu lực thi hành của Luật Đất đai 2024 lên ngày 01/8/2024 — sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu; riêng Điều 190 (về hoạt động lấn biển) và Điều 248 (sửa đổi, bổ sung Luật Lâm nghiệp) có hiệu lực sớm hơn nữa, từ ngày 01/4/2024.

Các nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 13/7/2024); các nội dung chung về thi hành Luật Đất đai, trong đó có trình tự, thủ tục thu hồi đất, được hướng dẫn tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 30/7/2024) — cả hai Nghị định cùng có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đồng bộ với hiệu lực của Luật.

II. Những nhóm trường hợp Nhà nước thu hồi đất

1. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Quy định tại Điều 78 Luật Đất đai 2024, áp dụng cho các công trình, khu vực phục vụ trực tiếp mục tiêu quốc phòng, an ninh quốc gia.

2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Điều 79 quy định 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm 31 trường hợp cụ thể như xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, cùng khoản 32 dự phòng cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội thật sự cần thiết khác chưa được liệt kê. So với Luật Đất đai 2013, phạm vi thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại, dịch vụ đã được thu hẹp đáng kể; phần lớn các dự án này thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư và người dân, chỉ những dự án đặc biệt quan trọng mới thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.

3. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Điều 81 áp dụng với các trường hợp như sử dụng đất không đúng mục đích đã được giao, cho thuê, công nhận; cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính và đã bị cưỡng chế nhưng không chấp hành. Với nhóm vi phạm phải xử phạt hành chính, cơ quan quản lý đất đai chỉ trình thu hồi sau khi hết thời hạn khắc phục mà người vi phạm vẫn không thực hiện.

4. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất

Điều 82 áp dụng khi tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác hoặc giảm, không còn nhu cầu sử dụng đất; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; hoặc đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

III. Thẩm quyền thu hồi đất sau khi tổ chức chính quyền hai cấp

Quy định ban đầu của Điều 83 Luật Đất đai 2024

Theo cấu trúc ban đầu của Điều 83 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền được phân định giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện dựa trên nhóm đối tượng sử dụng đất. UBND cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong các trường hợp luật định, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; UBND cấp huyện xử lý nhiều trường hợp liên quan đến hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.

Tuy nhiên, đây không còn là căn cứ duy nhất để xác định ai có thẩm quyền thu hồi đất tại thời điểm hiện nay. Sau khi Việt Nam tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và kết thúc hoạt động của cấp huyện từ ngày 01/7/2025, hệ thống phân quyền trong lĩnh vực đất đai đã được điều chỉnh liên tục.

Giai đoạn từ ngày 01/7/2025 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 đã phân định lại hàng loạt nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện. Trong giai đoạn này, nhiều thẩm quyền liên quan tới thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư được chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã.

Nghị định cũng giao Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thu hồi đất đối với một số chủ thể vốn thuộc khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai khi trường hợp thu hồi thuộc Điều 82 về chấm dứt sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng. Đây là lý do nhiều quyết định đất đai từ sau ngày 01/7/2025 được ký ở cấp xã mà không còn do cấp huyện thực hiện.

Đối với hồ sơ chuyển tiếp, trường hợp UBND cấp huyện đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày 01/7/2025 nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất, Chủ tịch UBND cấp xã được tiếp tục thực hiện các bước thuộc phần diện tích trên địa bàn. Pháp luật đồng thời yêu cầu kế thừa kết quả, tài liệu và các bước đã thực hiện, không buộc người dân, doanh nghiệp phải nộp lại hồ sơ chỉ vì thay đổi mô hình tổ chức chính quyền.

Thẩm quyền thu hồi đất cập nhật từ ngày 31/01/2026

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP tiếp tục thay đổi đáng kể cơ chế phân cấp thẩm quyền đất đai. Theo quy định mới, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhiều nhiệm vụ quản lý khác.

Đồng thời, căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết 190/2025/QH15 và tình hình thực tế, UBND cấp tỉnh được quyết định việc phân cấp hoặc ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ này. Vì vậy, kể từ năm 2026, việc xác định cơ quan ký quyết định thu hồi không nên thực hiện máy móc theo cách “cá nhân thì xã, tổ chức thì tỉnh”. Ngoài luật và nghị định của Chính phủ, cần kiểm tra thêm quyết định phân cấp, ủy quyền và quy trình thủ tục do UBND tỉnh nơi có đất ban hành.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP cũng yêu cầu UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai thuộc phạm vi được giao và công khai trên cổng thông tin điện tử. Do đó, cùng một loại thủ tục, cơ quan trực tiếp giải quyết ở từng địa phương có thể được tổ chức khác nhau trên cơ sở quyết định phân cấp hợp pháp.

Đây là một trong những điểm Meta Law đặc biệt lưu ý khi rà soát quyết định thu hồi đất năm 2026. Một văn bản do Chủ tịch UBND cấp xã ban hành không thể chỉ vì cấp ký là cấp xã mà kết luận đúng hoặc sai thẩm quyền; cần xác định văn bản phân cấp, ủy quyền đang có hiệu lực tại tỉnh, thành phố đó và đối chiếu với loại đất, đối tượng sử dụng đất, căn cứ thu hồi cụ thể.

IV. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Nguyên tắc bồi thường về đất theo Luật Đất đai 2024

Một trong những nội dung quan trọng nhất khi thực hiện thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 là bảo đảm quyền lợi về bồi thường. Điều 91 Luật Đất đai đặt ra nguyên tắc bồi thường phải khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định pháp luật.

So với Luật Đất đai 2013, Luật năm 2024 mở rộng hình thức bồi thường về đất. Người đủ điều kiện có thể được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở nếu đáp ứng điều kiện của pháp luật và điều kiện thực tế của địa phương. Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, trong một số trường hợp có thể được xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu có nhu cầu và địa phương có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp.

Điều này tạo ra nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng đòi hỏi người có đất bị thu hồi phải đọc kỹ phương án bồi thường để xác định cơ quan nhà nước đã áp dụng đúng loại đất, diện tích, hình thức bồi thường và điều kiện hưởng bồi thường hay chưa.

Cách xác định tiền bồi thường về đất từ năm 2026

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung cơ chế đáng chú ý liên quan tới giá đất bồi thường. Trong phạm vi trường hợp thuộc nghị quyết, tiền bồi thường về đất được xác định trên cơ sở vị trí thửa đất trong bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất.

Cơ chế này nhằm giảm thời gian xác định giá đất cụ thể riêng lẻ và tăng khả năng kiểm tra của người dân. Tuy nhiên, để đánh giá số tiền bồi thường có chính xác hay không, vẫn cần xác định đầy đủ: diện tích được bồi thường, loại đất, vị trí thửa đất, bảng giá đất đang có hiệu lực tại địa phương, hệ số điều chỉnh và thời điểm áp dụng.

Đây cũng là lý do người có đất bị thu hồi không nên chỉ so sánh mức bồi thường với giá rao bán bất động sản trên thị trường. Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo cơ chế pháp luật đất đai, vì vậy tranh luận pháp lý cần tập trung vào việc cơ quan nhà nước đã lựa chọn đúng dữ liệu, đúng vị trí, đúng hệ số và đúng thời điểm hay chưa.

Hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề và tái định cư

Ngoài bồi thường về đất và tài sản, Điều 108 Luật Đất đai 2024 quy định nhiều chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh; hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất và các hình thức hỗ trợ khác theo quy định.

Đối với người phải di chuyển chỗ ở, nguyên tắc xây dựng khu tái định cư là phải bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp, đồng thời hướng tới điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Suất tái định cư tối thiểu được xác định theo quy định của Nghị định 88/2024/NĐ-CP và quy định cụ thể tại từng địa phương.

Người dân cần phân biệt rõ bồi thường với hỗ trợ. Bồi thường nhằm bù đắp quyền sử dụng đất hoặc tài sản đủ điều kiện được pháp luật công nhận; hỗ trợ là chính sách của Nhà nước nhằm ổn định đời sống, sản xuất và chuyển đổi sau thu hồi. Một trường hợp không được bồi thường về đất không đồng nghĩa chắc chắn không được hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nào.

Phải bố trí tái định cư vào thời điểm nào?

Theo nguyên tắc của Luật Đất đai 2024, việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư được đặt trước thời điểm ban hành quyết định thu hồi trong các trường hợp thông thường. Đây là thay đổi quan trọng nhằm hạn chế tình trạng người bị thu hồi đất ở phải bàn giao mặt bằng nhưng chưa có nơi ở thay thế.

Tuy nhiên, từ năm 2026 cần lưu ý các cơ chế đặc thù của Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Đối với một số dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc trường hợp đáp ứng điều kiện đặc biệt do pháp luật quy định, trình tự giữa việc thu hồi đất và phê duyệt phương án có thể được thực hiện theo cơ chế riêng.

Do đó, nếu nhận được quyết định thu hồi khi chưa hoàn tất bố trí tái định cư, người dân cần xác định trước hết dự án có thuộc trường hợp đặc thù của Nghị quyết 254/2025/QH15 hay không thay vì lập tức kết luận quyết định trái pháp luật.

Meta Law hướng dẫn: Những việc cần làm để bảo vệ quyền lợi

Qua thực tiễn tư vấn các hồ sơ đất đai, Meta Law nhận thấy việc bảo vệ quyền lợi hiệu quả nhất không phải là chờ đến khi phát sinh cưỡng chế mới phản ứng. Ngay từ thời điểm nhận thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất nên lập hồ sơ riêng, lưu toàn bộ giấy tờ và đối chiếu từng bước với quy định hiện hành.

1. Kiểm tra đúng thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi

Đây là bước đầu tiên và đặc biệt quan trọng trong bối cảnh hệ thống thẩm quyền đã thay đổi nhiều lần từ năm 2025 đến năm 2026. Với quyết định ban hành trong giai đoạn từ ngày 01/7/2025, cần kiểm tra Nghị định 151/2025/NĐ-CP và các quy định chuyển tiếp. Với quyết định ban hành từ ngày 31/01/2026, cần kiểm tra thêm Nghị định 49/2026/NĐ-CP và văn bản phân cấp, ủy quyền của UBND cấp tỉnh.

Người dân nên kiểm tra tối thiểu các thông tin: tên cơ quan ban hành, chức danh người ký, căn cứ pháp lý được dẫn chiếu, đối tượng sử dụng đất, lý do thu hồi và quyết định phân cấp hoặc ủy quyền tại địa phương. Nếu một trong những yếu tố này không thống nhất, hồ sơ cần được luật sư hoặc chuyên gia pháp lý rà soát trước khi xác định hướng khiếu nại.

2. Đối chiếu trình tự, thủ tục trước khi cưỡng chế

Cưỡng chế thu hồi đất là biện pháp hành chính chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện của Điều 89 Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn. Không phải cứ có quyết định thu hồi là cơ quan nhà nước có thể tiến hành cưỡng chế ngay.

Về nguyên tắc, quyết định thu hồi đất phải có hiệu lực; người có đất không chấp hành sau quá trình vận động, thuyết phục; quyết định cưỡng chế phải được ban hành, niêm yết công khai và có hiệu lực; người bị cưỡng chế phải nhận được quyết định hoặc phải có biên bản hợp lệ nếu từ chối nhận hay vắng mặt.

Người dân cũng cần phân biệt cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc với cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất. Đây là hai thủ tục khác nhau, có căn cứ, thời điểm và quyết định hành chính riêng. Việc cơ quan nhà nước được cưỡng chế kiểm đếm không có nghĩa đã đủ điều kiện cưỡng chế bàn giao toàn bộ đất.

Nếu nhận thấy một bước bắt buộc bị bỏ qua hoặc văn bản được ban hành không đúng trình tự, người sử dụng đất có quyền sử dụng các cơ chế khiếu nại, tố tụng hành chính hoặc biện pháp pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi.

3. Chủ động rà soát phương án bồi thường

Khi nhận dự thảo hoặc quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, người có đất bị thu hồi nên kiểm tra từng hạng mục thay vì chỉ nhìn vào tổng số tiền. Những nội dung thường phát sinh sai lệch gồm diện tích thực tế, loại đất, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng, công trình xây dựng trên đất, cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư vào đất còn lại và số nhân khẩu được hưởng hỗ trợ.

Đối với bồi thường về đất trong năm 2026, cần đặc biệt kiểm tra bảng giá đất, vị trí thửa đất và hệ số điều chỉnh được cơ quan nhà nước áp dụng. Nếu đất có nhiều mục đích hoặc hồ sơ địa chính khác với hiện trạng, cần làm rõ trước khi phương án được phê duyệt chính thức.

Đối với tài sản trên đất, nên lưu giữ hình ảnh hiện trạng, hóa đơn, giấy phép xây dựng, tài liệu chứng minh thời điểm hình thành tài sản và các chứng cứ liên quan. Việc tự ý xây thêm công trình sau khi đã có thông báo thu hồi không làm phát sinh quyền được bồi thường và còn có thể dẫn tới rủi ro pháp lý.

4. Rà soát hồ sơ đang xử lý dở dang trong giai đoạn chuyển tiếp

Những hồ sơ bắt đầu trước ngày 01/7/2025, trước ngày 15/8/2025 hoặc trước ngày 31/01/2026 có thể liên quan đồng thời đến nhiều quy định chuyển tiếp. Do đó, không nên mặc định rằng thay đổi cơ quan có thẩm quyền sẽ khiến toàn bộ thủ tục trước đó bị hủy hoặc phải thực hiện lại.

Pháp luật về chính quyền địa phương hai cấp đặt ra nguyên tắc kế thừa hồ sơ và kết quả đã thực hiện. Người dân, doanh nghiệp về nguyên tắc không phải nộp lại những giấy tờ đã được cơ quan nhà nước tiếp nhận chỉ vì việc phân quyền thay đổi. Đối với các vụ việc đang giải quyết tại thời điểm Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực, UBND cấp tỉnh có thể quyết định áp dụng cơ chế mới hoặc tiếp tục giao cơ quan, người đang xử lý hoàn thành vụ việc.

Vì vậy, nếu hồ sơ kéo dài qua nhiều giai đoạn pháp luật, người sử dụng đất nên lập bảng thời gian gồm ngày thông báo thu hồi, ngày kiểm đếm, ngày lấy ý kiến, ngày phê duyệt phương án, ngày có quyết định thu hồi và ngày nhận quyết định. Đây là dữ liệu rất quan trọng khi xác định văn bản nào phải được áp dụng.

5. Kiểm tra điều kiện thu hồi đối với dự án thương mại sử dụng cơ chế thỏa thuận

Đối với doanh nghiệp và người sử dụng đất nằm trong phạm vi dự án thương mại, điểm mới năm 2026 cần lưu ý là cơ chế xử lý phần diện tích còn lại chưa thỏa thuận được. Việc nhà đầu tư đã ký hợp đồng với phần lớn chủ sử dụng đất không mặc nhiên tạo quyền yêu cầu Nhà nước thu hồi toàn bộ phần diện tích còn lại.

Dự án phải thuộc phạm vi pháp luật cho phép, đạt tỷ lệ trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất theo cơ chế được quy định, đồng thời phải trải qua bước tiếp tục tổ chức thỏa thuận và được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét theo quy định. Tổ chức kinh tế có trách nhiệm chứng minh dự án đáp ứng các điều kiện luật định.

Với người còn lại chưa đồng ý chuyển nhượng, cần phân biệt rõ quyền thương lượng trong giai đoạn thỏa thuận với quyền và nghĩa vụ sau khi dự án đã đủ điều kiện chuyển sang cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Hai giai đoạn này có bản chất pháp lý khác nhau.

6. Khi nào nên khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định thu hồi đất?

Người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến kiểm đếm, thu hồi đất, bồi thường, cưỡng chế theo quy định pháp luật. Trong những trường hợp đáp ứng điều kiện tố tụng, người dân cũng có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để yêu cầu xem xét tính hợp pháp của quyết định.

Căn cứ thường được rà soát gồm: không thuộc trường hợp Nhà nước được phép thu hồi; quyết định sai thẩm quyền; vi phạm nghiêm trọng trình tự thủ tục; xác định sai diện tích hoặc loại đất; bỏ sót tài sản; áp dụng sai bảng giá đất hoặc hệ số điều chỉnh; không thực hiện đúng chính sách hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế chưa đáp ứng đủ điều kiện.

Tuy nhiên, khiếu nại hoặc khởi kiện cần dựa trên tài liệu và căn cứ pháp luật cụ thể. Việc chỉ cho rằng “giá thấp” hoặc “không đồng ý thu hồi” thường chưa đủ để chứng minh quyết định trái pháp luật. Một hồ sơ có chiến lược tốt phải xác định chính xác nội dung nào cần yêu cầu sửa đổi, hủy bỏ hoặc tính lại.

Dịch vụ tư vấn thu hồi đất và bồi thường tại Meta Law

Meta Law cung cấp dịch vụ luật sư tư vấn đất đai cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức và doanh nghiệp trong các vụ việc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, khiếu nại và tranh chấp hành chính về đất đai.

Đối với người có đất bị thu hồi, Meta Law có thể hỗ trợ rà soát thông báo và quyết định thu hồi; kiểm tra thẩm quyền cơ quan ban hành; đánh giá căn cứ thu hồi; đối chiếu diện tích, loại đất và nguồn gốc sử dụng; rà soát phương án bồi thường; kiểm tra chính sách hỗ trợ và tái định cư; soạn thảo đơn kiến nghị, khiếu nại và tham gia bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết vụ việc.

Đối với chủ đầu tư, Meta Law hỗ trợ đánh giá cơ chế tiếp cận đất, xác định dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi hay phải thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; rà soát điều kiện pháp lý của dự án; đánh giá cơ chế áp dụng Nghị quyết 254/2025/QH15 đối với phần diện tích chưa thỏa thuận được; đồng thời tư vấn xử lý các vướng mắc liên quan đến giải phóng mặt bằng.

Thông tin về các nhóm dịch vụ pháp lý của Meta Law được cập nhật tại Dịch vụ pháp lý Meta Law.

Thông tin Công ty Luật TNHH META LAW:

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Thành phố Hà Nội.
• Email: tuvanmeta@gmail.com
• Website: metaasia.vn
• Hotline: 0869.898.809

Kết luận

Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 hiện không chỉ được điều chỉnh bởi Luật số 31/2024/QH15 mà còn phải đặt trong tổng thể các quy định mới về chính quyền địa phương hai cấp, phân cấp thẩm quyền, bồi thường và xác định giá đất. Đặc biệt, Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã làm thay đổi đáng kể cách xác định cơ quan có thẩm quyền cũng như quy trình áp dụng đối với một số dự án.

Đối với người sử dụng đất, ba vấn đề cần kiểm tra kỹ nhất là căn cứ thu hồi đất, thẩm quyền ban hành quyết định và phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư. Riêng đối với hồ sơ năm 2026, việc xác định thẩm quyền không thể chỉ căn cứ vào cấp hành chính của người ký mà còn phải đối chiếu quyết định phân cấp, ủy quyền của UBND cấp tỉnh. Đối với giá bồi thường, cần kiểm tra bảng giá đất, vị trí thửa đất, hệ số điều chỉnh và cơ chế pháp luật được áp dụng.

Với chủ đầu tư, việc Luật Đất đai 2024 ưu tiên cơ chế thỏa thuận trong nhiều dự án thương mại không đồng nghĩa hoàn toàn loại trừ cơ chế thu hồi. Từ năm 2026, một số dự án đã đạt tỷ lệ thỏa thuận theo luật có thể được xem xét áp dụng cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện. Việc rà soát ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án sẽ giúp hạn chế đáng kể tranh chấp và rủi ro chậm tiến độ.

Xem thêm các nội dung liên quan

• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất
• Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cần nắm rõ
• Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi nào?
• Cách xác định hạn mức đất ở theo Luật Đất đai 2024
• Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan
• Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật hiện hành
• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật Việt Nam