Luật Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Mới Nhất 2026

Luật thu hồi đất nông nghiệp mới nhất là nội dung được nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp quan tâm khi đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng hoặc các loại đất nông nghiệp khác nằm trong phạm vi thực hiện dự án. Việc Nhà nước thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quyền sử dụng đối với diện tích bị thu hồi mà còn liên quan trực tiếp đến tiền bồi thường đất nông nghiệp, chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề và nhiều quyền lợi khác.

Cần lưu ý, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 không phải đến ngày 01/01/2025 mới bắt đầu áp dụng như một số thông tin cũ. Sau khi Quốc hội ban hành Luật số 43/2024/QH15, phần lớn nội dung của Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Từ năm 2025 đến năm 2026, hệ thống pháp luật đất đai tiếp tục có nhiều thay đổi liên quan đến mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân cấp thẩm quyền, thủ tục thu hồi đất, xác định tiền bồi thường và cơ chế xử lý một số dự án đang gặp vướng mắc.

Đặc biệt, từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực và từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP tiếp tục bổ sung cơ chế thực hiện một số thủ tục đất đai. Vì vậy, khi kiểm tra một hồ sơ thu hồi đất nông nghiệp năm 2026, không nên chỉ đọc riêng Luật Đất đai 2024 mà cần xác định chính xác thời điểm thực hiện thủ tục, loại dự án, cơ quan ban hành quyết định và văn bản của địa phương đang có hiệu lực.

Trong bài viết dưới đây, Meta Law phân tích toàn diện quy định thu hồi đất nông nghiệp mới nhất, tập trung vào các vấn đề người dân thường gặp: Nhà nước được thu hồi đất trong trường hợp nào, điều kiện thu hồi ra sao, trình tự thực hiện thế nào, khi nào được bồi thường, tiền bồi thường được xác định trên cơ sở nào và cần làm gì nếu không đồng ý với quyết định hoặc phương án bồi thường.

1. Căn cứ pháp lý về thu hồi đất nông nghiệp mới nhất

Thu hồi đất nông nghiệp hiện nay được điều chỉnh bởi một hệ thống văn bản pháp luật có liên quan với nhau. Trong đó, Luật Đất đai 2024 là nền tảng xác định các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, điều kiện thu hồi, nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các nghị định của Chính phủ tiếp tục quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, giá đất, bồi thường và phân định thẩm quyền.

Các văn bản quan trọng người sử dụng đất nên đối chiếu gồm:

• Luật Đất đai số 31/2024/QH15, được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và phần lớn nội dung có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 sau khi được điều chỉnh thời điểm có hiệu lực;
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
• Nghị định 71/2024/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, bổ sung liên quan đến giá đất;
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai;
• Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
• Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026, quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15;
• Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các quyết định về bồi thường, hỗ trợ do UBND cấp tỉnh ban hành tại từng địa phương.

Người dân có thể tham khảo thêm nội dung tổng quan tại bài viết thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 của Meta Law. Đây là cơ sở để phân biệt giữa thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh; thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội; thu hồi do vi phạm pháp luật và thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất.

2. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Theo Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp (cũng như các loại đất khác) được Nhà nước thu hồi trong 3 nhóm trường hợp chính, quy định tại các Điều 78, 79, 81 và 82.

2.1. Thu hồi các mục tiêu của phòng quốc tế, an ninh (Điều 78)

Luật danh sách cụ thể 10 trường hợp thu hồi đất vì mục tiêu quốc phòng, an ninh như làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; xây dựng căn nhà vững chắc; công trình phòng thủ quốc gia, ma trận địa phương và công trình đặc biệt về phòng quốc gia, an ninh… Đây là điểm mới so với Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước chỉ được thu thập trong phạm vi đã được liệt kê rõ ràng, chế độ thu hồi tiện ích trạng thái hạn chế.

2.2. Thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79)

Đây là nhóm trường hợp ứng dụng phổ biến nhất với đất nông nghiệp, bao gồm khoảng 32 trường hợp cụ thể như:

• Xây dựng công trình giao thông (đường bộ, đường bộ tốc độ cao, đường sắt…), thủy lợi, cấp thoát nước;
• Xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối;
• Xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn;
• Thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc HĐND cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ tài khoản đầu tư.

Riêng năm 2026, nhiều địa phương như TP.HCM đã thông qua danh mục các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội (ví dụ 4 dự án được thông tin qua tháng 6/2026), cho thấy đây vẫn là cơ sở thu hồi đất nông nghiệp được sử dụng thường xuyên nhất trên thực tế.

2.3. Thu hồi do vi phạm luật về đất đai (Điều 81)

Đất nông nghiệp có thể được thu hồi nếu người sử dụng đất vi phạm, cụ thể:

• Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tiếp tục vi phạm;
• Không sử dụng đất nông nghiệp liên tục trong thời gian nhất định sau khi bị xử phạt: quá 12 tháng đối với đất trồng cây lâu năm, 18 tháng đối với đất trồng cây lâu năm, 24 tháng đối với đất rừng;
• Đất được giao, thuê để thực hiện dự án đầu tư mà tiến trình chậm: không được đưa vào sử dụng 12 tháng liên tục, hoặc chậm 24 tháng so với tiến trình đã đăng ký. Chủ đầu tư được cấp tối đa 24 tháng (phải bổ sung tiền sử dụng đất/tiền thuê đất bổ sung tương ứng), hết thời hạn mà vẫn không được đưa đất vào sử dụng thì được thu hồi đất mà không được bồi thường;
• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất hoang; đất được giao đối tượng sai hoặc quyền xác thực không chính xác; đất làm nhận chuyển nhượng, tặng quà cho trái quy định của pháp luật về đất đai; đất thực hiện các mục tiêu, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố…

2.4. Thu hồi do chấm dứt công việc sử dụng đất, tự động trả lại đất (Điều 82)

Bao gồm các trường hợp: người sử dụng đất tự trả lại đất; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; tổ chức giải thể, khám phá sản phẩm, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn; đất ở trong khu vực có môi trường ô nhiễm nhiễm người có nguy cơ đe dọa mạng máy tính; Đất có nguy cơ sâu, khoáng sâu, bị ảnh hưởng bởi con người hiện tại là một thiên tài khác đe dọa mạng lưới.

Ngoài ra, Luật cũng quy định việc thu hồi đất của các công ty nông nghiệp, lâm nghiệp: đất được giao, thuê nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho thuê, cho vay, giao tin, tin trắng trái pháp luật sẽ được thu hồi để giao về địa phương quản lý.

3. Căn cứ, điều kiện để thu hồi đất nông nghiệp

Đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Nhà nước không chỉ cần chứng minh dự án thuộc Điều 78 hoặc Điều 79 mà còn phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện triển khai theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản có liên quan.

Trong quá trình rà soát hồ sơ, người dân nên kiểm tra ít nhất ba nhóm vấn đề: dự án có thuộc trường hợp Nhà nước được thu hồi đất hay không; dự án đã có văn bản, quyết định hoặc căn cứ đầu tư theo yêu cầu của pháp luật hay chưa; và cơ quan ban hành quyết định thu hồi có đúng thẩm quyền tại thời điểm ban hành hay không.

Kiểm tra dự án có thực sự thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay không

Đây là bước đầu tiên và có ý nghĩa quyết định. Nếu bản chất dự án thuộc cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng cơ quan nhà nước lại áp dụng thủ tục thu hồi hành chính mà không có căn cứ đặc thù khác, người sử dụng đất có cơ sở để yêu cầu làm rõ tính hợp pháp.

Từ năm 2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP còn bổ sung cơ chế xử lý đối với một số dự án đã thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng còn phần diện tích chưa thỏa thuận được. Tuy nhiên, đây không phải cơ chế cho phép mọi doanh nghiệp chỉ cần thỏa thuận với đa số hộ dân là Nhà nước đương nhiên thu hồi phần còn lại.

Trong trường hợp thuộc phạm vi cơ chế mới, dự án phải đáp ứng điều kiện luật định, trong đó có yêu cầu về tỷ lệ diện tích và số lượng người sử dụng đất đã đạt được thỏa thuận, đồng thời phải thực hiện các bước tiếp tục thỏa thuận và thủ tục theo quy định. Vì vậy, người còn lại chưa ký chuyển nhượng cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ thay vì chỉ dựa vào thông báo từ chủ đầu tư.

Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch và căn cứ thực hiện dự án

Người sử dụng đất nên yêu cầu làm rõ tên dự án, phạm vi thu hồi, mục đích sử dụng đất sau thu hồi, cơ quan quyết định đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, căn cứ đưa dự án vào kế hoạch thực hiện và bản đồ ranh giới thu hồi.

Việc một thửa đất “nằm trong quy hoạch” và việc thửa đất đã đủ điều kiện để Nhà nước ban hành quyết định thu hồi là hai vấn đề khác nhau. Quy hoạch là căn cứ quản lý sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định, nhưng việc thu hồi trên thực tế còn phụ thuộc dự án cụ thể và trình tự luật định.

Kiểm tra thẩm quyền thu hồi đất trong năm 2026

Đây là nội dung đặc biệt cần chú ý khi áp dụng luật thu hồi đất nông nghiệp mới nhất 2026. Từ ngày 01/07/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã điều chỉnh mạnh cơ chế phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Tiếp đó, từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền đối với nhiều nội dung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cho phép thực hiện phân cấp, ủy quyền theo khuôn khổ pháp luật. Vì vậy, khi kiểm tra một quyết định thu hồi đất trong năm 2026, không nên kết luận đúng hoặc sai thẩm quyền chỉ dựa vào việc người ký thuộc cấp xã hay cấp tỉnh.

Cần kiểm tra đồng thời thời điểm quyết định được ban hành, Nghị định đang áp dụng và quyết định phân cấp, ủy quyền cụ thể của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất nông nghiệp mới nhất

Quy trình thu hồi đất nông nghiệp vì mục đích quốc tế, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội thường bao gồm các bước chính:

1. Thông báo thu hồi đất : Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người có đất được thu hồi biết. Theo quy định gốc của Luật Đất đai 2024, thời hạn thông báo chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi quyết định thu hồi đất.
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái sinh và lấy ý kiến ​​​​dân dân bị ảnh hưởng.
3. Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái sinh .
4. Ban hành động quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường (có thể được thực hiện đồng thời trong cùng một ngày theo quy định mới).
5. Tổ chức chi trả thường xuyên, hỗ trợ, bố trí tái cư (nếu có) trước khi thực hiện thu hồi đất trên thực địa.
6. Cưỡng chế thu hồi đất (chỉ áp dụng khi người có đất không chấp nhận hành động quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực pháp luật, sau khi vận động, thuyết phục).

Điểm mới đáng chú ý từ ngày 01/01/2026 : Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 về giải quyết khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, thời gian báo thông thu hồi đất đã được rút ngắn nên quy định 90 ngày/180 ngày nêu trên, Thúc đẩy nhanh tiến độ khai báo các dự án quan trọng, dự án hạ tầng chiến lược. Người dân có đất nằm trong giao diện thu hồi nên chủ động theo dõi thông báo, niêm yết công khai tại UBND cấp xã hoặc trên cổng thông tin điện tử địa phương để nắm bắt kịp thời.

Đối với các dự án đã quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày 01/01/2026, cơ quan có thẩm quyền vẫn tiếp tục ban hành quyết định thu hồi đất theo phương án đã duyệt, không phải làm lại từ đầu.

5. Điều kiện và nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp

Trong thực tế, nội dung được quan tâm nhất khi tìm hiểu luật thu hồi đất nông nghiệp mới nhất thường là “thu hồi đất nông nghiệp được đền bù bao nhiêu?”. Tuy nhiên, trước khi tính số tiền, cần xác định người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất hay không.

Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện bồi thường về đất đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hồ sơ phải được xem xét dựa trên Giấy chứng nhận, quyết định giao hoặc cho thuê đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc những căn cứ hợp pháp khác được luật công nhận.

5.1. Điều kiện được bồi thường về đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi có thể được bồi thường nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 95 Luật Đất đai 2024. Các căn cứ thường gặp gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp;
• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được pháp luật sử dụng làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận;
• Đã nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký trong trường hợp pháp luật công nhận;
• Có căn cứ pháp lý khác thuộc trường hợp quy định tại Điều 95.

Do đó, không có Sổ đỏ không đồng nghĩa chắc chắn không được bồi thường. Đối với đất sử dụng lâu năm nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận, cần kiểm tra nguồn gốc, thời điểm sử dụng và giấy tờ hiện có để xác định quyền lợi.

Ngược lại, nếu đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật hoặc thuộc nhóm trường hợp không được bồi thường về đất thì dù đang trực tiếp sử dụng thực tế, người sử dụng vẫn có thể không được nhận khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.

5.2. Nguyên tắc bồi thường đất nông nghiệp

Điều 91 và Điều 96 Luật Đất đai 2024 đặt ra nguyên tắc và phương thức bồi thường đối với hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi. Khi đáp ứng điều kiện, người có đất có thể được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở trong những trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật và phù hợp quỹ đất, quỹ nhà tại địa phương.

So với cách tiếp cận cũ, quy định hiện hành tạo ra nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên, người dân không nên hiểu rằng mình có quyền yêu cầu bất kỳ hình thức nào trong mọi trường hợp. Việc áp dụng còn phụ thuộc nhu cầu của người có đất, điều kiện của địa phương và phương án bồi thường được phê duyệt.

5.3. Giá đất bồi thường đất nông nghiệp năm 2026 được tính như thế nào?

Đây là một trong những thay đổi quan trọng cần cập nhật. Từ ngày 01/01/2026, trong phạm vi các trường hợp áp dụng theo Nghị quyết 254/2025/QH15, tiền bồi thường về đất được xác định trên cơ sở giá đất trong bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất.

Có thể khái quát cách xác định như sau:

Giá đất tính bồi thường = Giá đất theo bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất (K)

Trên cơ sở đó:

Tiền bồi thường về đất = Diện tích đất đủ điều kiện bồi thường × Giá đất tính bồi thường

Người dân cần đặc biệt lưu ý không nên chỉ lấy một mức giá đất nông nghiệp trong bảng giá rồi nhân với diện tích toàn bộ thửa đất. Kết quả còn phụ thuộc vào diện tích thực sự đủ điều kiện, loại đất, vị trí, bảng giá đang có hiệu lực, hệ số điều chỉnh và thời điểm pháp lý áp dụng.

Đối với hồ sơ chuyển tiếp đã được xác định hoặc phê duyệt theo cơ chế trước đó, cần kiểm tra quy định chuyển tiếp thay vì mặc nhiên áp dụng công thức mới để yêu cầu tính lại.

5.4. Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường

Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định diện tích đất nông nghiệp được bồi thường đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định và diện tích có nguồn gốc nhận thừa kế. Đối với một số diện tích nhận chuyển quyền vượt hạn mức, chế độ bồi thường, hỗ trợ còn phụ thuộc thời điểm nhận chuyển quyền và quy định cụ thể của Chính phủ.

Vì vậy, khi một hộ đang sử dụng 10.000 m² đất nông nghiệp không thể chỉ lấy 10.000 m² nhân đơn giá để kết luận số tiền bồi thường. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định nguồn gốc của từng phần diện tích và điều kiện bồi thường tương ứng.

5.5. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Ngoài bồi thường về quyền sử dụng đất, một số trường hợp còn được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đây là khoản tiền liên quan đến các chi phí thực tế mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất nhưng đến thời điểm thu hồi chưa thu hồi hết giá trị.

Chi phí có thể liên quan đến san lấp mặt bằng, cải tạo đất, thau chua, rửa mặn, chống xói mòn, gia cố đất hoặc các khoản đầu tư hợp pháp khác phù hợp với mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất nên lưu giữ hóa đơn, chứng từ, hợp đồng và các tài liệu chứng minh chi phí để thuận lợi khi yêu cầu xác định quyền lợi.

5.6. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Ngoài tiền bồi thường, người có đất nông nghiệp bị thu hồi nếu thuộc trường hợp luật định còn có thể được hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất. Đây là khoản hỗ trợ độc lập với giá trị quyền sử dụng đất, nhằm giảm ảnh hưởng đến sinh kế khi một phần hoặc toàn bộ tư liệu sản xuất bị thu hồi.

Mức hỗ trợ cụ thể phụ thuộc vào tỷ lệ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, đối tượng sử dụng đất, điều kiện sản xuất và quy định của địa phương tại thời điểm thực hiện dự án.

5.7. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và thuộc trường hợp được hưởng chính sách theo quy định, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm có thể là khoản quyền lợi đáng kể.

Đây là lý do hai hộ có cùng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng tổng số tiền nhận được chưa chắc giống nhau. Một hộ đáp ứng điều kiện trực tiếp sản xuất nông nghiệp và hưởng hỗ trợ chuyển đổi nghề có thể có tổng quyền lợi khác với trường hợp chỉ được bồi thường về quyền sử dụng đất.

5.8. Có được bồi thường cây trồng, công trình trên đất không?

Đất nông nghiệp thường có cây trồng, hệ thống tưới, nhà kính, công trình phục vụ trực tiếp sản xuất hoặc tài sản khác. Nếu tài sản đáp ứng điều kiện được bồi thường, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm kê và xác định giá trị theo quy định.

Đối với cây trồng lâu năm, cần kiểm tra số lượng, chủng loại, tuổi cây, tình trạng sinh trưởng và đơn giá bồi thường do địa phương áp dụng. Đối với công trình phục vụ sản xuất, phải xác định tính hợp pháp, kết cấu và giá trị còn lại hoặc mức bồi thường theo quy định tương ứng.

5.9. Chính sách chuyển mục đích sử dụng đất không phải là tiền bồi thường thu hồi đất

Một số chính sách mới về nghĩa vụ tài chính khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thường được nhắc cùng thời điểm với các thay đổi pháp luật đất đai năm 2026. Tuy nhiên, Meta Law lưu ý đây là một quan hệ pháp lý khác với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc người dân được hưởng cơ chế giảm hoặc cách tính tiền sử dụng đất trong một số trường hợp chuyển mục đích không đồng nghĩa mức tiền đó được cộng vào tiền đền bù đất nông nghiệp. Khi đất đã nằm trong phạm vi thu hồi, việc có thể xin chuyển mục đích hay không còn phải xét quy hoạch, kế hoạch, điều kiện pháp lý và thời điểm thực hiện thủ tục.

6. Người dân cần làm gì khi nhận thông báo thu hồi đất nông nghiệp?

Qua thực tế tư vấn, Meta Law nhận thấy nhiều người chỉ bắt đầu kiểm tra hồ sơ khi phương án bồi thường đã được phê duyệt hoặc khi xuất hiện quyết định cưỡng chế. Đây là thời điểm tương đối muộn. Để bảo vệ quyền lợi hiệu quả, việc rà soát nên bắt đầu ngay khi nhận thông báo thu hồi đất nông nghiệp.

Người sử dụng đất nên lập riêng một bộ hồ sơ gồm Giấy chứng nhận, giấy tờ mua bán hoặc chuyển nhượng, quyết định giao đất, tài liệu thể hiện nguồn gốc sử dụng, hồ sơ địa chính, biên bản kiểm đếm, thông báo thu hồi và toàn bộ văn bản cơ quan nhà nước giao nhận trong quá trình giải quyết.

Kiểm tra diện tích và loại đất

Trước tiên cần so sánh diện tích trên Giấy chứng nhận với diện tích đo đạc thực tế. Nếu có chênh lệch, phải xác định nguyên nhân và nguồn gốc phần diện tích tăng hoặc giảm.

Đồng thời cần kiểm tra loại đất được cơ quan bồi thường xác định có phù hợp hồ sơ pháp lý hay không. Việc xác định sai loại đất có thể làm thay đổi đáng kể mức bồi thường và chính sách hỗ trợ.

Kiểm tra toàn bộ tài sản trên đất trước khi ký biên bản kiểm đếm

Người dân nên chụp ảnh hiện trạng và lập danh sách cây trồng, công trình, thiết bị sản xuất, hệ thống tưới tiêu và các tài sản khác trước khi kiểm đếm. Khi ký biên bản, phải đối chiếu từng nội dung.

Nếu số liệu không chính xác, cần ghi rõ ý kiến bảo lưu. Không nên ký vào biên bản còn thiếu thông tin rồi chỉ phản ánh bằng lời nói sau đó.

Kiểm tra bảng giá đất và hệ số K

Đối với phương án bồi thường áp dụng cơ chế hiện hành năm 2026, người dân nên yêu cầu hoặc tra cứu được căn cứ về bảng giá đất, vị trí thửa đất và hệ số điều chỉnh giá đất K. Đây là ba yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá bồi thường.

Việc cho rằng mức bồi thường “thấp hơn giá mua bán ngoài thị trường” là thông tin tham khảo nhưng chưa phải một căn cứ pháp lý đầy đủ để yêu cầu hủy phương án. Muốn phản biện hiệu quả cần chỉ ra cơ quan nhà nước đã áp dụng sai loại đất, sai vị trí, sai bảng giá, sai hệ số hoặc sai thời điểm ở đâu.

Không tự ý xây thêm công trình hoặc trồng thêm cây để yêu cầu bồi thường

Sau khi đã có thông báo thu hồi và quá trình kiểm kê được triển khai, việc cố tình xây thêm công trình hoặc trồng cây với mục đích tạo thêm tài sản để nhận bồi thường có thể không được công nhận, thậm chí phát sinh rủi ro pháp lý.

Người sử dụng đất nên giữ nguyên hiện trạng và tập trung chứng minh các tài sản đã tồn tại hợp pháp trước thời điểm thu hồi.

Khi nào có thể khiếu nại quyết định thu hồi đất?

Người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính khi cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tùy trường hợp và điều kiện tố tụng, người dân cũng có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

Các căn cứ thường cần rà soát gồm:

• Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất;
• Không đáp ứng điều kiện để thực hiện thu hồi;
• Quyết định được ban hành sai thẩm quyền;
• Vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục;
• Xác định sai diện tích hoặc loại đất;
• Xác định sai nguồn gốc sử dụng đất;
• Bỏ sót tài sản, cây trồng hoặc chi phí đầu tư vào đất;
• Áp dụng sai bảng giá đất, vị trí hoặc hệ số điều chỉnh;
• Không áp dụng đúng chính sách hỗ trợ;
• Quyết định cưỡng chế chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.

Đặc biệt, việc gửi đơn khiếu nại không đồng nghĩa quyết định thu hồi tự động bị đình chỉ. Người dân cần phân biệt quyền khiếu nại với hiệu lực thi hành của quyết định hành chính để lựa chọn phương án pháp lý phù hợp.

Luật sư Meta Law hướng dẫn và hỗ trợ vụ việc thu hồi đất nông nghiệp

Thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường và giải phóng mặt bằng là nhóm vụ việc có tính chuyên môn cao bởi quyền lợi của người sử dụng đất phụ thuộc đồng thời vào nhiều yếu tố: nguồn gốc sử dụng, giấy tờ pháp lý, thời điểm sử dụng, mục đích sử dụng, hạn mức, loại dự án, thẩm quyền cơ quan ban hành, giá đất và chính sách riêng của từng địa phương.

Trong nhiều trường hợp, vấn đề không nằm ở phép tính tiền bồi thường mà xuất hiện từ khâu xác định nguồn gốc đất hoặc loại đất. Nếu căn cứ đầu vào đã sai, toàn bộ các khoản bồi thường và hỗ trợ tính phía sau có thể bị ảnh hưởng.

Luật sư tư vấn đất đai tại Meta Law hỗ trợ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức và doanh nghiệp rà soát hồ sơ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật hiện hành.

Meta Law hỗ trợ kiểm tra tính hợp pháp của quyết định thu hồi

Meta Law rà soát lý do thu hồi, dự án, căn cứ Điều 78, Điều 79, Điều 81 hoặc Điều 82 Luật Đất đai; kiểm tra điều kiện áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi thay vì thỏa thuận; đánh giá thẩm quyền ký văn bản theo hệ thống quy định đang có hiệu lực tại thời điểm ban hành.

Đặc biệt đối với hồ sơ năm 2026, Meta Law đối chiếu thêm Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 49/2026/NĐ-CP và quyết định phân cấp, ủy quyền của địa phương khi cần thiết.

Meta Law rà soát điều kiện và giá trị bồi thường đất nông nghiệp

Meta Law hỗ trợ phân tích Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất để xác định diện tích nào đủ điều kiện được bồi thường, diện tích nào thuộc trường hợp hỗ trợ hoặc bồi thường chi phí đầu tư còn lại.

Đối với đơn giá, luật sư kiểm tra bảng giá đất, vị trí thửa đất, hệ số K, thời điểm áp dụng và cơ chế chuyển tiếp để đánh giá việc tính tiền bồi thường đất nông nghiệp có đúng căn cứ hay không.

Meta Law hỗ trợ rà soát các khoản hỗ trợ

Không ít trường hợp số tiền người dân bị thiếu không nằm ở phần giá đất mà ở các chính sách hỗ trợ. Meta Law có thể rà soát điều kiện hưởng hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm và các khoản hỗ trợ khác theo quy định trung ương và chính sách của địa phương.

Meta Law hỗ trợ khiếu nại và giải quyết tranh chấp

Khi có căn cứ cho rằng quyết định thu hồi, phương án bồi thường hoặc quyết định cưỡng chế chưa đúng pháp luật, Meta Law hỗ trợ khách hàng xác định yêu cầu pháp lý, chuẩn bị tài liệu, soạn đơn kiến nghị, khiếu nại và làm việc với cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp vụ việc phát sinh tranh chấp hoặc cần thực hiện thủ tục tố tụng, khách hàng có thể tham khảo dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai của Meta Law.

Thông tin Công ty Luật TNHH META LAW:

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Thành phố Hà Nội;
• Email: tuvanmeta@gmail.com;
• Website: metaasia.vn;
• Hotline: 0869.898.809.

Luật thu hồi đất nông nghiệp mới nhất không chỉ nằm trong một điều khoản riêng lẻ của Luật Đất đai 2024 mà được hình thành từ toàn bộ hệ thống quy định về căn cứ thu hồi, điều kiện dự án, trình tự thủ tục, thẩm quyền, bồi thường, hỗ trợ và giá đất. Đặc biệt trong năm 2026, người sử dụng đất cần đặt Luật Đất đai 2024 trong mối quan hệ với Nghị quyết 254/2025/QH15, Nghị định 49/2026/NĐ-CP và các quy định phân cấp của từng địa phương.

Đối với người có đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi, bốn vấn đề quan trọng nhất cần kiểm tra là: dự án có thuộc trường hợp Nhà nước được thu hồi hay không; cơ quan ban hành quyết định có đúng thẩm quyền hay không; diện tích, nguồn gốc và loại đất đã được xác định chính xác chưa; phương án bồi thường, hỗ trợ có áp dụng đúng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và chính sách hỗ trợ hay không.

Người dân cũng cần phân biệt rõ giữa bồi thường về đất, bồi thường tài sản, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp. Việc chỉ nhìn vào đơn giá đất để đánh giá toàn bộ quyền lợi có thể dẫn đến bỏ sót những khoản đáng lẽ được hưởng.

Đối với hồ sơ có giá trị lớn, nguồn gốc đất phức tạp, đất chưa có Giấy chứng nhận, phương án xác định sai loại đất hoặc vụ việc đã chuyển sang giai đoạn khiếu nại, cưỡng chế, Meta Law khuyến nghị người sử dụng đất rà soát hồ sơ càng sớm càng tốt để xác định chính xác căn cứ pháp lý và phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp.

Xem thêm các nội dung liên quan

• Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Các trường hợp và quy định mới nhất
• Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
• Quy định về thu hồi đất làm dự án theo Luật Đất đai 2024
• Kế hoạch thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Quy định mới nhất
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất 2026
• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất và điều kiện thực hiện
• Luật sư tư vấn đất đai tại Meta Law