Phương án cưỡng chế thu hồi đất được lập và phê duyệt thế nào?

Phương án cưỡng chế thu hồi đất là một trong những tài liệu pháp lý đặc biệt quan trọng trước khi cơ quan nhà nước tổ chức cưỡng chế người có đất phải bàn giao mặt bằng. Đây không đơn thuần là kế hoạch bố trí lực lượng thực hiện cưỡng chế mà còn phải xác định cụ thể đối tượng, diện tích đất, thời gian, địa điểm, lực lượng tham gia, phương tiện, biện pháp bảo đảm an ninh trật tự, phương án di chuyển và bảo quản tài sản cũng như kinh phí phục vụ toàn bộ hoạt động cưỡng chế.

Theo Điều 89 Luật Đất đai 2024, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất là biện pháp hành chính chỉ được áp dụng khi quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao sau khi đã được vận động, thuyết phục và các điều kiện bắt buộc khác đã được đáp ứng. Vì vậy, không phải cứ có quyết định thu hồi đất là cơ quan nhà nước được tổ chức cưỡng chế ngay.

Đặc biệt, hệ thống thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đã có nhiều thay đổi từ ngày 01/07/2025 khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được triển khai, sau đó tiếp tục được điều chỉnh bởi các văn bản có hiệu lực trong năm 2026. Do đó, khi kiểm tra quyết định cưỡng chế thu hồi đất hoặc phương án cưỡng chế giải phóng mặt bằng, người dân không nên chỉ đối chiếu với nội dung ban đầu của Luật Đất đai 2024 mà phải xem xét đồng thời các quy định phân định, phân cấp, ủy quyền đang có hiệu lực tại địa phương.

Trong bài viết dưới đây, Meta Law phân tích toàn diện quy định hiện hành về phương án cưỡng chế thu hồi đất, điều kiện được phép cưỡng chế, cơ quan có trách nhiệm lập và phê duyệt phương án, thành phần Ban cưỡng chế, trình tự thực hiện, xử lý tài sản và những nội dung người có đất bị thu hồi cần kiểm tra để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Cưỡng chế thu hồi đất là gì?

Cưỡng chế thu hồi đất, chính xác hơn theo thuật ngữ của Luật Đất đai là “cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất”, là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng các biện pháp hành chính cần thiết để buộc người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và những người liên quan bàn giao diện tích đất đã có quyết định thu hồi khi họ không tự nguyện chấp hành.

Đây là biện pháp được thực hiện ở giai đoạn cuối của quy trình cưỡng chế thu hồi đất. Trước khi tiến đến cưỡng chế, cơ quan nhà nước phải thực hiện các bước liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, vận động và thuyết phục theo quy định pháp luật. Chính vì tính chất tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất, tài sản và đời sống của người dân, pháp luật đặt ra những điều kiện rất chặt chẽ đối với biện pháp này.

Cưỡng chế thu hồi đất khác cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc

Một trong những nhầm lẫn phổ biến là đồng nhất cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc với cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Đây là hai thủ tục khác nhau và được điều chỉnh tại hai điều luật khác nhau.

Cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc theo Điều 88 Luật Đất đai 2024 được áp dụng ở giai đoạn điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm khi người sử dụng đất không phối hợp để cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường xác định hiện trạng đất và tài sản. Trong khi đó, cưỡng chế theo Điều 89 được đặt ra sau khi đã có quyết định thu hồi đất có hiệu lực nhưng người có đất vẫn không bàn giao mặt bằng.

Vì vậy, khi nhận một quyết định có chữ “cưỡng chế”, người dân cần đọc rõ tên văn bản để xác định đó là quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc hay quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Hai loại quyết định có điều kiện, trình tự và hậu quả pháp lý khác nhau.

Phương án cưỡng chế thu hồi đất là gì?

Phương án cưỡng chế thu hồi đất là kế hoạch tổ chức cụ thể được xây dựng trước khi tiến hành cưỡng chế, nhằm xác định cách thức thi hành quyết định cưỡng chế trên thực địa. Phương án phải đủ chi tiết để hoạt động cưỡng chế được thực hiện có kiểm soát, bảo đảm tính công khai, an toàn, đúng đối tượng và hạn chế tối đa thiệt hại không cần thiết.

Trong thực tiễn, phương án thường phải làm rõ các nội dung như:

• Căn cứ pháp lý để tổ chức cưỡng chế;
• Thông tin người bị cưỡng chế;
• Thửa đất, diện tích và phạm vi phải bàn giao;
• Thời gian, địa điểm tổ chức cưỡng chế;
• Thành phần Ban cưỡng chế và lực lượng phối hợp;
• Phương tiện, máy móc, thiết bị cần sử dụng;
• Phương án bảo đảm an ninh, trật tự và an toàn;
• Cách thức di chuyển người, tài sản ra khỏi khu đất;
• Biện pháp kiểm kê, niêm phong, bảo quản tài sản nếu chủ tài sản không nhận;
• Phương án xử lý tình huống phát sinh;
• Dự toán kinh phí tổ chức cưỡng chế;
• Công việc bàn giao đất sau khi cưỡng chế hoàn thành.

Như vậy, phương án cưỡng chế và quyết định cưỡng chế không phải là một văn bản. Quyết định cưỡng chế là căn cứ hành chính xác định việc áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với một đối tượng cụ thể; còn phương án cưỡng chế là kế hoạch tổ chức thi hành quyết định đó.

Căn cứ pháp lý của phương án cưỡng chế thu hồi đất

Phương án cưỡng chế thu hồi đất hiện nay được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:

– Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 có quy định cụ thể về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất ( Điều 89); trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 87);Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất  (Điều 91);

– Luật Tổ chức chính quyền địa phương (sửa đổi năm 2025), có hiệu lực từ ngày 16/6/2025, quy định về mô hình chính quyền địa phương 2 cấp;

– Nghị định 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai, trong đó có việc chuyển giao thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất từ cấp huyện sang cấp xã;

– Các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 có liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trước ngày 01/7/2025, thẩm quyền ban hành và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện. Từ ngày 01/7/2025, khi mô hình chính quyền địa phương chuyển sang 2 cấp (cấp tỉnh và cấp xã, kết thúc hoạt động của cấp huyện), thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quy định tại khoản 5 Điều 89 Luật Đất đai, bao gồm việc phê duyệt phương án cưỡng chế quyết định thu hồi đất và kinh phí cho hoạt động cưỡng chế, đã được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Điều kiện để thực hiện cưỡng chế thu hồi đất

Theo khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024, việc cưỡng chế chỉ được tiến hành khi có đủ 4 điều kiện sau:

1. Đã vận động, thuyết phục nhưng không thành: Quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành sau khi UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và cơ quan quản lý đất đai hoặc đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã vận động, thuyết phục;
2. Đã niêm yết công khai: Quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi;
3. Quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực thi hành;
4. Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Chỉ khi đáp ứng đồng thời cả 4 điều kiện trên, cơ quan có thẩm quyền mới được tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Thẩm quyền ban hành quyết định và phê duyệt phương án cưỡng chế thu hồi đất

Thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất là nội dung thay đổi đáng kể trong giai đoạn 2025 – 2026. Do đó, đây cũng là một trong những điểm bài viết cũ cần được cập nhật mạnh nhất.

Theo cấu trúc ban đầu của Điều 89 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp huyện có vai trò quyết định và tổ chức thực hiện cưỡng chế. Tuy nhiên, kể từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được áp dụng từ ngày 01/07/2025, cấp huyện chấm dứt hoạt động và các nhiệm vụ đất đai được phân định lại.

Giai đoạn từ ngày 01/07/2025

Nghị định 151/2025/NĐ-CP thiết lập cơ chế chuyển giao, phân định nhiều nhiệm vụ trước đây thuộc UBND hoặc Chủ tịch UBND cấp huyện sang cấp xã hoặc cơ quan khác theo từng nhóm nhiệm vụ.

Trong lĩnh vực cưỡng chế, UBND cấp xã và Chủ tịch UBND cấp xã được giao nhiều trách nhiệm liên quan đến tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất, bảo đảm điều kiện và phối hợp triển khai trên địa bàn.

Giai đoạn từ ngày 31/01/2026 cần kiểm tra thêm Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Từ ngày 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi một số nội dung của Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Một số nhiệm vụ được cơ cấu lại theo hướng tăng vai trò của UBND cấp tỉnh và cho phép địa phương thực hiện phân cấp, ủy quyền phù hợp.

Vì vậy, khi kiểm tra một phương án cưỡng chế thu hồi đất năm 2026, Meta Law khuyến nghị rà soát đồng thời:

• Ngày ban hành quyết định cưỡng chế;
• Cơ quan hoặc người ký quyết định;
• Quyết định thu hồi đất nền tảng do cơ quan nào ban hành;
• Quy định phân định thẩm quyền có hiệu lực tại thời điểm đó;
• Quyết định phân cấp hoặc ủy quyền của UBND cấp tỉnh;
• Thẩm quyền phê duyệt phương án cưỡng chế và kinh phí;
• Thẩm quyền quyết định thành lập Ban cưỡng chế.

Không nên áp dụng máy móc quan điểm “từ ngày 01/07/2025 mọi quyết định cưỡng chế đều do Chủ tịch UBND cấp xã ký”. Tính hợp pháp phải được đánh giá trên toàn bộ hệ thống văn bản đang có hiệu lực và cơ chế phân cấp cụ thể tại địa phương.

Quyết định sai thẩm quyền có thể bị khiếu nại, khởi kiện

Thẩm quyền là yếu tố quan trọng đối với tính hợp pháp của quyết định hành chính. Nếu quyết định cưỡng chế được ban hành bởi cơ quan hoặc người không có thẩm quyền và không có căn cứ phân cấp, ủy quyền hợp pháp, người bị ảnh hưởng có quyền sử dụng các cơ chế pháp lý phù hợp để yêu cầu xem xét.

Tuy nhiên, việc xác định sai thẩm quyền cần căn cứ văn bản cụ thể. Không nên chỉ viện dẫn Điều 89 bản gốc mà bỏ qua các văn bản về tổ chức chính quyền địa phương hai cấp có hiệu lực sau đó.

Ban cưỡng chế thu hồi đất và trách nhiệm lập phương án cưỡng chế

 Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất, bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là trưởng ban; đại diện các cơ quan có chức năng thanh tra, tư pháp, tài nguyên và môi trường, xây dựng; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi là thành viên và các thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định; 

Trước khi tổ chức cưỡng chế, cơ quan có thẩm quyền phải thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất, với các trách nhiệm chính:

 Ban cưỡng chế thu hồi đất vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban cưỡng chế thu hồi đất lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban cưỡng chế thu hồi đất tổ chức thực hiện cưỡng chế; 

 Ban cưỡng chế thu hồi đất có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban cưỡng chế thu hồi đất có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban cưỡng chế thu hồi đất phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản;

Ban cưỡng chế thu hồi đất mời đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp huyện tham gia giám sát việc cưỡng chế thu hồi đất.

Chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế theo phương án đã được duyệt;

Bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi cưỡng chế;

– Mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp tham gia giám sát việc cưỡng chế thu hồi đất.

Trình tự, thủ tục thực hiện phương án cưỡng chế thu hồi đất

Theo khoản 4 Điều 89 Luật Đất đai 2024, việc tổ chức cưỡng chế được thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1 — Vận động, thuyết phục lần cuối: Trước khi tiến hành cưỡng chế, cơ quan chức năng tổ chức trao đổi, đối thoại với người bị cưỡng chế nhằm vận động thi hành tự nguyện, đảm bảo quyền được giải trình của người dân.

Bước 2 — Tổ chức thực hiện cưỡng chế: Trường hợp người bị cưỡng chế vẫn không chấp hành, Ban cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất; nếu không thực hiện thì Ban cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển tài sản.

Bước 3 — Xử lý tài sản khi chủ sở hữu từ chối nhận lại: Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, Ban cưỡng chế thu hồi đất phải lập biên bản, tổ chức bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản đến nhận lại</cite>.

Bước 4 — Giám sát: Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp tham gia giám sát toàn bộ quá trình cưỡng chế nhằm bảo đảm tính khách quan, đúng pháp luật.

Toàn bộ quá trình phải bảo đảm nguyên tắc: phải tiến hành công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật; thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

Trách nhiệm của các cơ quan trong phương án cưỡng chế thu hồi đất

Theo khoản 5 Điều 89 Luật Đất đai 2024, trách nhiệm cụ thể được phân định như sau:

– Cơ quan tổ chức cưỡng chế (nay là UBND cấp xã theo phân cấp mới): chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến cưỡng chế theo quy định pháp luật về khiếu nại; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;

– Ban cưỡng chế thu hồi đất: chủ trì lập phương án cưỡng chế, dự toán kinh phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt; bàn giao đất cho đơn vị thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

– Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan: có trách nhiệm phối hợp với Ban cưỡng chế thu hồi đất khi có yêu cầu.

Kinh phí cưỡng chế thu hồi đất do ngân sách nhà nước bảo đảm, được lập thành một khoản riêng trong kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị cưỡng chế không phải chi trả chi phí tổ chức cưỡng chế.

Người dân cần kiểm tra gì khi có phương án hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất?

– Xác minh đúng thẩm quyền: Kể từ 01/7/2025, cần kiểm tra quyết định cưỡng chế do Chủ tịch UBND cấp xã ban hành có đúng phạm vi được chuyển giao theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP hay không. Nếu quyết định vượt thẩm quyền, người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố tụng hành chính.

– Kiểm tra đủ 4 điều kiện cưỡng chế: Nếu thiếu một trong bốn điều kiện tại khoản 2 Điều 89, việc cưỡng chế có thể bị coi là trái luật.

– Quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Việc cưỡng chế không làm mất đi quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt; nếu tài sản bị thiệt hại do cưỡng chế trái luật, người dân có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

– Vai trò giám sát của Mặt trận Tổ quốc: Sự tham gia giám sát của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam là một kênh quan trọng để người dân phản ánh, giám sát tính minh bạch, đúng pháp luật của quá trình cưỡng chế.

Dịch vụ tư vấn phương án cưỡng chế thu hồi đất tại Meta Law

Hồ sơ cưỡng chế thu hồi đất thường gồm nhiều lớp văn bản: hồ sơ dự án, quy hoạch, thông báo thu hồi, biên bản kiểm đếm, phương án bồi thường, quyết định thu hồi, biên bản vận động, quyết định cưỡng chế, quyết định thành lập Ban cưỡng chế và phương án tổ chức cưỡng chế.

Nếu chỉ đọc riêng quyết định cưỡng chế mà không kiểm tra quá trình trước đó, rất khó đánh giá đầy đủ tính hợp pháp. Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và giải quyết tranh chấp hành chính, luật sư tư vấn đất đai của Meta Law hỗ trợ khách hàng rà soát toàn bộ chuỗi hồ sơ liên quan đến thu hồi, bồi thường và cưỡng chế.

Meta Law rà soát căn cứ thu hồi đất

Meta Law kiểm tra dự án thuộc Điều 78, Điều 79 hay một cơ chế thu hồi khác; rà soát quy hoạch, quyết định đầu tư, phạm vi dự án và căn cứ để Nhà nước sử dụng cơ chế hành chính thu hồi đất.

Đối với dự án doanh nghiệp, Meta Law đặc biệt phân biệt trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi với trường hợp nhà đầu tư phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất.

Meta Law kiểm tra quyết định thu hồi và quyết định cưỡng chế

Luật sư rà soát số, ngày, căn cứ pháp lý, thẩm quyền, hiệu lực, đối tượng và phạm vi của quyết định. Đối với hồ sơ năm 2026, việc đánh giá được thực hiện trên cơ sở cả quy định phân cấp mới, không sử dụng máy móc thẩm quyền cấp huyện trước đây.

Meta Law kiểm tra phương án cưỡng chế

Meta Law hỗ trợ đối chiếu phương án cưỡng chế thu hồi đất với Điều 89 Luật Đất đai và các quy định liên quan, tập trung vào:

• Chủ thể lập và phê duyệt phương án;
• Phạm vi đất cưỡng chế;
• Đối tượng cưỡng chế;
• Thời gian và địa điểm;
• Thành phần lực lượng;
• Phương án di chuyển người;
• Phương án kiểm kê và bảo quản tài sản;
• Các biện pháp an ninh, y tế, phòng cháy;
• Dự toán kinh phí;
• Phương án bàn giao mặt bằng.

Meta Law rà soát bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong nhiều vụ cưỡng chế, lý do người dân chưa bàn giao đất xuất phát từ tranh chấp về phương án bồi thường. Meta Law hỗ trợ kiểm tra nguồn gốc đất, diện tích, loại đất, điều kiện được bồi thường, tài sản, hỗ trợ và tái định cư để xác định vấn đề cần kiến nghị.

Meta Law hỗ trợ khiếu nại và khởi kiện hành chính

Nếu có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi cưỡng chế trái pháp luật, Meta Law hỗ trợ xác định đúng đối tượng khiếu nại, thu thập tài liệu, soạn thảo đơn, xây dựng lập luận pháp lý và tham gia làm việc với cơ quan có thẩm quyền theo phạm vi dịch vụ.

Trường hợp cần khởi kiện vụ án hành chính, luật sư hỗ trợ đánh giá thời hiệu, đối tượng khởi kiện, yêu cầu khởi kiện và hệ thống chứng cứ nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Thông tin Công ty Luật TNHH META LAW

• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Hà Nội;
• Email: tuvanmeta@gmail.com;
• Website: metaasia.vn;
• Hotline: 0869.898.809.

Phương án cưỡng chế thu hồi đất là tài liệu trung tâm trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế, xác định rõ đối tượng, phạm vi đất, lực lượng, phương tiện, cách thức xử lý tài sản, biện pháp bảo đảm an ninh, dự toán kinh phí và trình tự bàn giao mặt bằng. Việc xây dựng và phê duyệt phương án phải được thực hiện đúng thẩm quyền trước khi triển khai cưỡng chế trên thực địa.

Điều quan trọng nhất người dân cần nắm là cưỡng chế thu hồi đất không phải thủ tục có thể thực hiện ngay sau khi cơ quan nhà nước ban hành quyết định thu hồi. Theo Điều 89 Luật Đất đai 2024, chỉ khi các điều kiện về vận động, thuyết phục, công khai, hiệu lực quyết định và việc giao quyết định đã được đáp ứng thì cơ quan có thẩm quyền mới được tổ chức cưỡng chế.

Đồng thời, từ năm 2025 đến 2026, thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đã thay đổi đáng kể do việc triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các văn bản phân cấp mới. Vì vậy, khi rà soát quyết định cưỡng chế hoặc phương án cưỡng chế thu hồi đất năm 2026, không nên áp dụng máy móc quy định cũ về UBND cấp huyện, cũng không nên mặc định toàn bộ thẩm quyền đã chuyển cho Chủ tịch UBND cấp xã. Cần kiểm tra văn bản có hiệu lực tại thời điểm ban hành và quyết định phân cấp, ủy quyền cụ thể của địa phương.

Đối với người có đất bị thu hồi, cách bảo vệ quyền lợi hiệu quả không phải chỉ phản đối vào ngày cưỡng chế mà cần rà soát hồ sơ từ sớm: căn cứ thu hồi, thông báo thu hồi, đo đạc, kiểm đếm, nguồn gốc đất, phương án bồi thường, quyết định thu hồi, vận động, quyết định cưỡng chế và phương án tổ chức thực hiện. Nếu phát hiện sai sót, cần xác định chính xác quyết định hoặc hành vi nào cần kiến nghị, khiếu nại hay khởi kiện.

Trường hợp hồ sơ đã chuyển sang giai đoạn cưỡng chế hoặc có giá trị tài sản lớn, Meta Law có thể hỗ trợ rà soát toàn bộ hồ sơ, đánh giá tính hợp pháp của quyết định và phương án cưỡng chế thu hồi đất, đồng thời xây dựng hướng xử lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Xem thêm các nội dung liên quan

• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất: Điều kiện, trình tự và thủ tục
• Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Các trường hợp và quy định mới nhất
• Quy định về thu hồi đất làm dự án theo Luật Đất đai 2024
• Kế hoạch thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất 2026
• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Luật sư tư vấn đất đai tại Meta Law
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai