Trình tự thu hồi đất: trình tự, thời hạn, kiểm đếm, phương án bồi thường, tái định cư

Khi thửa đất nằm trong khu vực thực hiện dự án và có khả năng bị Nhà nước thu hồi, không ít người sử dụng đất rơi vào trạng thái bị động: chờ thông báo, chờ kiểm đếm, chờ phương án bồi thường mà không biết cơ quan nhà nước phải thực hiện những thủ tục nào, mỗi giai đoạn kéo dài bao lâu và mình có quyền đưa ra ý kiến ở thời điểm nào. Trong khi đó, chỉ một sai sót về diện tích kiểm đếm, nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, tài sản gắn liền với đất hoặc điều kiện tái định cư cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Trình tự thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định trọng tâm tại Điều 87 Luật Đất đai 2024. Quy trình này không đơn thuần là ban hành một quyết định hành chính rồi yêu cầu người dân bàn giao mặt bằng. Trước khi đi đến quyết định thu hồi, pháp luật đặt ra hàng loạt bước bắt buộc liên quan đến thông báo thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc kiểm đếm, lấy ý kiến, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Việc nắm đầy đủ quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 giúp người dân biết chính xác thời điểm nào cần kiểm tra hồ sơ, thời điểm nào phải gửi ý kiến, khi nào được yêu cầu đối thoại và khi nào có căn cứ khiếu nại hoặc khởi kiện. Dưới góc độ thực tiễn giải quyết các vụ việc đất đai, Meta Law khuyến nghị người có đất thu hồi không nên chỉ quan tâm đến số tiền bồi thường cuối cùng mà cần theo dõi toàn bộ quy trình ngay từ bước đầu tiên.

Người đọc có thể tham khảo thêm bài phân tích tổng thể của Meta Law về thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 để hiểu rõ căn cứ thu hồi, thẩm quyền, nguyên tắc bồi thường và các quy định mới đang được áp dụng.

1. Tổng quan trình tự thu hồi đất

Theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, trình tự thu hồi đất được thiết kế theo hướng người có đất thu hồi được tiếp cận thông tin và tham gia vào quá trình xây dựng phương án bồi thường trước khi cơ quan nhà nước hoàn tất việc thu hồi. Có thể khái quát quá trình này thành 5 giai đoạn chính.

Giai đoạn 1: Họp phổ biến, lấy ý kiến người dân

Trước khi ban hành thông báo thu hồi đất, UBND cấp xã nơi có đất thu hồi phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan liên quan tổ chức họp với những người có đất trong khu vực dự kiến thu hồi.

Đây là giai đoạn người dân được tiếp cận những thông tin ban đầu về dự án, chính sách bồi thường và dự kiến bố trí tái định cư. Về mặt pháp lý, đây không phải cuộc họp mang tính hình thức mà là một bước nằm trong thủ tục thu hồi đất được Điều 87 quy định rõ.

Giai đoạn 2: Thông báo thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Sau bước phổ biến, lấy ý kiến, cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải được thông tin theo đúng hình thức pháp luật quy định.

Tiếp theo là quá trình xác định hiện trạng sử dụng đất, diện tích thu hồi, nguồn gốc đất, tài sản trên đất và các thiệt hại thực tế. Kết quả kiểm đếm là một trong những dữ liệu quan trọng nhất để xây dựng phương án bồi thường sau này.

Giai đoạn 3: Lập, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, công khai phương án và tổ chức lấy ý kiến của người bị thu hồi đất. Trường hợp còn ý kiến không đồng ý, pháp luật quy định việc tổ chức đối thoại, tiếp thu và giải trình trước khi hoàn thiện phương án.

Đây thường là giai đoạn phát sinh nhiều khiếu nại nhất bởi phương án sẽ xác định trực tiếp diện tích được bồi thường, giá trị bồi thường, tài sản được bồi thường, các khoản hỗ trợ và điều kiện bố trí tái định cư.

Giai đoạn 4: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

Sau khi được phê duyệt, phương án phải được công khai và gửi đến người có đất thu hồi. Cơ quan, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm tiến hành chi trả tiền, thực hiện các khoản hỗ trợ và bố trí tái định cư theo phương án đã được duyệt.

Người dân cần kiểm tra giữa quyết định phê duyệt phương án và số tiền, quyền lợi thực tế được thực hiện có thống nhất hay không.

Giai đoạn 5: Ban hành quyết định thu hồi đất và bàn giao mặt bằng

Khi đáp ứng điều kiện luật định, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất. Điều 87 xác định cụ thể các mốc làm phát sinh thời hạn 10 ngày để ban hành quyết định thu hồi đối với từng trường hợp có hoặc không có tái định cư.

Nếu người có đất không bàn giao sau khi quyết định thu hồi đã có hiệu lực và các điều kiện pháp luật được đáp ứng, quy trình có thể chuyển sang vận động, thuyết phục và cuối cùng là cưỡng chế thu hồi đất nếu đủ điều kiện theo Điều 89 Luật Đất đai 2024.

2. Chi tiết từng giai đoạn trong trình tự thu hồi đất

Giai đoạn 1 – Khoản 1 Điều 87: Họp phổ biến và lấy ý kiến người dân

Khoản 1 Điều 87 Luật Đất đai 2024 đặt bước họp phổ biến và tiếp nhận ý kiến trước thời điểm ban hành thông báo thu hồi đất. Đây là điểm người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý khi kiểm tra tính hợp pháp của trình tự thu hồi đất.

UBND cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì, phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các cơ quan có liên quan để tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi. Các nội dung cần được phổ biến và tiếp nhận ý kiến bao gồm:

• Mục đích, ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án, công trình triển khai trên vùng đất dự kiến thu hồi;
• Các quy định của Nhà nước về chính sách bồi thường khi thu hồi đất, hỗ trợ và tái định cư;
• Dự kiến nội dung kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Dự kiến khu vực tái định cư nếu người có đất thu hồi thuộc diện được bố trí tái định cư.

Người dân có quyền tham gia cuộc họp, ghi nhận thông tin, đặt câu hỏi và thể hiện quan điểm đối với các vấn đề có liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất của mình. Trong thực tế, đây cũng là thời điểm thích hợp để yêu cầu làm rõ phạm vi dự án, ranh giới dự kiến thu hồi, căn cứ pháp lý của dự án, dự kiến tiến độ và chính sách tái định cư.

Meta Law lưu ý, người có đất nên lưu lại giấy mời họp, biên bản cuộc họp, tài liệu được phát, hình ảnh sơ đồ dự án và các văn bản liên quan. Những tài liệu này có thể trở thành căn cứ quan trọng khi sau đó phát sinh bất đồng về quy trình, diện tích hoặc nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền thông tin.

Giai đoạn 2 – Khoản 2 Điều 87: Thông báo thu hồi đất và điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Sau giai đoạn họp phổ biến, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc ban hành thông báo thu hồi đất. Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, việc thông báo phải được thực hiện chậm nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp người có đất đồng ý để Nhà nước thu hồi trước thời hạn.

Thông báo thu hồi đất phải thể hiện các nội dung cơ bản như lý do thu hồi, diện tích và vị trí khu đất, tiến độ thu hồi, kế hoạch điều tra khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, kế hoạch di dời và kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiệu lực của thông báo thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 là 12 tháng kể từ ngày ban hành.

Người dân có thể xem thêm hướng dẫn chi tiết và biểu mẫu tại bài mẫu thông báo thu hồi đất của Meta Law.

Theo khoản 2 Điều 87, thông báo phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nếu có. Đồng thời, thông báo và danh sách người có đất thu hồi phải được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư trong suốt thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp không liên lạc được hoặc không gửi được thông báo, pháp luật quy định cơ chế thông báo công khai thông qua báo chí, phát thanh hoặc truyền hình và các hình thức công khai khác theo quy định. Vì vậy, việc một người không trực tiếp nhận được văn bản chưa đương nhiên đồng nghĩa toàn bộ thủ tục thu hồi đất không hợp pháp; cần kiểm tra cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện đầy đủ phương thức thông báo thay thế hay chưa.

Điều tra, khảo sát và kiểm đếm phải xác định những nội dung nào?

Sau khi thông báo, UBND cấp xã phối hợp với đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường và các cơ quan có liên quan tiến hành điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc, kiểm đếm và thống kê. Đây là cơ sở thực tế để xác định đối tượng và giá trị được bồi thường.

Nội dung cần được làm rõ thường bao gồm:

• Diện tích đất thực tế nằm trong phạm vi thu hồi;
• Loại đất, mục đích sử dụng đất và nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất;
• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất và quá trình quản lý, sử dụng;
• Nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc gắn liền với đất;
• Cây trồng, vật nuôi và các tài sản hợp pháp khác;
• Thiệt hại thực tế về quyền sử dụng đất và tài sản;
• Thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Nhu cầu và nguyện vọng về tái định cư;
• Nhu cầu hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Trong thực tế, tranh chấp về bồi thường thường bắt đầu ngay từ biên bản kiểm đếm. Chẳng hạn, diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên giấy chứng nhận; công trình phụ không được ghi nhận; cây trồng bị thống kê thiếu; loại đất được xác định khác với thực tế sử dụng; hoặc cơ quan kiểm đếm cho rằng một tài sản được tạo lập sau thời điểm không đủ điều kiện bồi thường.

Meta Law khuyến nghị người sử dụng đất nên trực tiếp tham gia buổi kiểm đếm, đối chiếu từng hạng mục trước khi ký biên bản. Nếu có nội dung không chính xác, cần ghi rõ ý kiến ngay trên biên bản thay vì ký xác nhận rồi mới phản đối ở giai đoạn sau. Đồng thời nên chủ động chụp ảnh hiện trạng, lưu hồ sơ xây dựng, hóa đơn, tài liệu chứng minh nguồn gốc và thời điểm hình thành tài sản.

Nếu người có đất không phối hợp kiểm đếm thì xử lý thế nào?

Trường hợp người có đất thu hồi không phối hợp trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm, UBND cấp xã phối hợp với Mặt trận Tổ quốc cùng cấp và đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường tổ chức vận động, thuyết phục.

Việc vận động, thuyết phục được thực hiện trong thời gian 15 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản. Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc việc vận động, thuyết phục mà người có đất vẫn không phối hợp thì cơ quan có thẩm quyền có thể ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Nếu quyết định kiểm đếm bắt buộc tiếp tục không được chấp hành, cơ quan nhà nước có thể thực hiện thủ tục cưỡng chế kiểm đếm theo Điều 88 Luật Đất đai 2024.

Do đó, việc từ chối hoàn toàn hoạt động kiểm đếm thường không phải phương án hiệu quả để bảo vệ quyền lợi. Trong nhiều trường hợp, cách xử lý phù hợp hơn là tham gia kiểm đếm nhưng bảo lưu ý kiến bằng văn bản đối với những nội dung chưa thống nhất.

Giai đoạn 3 – Khoản 3 Điều 87: Lập, lấy ý kiến, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đây là giai đoạn có ảnh hưởng trực tiếp nhất đến quyền lợi kinh tế của người có đất thu hồi. Sau khi hoàn tất dữ liệu kiểm đếm, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường lập dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Phương án phải được phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi để niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư trong thời hạn 30 ngày. Khoảng thời gian này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi người dân có cơ hội kiểm tra chi tiết từng khoản quyền lợi trước khi phương án được phê duyệt.

Người có đất cần đối chiếu ít nhất các nội dung sau:

• Diện tích đất bị thu hồi và diện tích được xác định đủ điều kiện bồi thường;
• Loại đất và nguồn gốc sử dụng đất;
• Căn cứ xác định giá trị bồi thường về đất;
• Danh mục nhà, công trình và tài sản gắn liền với đất;
• Cây trồng, vật nuôi được ghi nhận;
• Chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu thuộc trường hợp được tính;
• Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;
• Điều kiện, vị trí và suất tái định cư;
• Các khoản hỗ trợ khác theo quy định của địa phương.

Không phải trường hợp có đất bị thu hồi đều mặc nhiên được bồi thường về đất. Điều kiện cụ thể còn phụ thuộc vào căn cứ pháp lý và tình trạng sử dụng. Người dân có thể tham khảo bài các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường để nhận diện sớm những rủi ro pháp lý có thể ảnh hưởng tới quyền lợi.

Hết 30 ngày niêm yết phải tổ chức lấy ý kiến người dân

Ngay sau khi hết thời hạn niêm yết công khai 30 ngày, cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường phải tổ chức lấy ý kiến về phương án theo hình thức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi.

Nếu người có đất hoặc chủ sở hữu tài sản không thể tham dự cuộc họp vì lý do chính đáng thì có thể gửi ý kiến bằng văn bản. Việc lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, trong đó ghi rõ số lượng người đồng ý, số lượng người không đồng ý và các ý kiến khác; đồng thời phải thể hiện việc tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý.

Biên bản phải có xác nhận theo quy định. Vì vậy, nếu không đồng ý về diện tích, giá trị tài sản, điều kiện tái định cư hoặc các khoản hỗ trợ, người dân cần thể hiện rõ nội dung phản đối và lý do. Việc chỉ nói miệng nhưng không được ghi nhận vào tài liệu có thể gây khó khăn khi cần chứng minh sau này.

Trong 60 ngày phải tổ chức đối thoại nếu còn ý kiến không đồng ý

Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, nếu vẫn còn ý kiến không đồng ý về dự thảo phương án, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã tổ chức đối thoại.

Đối thoại là cơ hội để người dân trình bày trực tiếp căn cứ pháp lý và chứng cứ của mình. Chẳng hạn, nếu phương án xác định sai loại đất, người sử dụng đất có thể cung cấp giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, giấy tờ về nguồn gốc hoặc tài liệu chứng minh quá trình sử dụng. Nếu tài sản bị bỏ sót, có thể cung cấp biên bản kiểm đếm, ảnh hiện trạng và chứng cứ về thời điểm hình thành tài sản.

Sau khi tiếp thu, giải trình, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường hoàn chỉnh phương án để trình thẩm định và phê duyệt. Phương án phải được thẩm định trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt.

Đây là lý do Meta Law thường khuyến nghị người có đất không nên đợi đến khi có quyết định thu hồi mới bắt đầu xem xét hồ sơ. Xử lý ngay từ giai đoạn dự thảo phương án thường giúp làm rõ sai sót sớm hơn và hạn chế việc phải sử dụng đến thủ tục khiếu nại hoặc khởi kiện.

Giai đoạn 4 – Khoản 4 Điều 87: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã công khai quyết định phê duyệt tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Phương án đã được phê duyệt cũng phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nội dung gửi cho từng trường hợp phải xác định rõ:

• Mức bồi thường về đất;
• Mức bồi thường tài sản gắn liền với đất;
• Các khoản hỗ trợ;
• Việc bố trí nhà hoặc đất tái định cư nếu có;
• Thời gian và địa điểm chi trả tiền;
• Thời điểm bố trí nhà, đất tái định cư;
• Thời hạn người có đất phải bàn giao mặt bằng.

Người dân nên yêu cầu và lưu giữ đầy đủ phương án đã được phê duyệt để đối chiếu khi nhận tiền. Nếu khoản tiền thực nhận thấp hơn phương án, thiếu hạng mục hoặc có thay đổi mà không có căn cứ hợp pháp, cần yêu cầu cơ quan thực hiện giải thích bằng văn bản.

Ngoài tiền bồi thường về đất, người bị thu hồi cần phân biệt rõ giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và hỗ trợ. Bồi thường nhằm bù đắp quyền sử dụng đất, tài sản hoặc thiệt hại đủ điều kiện theo pháp luật; hỗ trợ là chính sách nhằm ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm, tái định cư hoặc xử lý những ảnh hưởng khác do việc thu hồi gây ra.

Do đó, một trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất chưa chắc đồng nghĩa với việc hoàn toàn không có quyền hưởng các chính sách hỗ trợ khác. Cần xem xét từng hồ sơ cụ thể và quy định áp dụng tại địa phương.

Giai đoạn 5 – Khoản 5 Điều 87: Ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày

Một điểm quan trọng của trình tự thu hồi đất theo Điều 87 Luật Đất đai 2024 là thời điểm ban hành quyết định thu hồi gắn với việc hoàn tất phương án bồi thường hoặc bảo đảm điều kiện tái định cư trong từng trường hợp cụ thể.

Theo khoản 5 Điều 87, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày kể từ một trong các mốc sau:

• Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư;
• Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư;
• Người có đất thu hồi đã được giao và bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư;
• Người có đất thu hồi đã được bàn giao nhà ở tái định cư;
• Người có đất đã được bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư;
• Người có đất đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở;
• Người có đất tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư.

Quy định này cho thấy việc thu hồi đất ở và vấn đề tái định cư có mối quan hệ chặt chẽ. Về nguyên tắc, quyền về chỗ ở của người bị thu hồi phải được xử lý trong quy trình, không thể chỉ ban hành quyết định thu hồi rồi để người dân tự giải quyết nơi ở sau đó.

Đối với hồ sơ thực hiện trong giai đoạn hiện nay, Meta Law lưu ý thẩm quyền ký thông báo, phê duyệt phương án, ban hành quyết định thu hồi hoặc quyết định cưỡng chế cần được đối chiếu thêm với các quy định đang có hiệu lực về tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, phân định thẩm quyền, phân cấp và ủy quyền trong lĩnh vực đất đai. Không nên máy móc chỉ nhìn vào tên cơ quan được thể hiện trong văn bản gốc của Luật mà kết luận một quyết định đúng hoặc sai thẩm quyền.

3. Khi người dân không đồng ý với phương án hoặc quyết định thu hồi đất thì sao?

Không đồng ý với mức bồi thường không có nghĩa người có đất được quyền tự động từ chối toàn bộ quá trình thu hồi. Ngược lại, việc cơ quan nhà nước ban hành phương án hoặc quyết định thu hồi cũng không làm mất quyền khiếu nại, khởi kiện của người sử dụng đất nếu cho rằng quyết định hoặc hành vi hành chính xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Theo Điều 237 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất và người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với phương án bồi thường đã được phê duyệt

Trường hợp cơ quan nhà nước tổ chức thực hiện phương án đã được phê duyệt nhưng người có đất không đồng ý hoặc không phối hợp, UBND cấp xã phối hợp với Mặt trận Tổ quốc và đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường tiến hành vận động, thuyết phục.

Việc vận động được thực hiện trong thời gian 10 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản. Quá 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất vẫn không đồng ý hoặc không phối hợp thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện bước tiếp theo theo Điều 87 và các quy định hiện hành có liên quan.

Trong tình huống này, điều quan trọng không phải chỉ là tuyên bố “không đồng ý” mà cần xác định cụ thể nội dung nào sai: sai diện tích, sai nguồn gốc đất, không công nhận tài sản hợp pháp, thiếu khoản hỗ trợ, áp dụng sai chính sách tái định cư hay sai căn cứ xác định giá bồi thường. Khiếu nại càng cụ thể thì khả năng cơ quan giải quyết xem xét đúng trọng tâm càng cao.

Đã có quyết định thu hồi nhưng người dân không bàn giao đất

Nếu người có đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không bàn giao đất, cơ quan có trách nhiệm tiếp tục tổ chức vận động, thuyết phục theo quy định.

Khi đã thực hiện đầy đủ thủ tục vận động nhưng người có đất vẫn không chấp hành, cơ quan có thẩm quyền có thể tiến hành thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 89 Luật Đất đai 2024.

Cưỡng chế không phải bước được thực hiện ngay khi người dân từ chối bàn giao. Trước khi cưỡng chế, cơ quan nhà nước phải bảo đảm các điều kiện và quy trình luật định. Người dân có thể tham khảo bài phân tích chuyên sâu của Meta Law về quy trình cưỡng chế thu hồi đất để nhận diện các điều kiện bắt buộc trước khi biện pháp cưỡng chế được áp dụng.

Khiếu nại có làm dừng quyết định thu hồi đất không?

Đây là vấn đề rất dễ bị hiểu sai. Việc người dân nộp đơn khiếu nại không đồng nghĩa quyết định thu hồi đương nhiên bị đình chỉ thi hành. Khả năng tạm dừng hoặc áp dụng các biện pháp pháp lý khác phụ thuộc vào căn cứ, thẩm quyền và trình tự quy định tại pháp luật về khiếu nại, tố tụng hành chính cùng các quy định có liên quan.

Vì vậy, khi phản đối quyết định thu hồi đất hoặc phương án bồi thường, người dân nên xác định rõ yêu cầu pháp lý của mình, thời hạn khiếu nại, đối tượng bị khiếu nại và chứng cứ kèm theo thay vì chỉ gửi đơn kiến nghị chung chung.

4. Những quyền quan trọng người dân thường bỏ sót trong trình tự thu hồi đất

(1) Quyền được họp phổ biến trước khi có thông báo thu hồi

Khoản 1 Điều 87 quy định bước họp phổ biến và tiếp nhận ý kiến trước khi thông báo thu hồi đất được ban hành. Đây là quyền tiếp cận thông tin ở giai đoạn rất sớm của quy trình.

Nếu người dân chỉ bắt đầu quan tâm khi nhận quyết định thu hồi thì có thể đã bỏ qua nhiều cơ hội kiểm tra dự án, phạm vi thu hồi và chính sách dự kiến áp dụng. Ngay từ cuộc họp đầu tiên, người có đất nên yêu cầu làm rõ căn cứ thu hồi, ranh giới dự kiến, tiến độ dự án và kế hoạch tái định cư.

Trường hợp nghi ngờ một bước thủ tục bắt buộc bị bỏ qua, không nên lập tức kết luận toàn bộ quyết định chắc chắn vô hiệu. Cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ hành chính, biên bản, danh sách tham dự và tài liệu công khai để đánh giá tính chất, mức độ vi phạm và hậu quả pháp lý của sai sót thủ tục.

(2) Quyền được nhận và kiểm tra thông báo thu hồi đất

Thông báo thu hồi đất là một văn bản đặc biệt quan trọng vì xác định lý do, vị trí, phạm vi, tiến độ và các kế hoạch triển khai liên quan tới thửa đất. Người dân cần đối chiếu thông tin trên thông báo với giấy chứng nhận và hiện trạng thực tế.

Nếu vị trí, số thửa, diện tích hoặc thông tin người sử dụng đất có sai sót, nên phản ánh ngay bằng văn bản. Những sai số ở bước đầu có thể kéo theo sai lệch trong kiểm đếm và phương án bồi thường.

(3) Quyền tham gia và bảo lưu ý kiến trong quá trình kiểm đếm

Người có đất không chỉ có nghĩa vụ phối hợp mà còn có quyền kiểm tra kết quả thống kê. Nếu cơ quan kiểm đếm bỏ sót công trình, tài sản hoặc ghi nhận sai diện tích, người dân có thể yêu cầu bổ sung và thể hiện ý kiến không đồng ý trong biên bản.

Việc lưu giữ chứng cứ tại thời điểm kiểm đếm có ý nghĩa rất lớn. Trong các vụ việc phức tạp, ảnh chụp có thể hiện ngày tháng, video, hồ sơ xây dựng, tài liệu mua bán vật liệu, hóa đơn, giấy xác nhận nguồn gốc và hồ sơ địa chính thường giúp làm rõ tình trạng tài sản trước thời điểm thu hồi.

(4) Quyền xem phương án bồi thường trong 30 ngày niêm yết

Thời hạn 30 ngày niêm yết không chỉ là thủ tục công khai mà là khoảng thời gian để người bị thu hồi đất rà soát phương án một cách toàn diện.

Meta Law khuyến nghị không nên chỉ nhìn vào tổng số tiền. Cần kiểm tra từng cấu phần: diện tích, loại đất, căn cứ bồi thường, nhà và công trình, cây trồng, chi phí đầu tư còn lại, hỗ trợ nghề nghiệp, nhân khẩu, điều kiện tái định cư và các khoản hỗ trợ riêng của địa phương.

Đặc biệt, giá mua bán bất động sản trên thị trường và giá đất dùng để tính bồi thường là hai vấn đề có cơ chế pháp lý khác nhau. Khi phản đối giá bồi thường, cần xác định cơ quan nhà nước đã áp dụng đúng bảng giá, hệ số, vị trí thửa đất và cơ chế xác định giá đang có hiệu lực tại thời điểm giải quyết hay chưa.

(5) Quyền gửi ý kiến bằng văn bản khi có lý do chính đáng không tham dự họp

Luật cho phép người có đất hoặc chủ sở hữu tài sản không tham dự được buổi lấy ý kiến trực tiếp vì lý do chính đáng gửi ý kiến bằng văn bản.

Trong trường hợp này, văn bản nên ghi rõ thông tin người có đất, dự án, thửa đất, nội dung phương án không đồng ý, căn cứ và đề nghị cụ thể. Đồng thời cần có tài liệu chứng minh việc đã gửi cho cơ quan có thẩm quyền để tránh phát sinh tranh luận về việc người dân có thực sự đưa ra ý kiến trong thời hạn hay không.

(6) Quyền được đối thoại khi còn ý kiến không đồng ý

Khoản 3 Điều 87 quy định trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày tổ chức lấy ý kiến, nếu còn ý kiến không đồng ý thì đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã tổ chức đối thoại.

Đối thoại là bước rất quan trọng nhưng thường bị người dân xem nhẹ. Thay vì chỉ trình bày cảm tính rằng mức bồi thường thấp, nên chuẩn bị một bộ tài liệu có hệ thống và đưa ra yêu cầu đối thoại theo từng vấn đề cụ thể.

Ví dụ, nếu tranh luận về nguồn gốc đất thì tập trung vào hồ sơ nguồn gốc; nếu tranh luận về diện tích thì cần trích đo, giấy chứng nhận và tài liệu địa chính; nếu tranh luận về tài sản trên đất thì cần chứng minh thời điểm tạo lập và tính hợp pháp của tài sản.

(7) Quyền nhận phương án đã được phê duyệt và đối chiếu khi chi trả

Phương án đã được phê duyệt phải được gửi đến người có đất thu hồi với thông tin cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thời gian chi trả và thời hạn bàn giao đất.

Người dân nên lưu bản phương án này cùng chứng từ nhận tiền. Nếu số tiền được chi trả khác với quyết định hoặc một khoản quyền lợi không được thực hiện, cần yêu cầu giải thích và xử lý ngay.

(8) Quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính và hành vi hành chính về đất đai

Người sử dụng đất có quyền sử dụng các cơ chế pháp lý để bảo vệ mình khi cho rằng quyết định thu hồi, quyết định phê duyệt phương án hoặc hành vi của cơ quan quản lý đất đai trái pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp.

Tuy nhiên, khiếu nại và khởi kiện là hai cơ chế pháp lý khác nhau, có thẩm quyền, thủ tục, thời hạn và hệ quả riêng. Trước khi thực hiện, cần xác định chính xác đối tượng cần phản đối và mục tiêu cuối cùng: điều chỉnh phương án, xác định lại diện tích, công nhận tài sản, yêu cầu bồi thường bổ sung hay đề nghị hủy quyết định hành chính.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ thu hồi đất, bồi thường và tái định cư tại Meta Law

Các vụ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường liên quan đồng thời đến hồ sơ địa chính, lịch sử sử dụng đất, pháp luật hành chính, chính sách giá đất và quy định riêng của từng địa phương. Chỉ một điểm sai trong hồ sơ nguồn gốc hoặc phương án kiểm đếm cũng có thể làm thay đổi đáng kể kết quả bồi thường.

Với các vụ việc có giá trị lớn hoặc có dấu hiệu bất đồng ngay từ giai đoạn kiểm đếm, người sử dụng đất có thể sử dụng dịch vụ luật sư đất đai của Meta Law để rà soát căn cứ thu hồi, hồ sơ quyền sử dụng đất, biên bản kiểm đếm, dự thảo phương án bồi thường và hướng xử lý pháp lý phù hợp.

Meta Law có thể hỗ trợ những công việc nào?

Tùy tính chất từng vụ việc, Meta Law có thể hỗ trợ khách hàng trong các nội dung như:

• Kiểm tra căn cứ pháp lý của việc Nhà nước thu hồi đất;
• Rà soát thẩm quyền ban hành thông báo và quyết định thu hồi;
• Đánh giá tính hợp pháp của trình tự thu hồi đất;
• Kiểm tra nguồn gốc, loại đất và điều kiện được bồi thường;
• Đối chiếu biên bản đo đạc, kiểm đếm với hiện trạng và hồ sơ;
• Rà soát dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
• Soạn văn bản kiến nghị điều chỉnh kết quả kiểm đếm hoặc phương án;
• Chuẩn bị nội dung và tài liệu cho buổi đối thoại;
• Tư vấn khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính;
• Tư vấn phương án khởi kiện vụ án hành chính khi có đủ căn cứ;
• Đại diện hoặc tham gia cùng khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền theo phạm vi pháp luật cho phép.

Đối với những trường hợp cần luật sư đồng hành xuyên suốt từ khi có thông tin quy hoạch, kiểm đếm cho đến khi hoàn tất bồi thường, tái định cư hoặc giải quyết khiếu nại, khách hàng có thể tham khảo dịch vụ luật sư riêng của Meta Law. Phương án này phù hợp với hồ sơ phức tạp, tài sản có giá trị lớn hoặc vụ việc cần theo dõi pháp lý trong thời gian dài.

Với định hướng “Tận tâm – Chuyên nghiệp – Tiết kiệm – Thành công”, Meta Law tập trung vào việc phân tích hồ sơ và căn cứ pháp luật cụ thể thay vì chỉ đánh giá quyền lợi dựa trên mức giá bồi thường được thông báo. Đối với tranh chấp thu hồi đất, việc xác định đúng vấn đề pháp lý ngay từ đầu thường quyết định hiệu quả của toàn bộ quá trình bảo vệ quyền lợi sau đó.

Xem thêm các nội dung liên quan đến thu hồi đất và Luật Đất đai

• Thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024: Các trường hợp thu hồi và quy định cần biết
• Mẫu thông báo thu hồi đất mới nhất và những nội dung bắt buộc
• Các trường hợp thu hồi đất không được bồi thường
• Quy trình cưỡng chế thu hồi đất diễn ra như thế nào?
• Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi nào?
• Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cần nắm rõ
• Đất đang thế chấp, cho thuê nhưng có quyết định thu hồi thì xử lý thế nào?
• Quyền khiếu nại, khởi kiện đối với quyết định hành chính về đất đai

Kết luận

Trình tự thu hồi đất theo Điều 87 Luật Đất đai 2024 là một quy trình gồm nhiều bước liên tiếp, bắt đầu từ việc họp phổ biến và tiếp nhận ý kiến, ban hành thông báo, điều tra khảo sát, đo đạc kiểm đếm, lập phương án bồi thường, niêm yết công khai, lấy ý kiến, đối thoại, phê duyệt phương án, thực hiện bồi thường và cuối cùng mới đi đến quyết định thu hồi theo các điều kiện luật định.

Đối với người có đất bị thu hồi, ba giai đoạn cần đặc biệt chú ý là đo đạc kiểm đếm, 30 ngày công khai phương án bồi thường và quá trình đối thoại khi không đồng ý. Đây là những thời điểm người dân có điều kiện tốt nhất để phát hiện sai sót, đưa ra chứng cứ và yêu cầu điều chỉnh trước khi phương án trở thành quyết định chính thức.

Đồng thời, việc không đồng ý với phương án không nên được xử lý bằng cách đơn thuần từ chối ký hồ sơ hoặc không bàn giao đất. Cách bảo vệ quyền lợi hiệu quả hơn là xác định chính xác sai phạm, bảo lưu ý kiến bằng văn bản, thu thập chứng cứ và sử dụng đúng cơ chế kiến nghị, đối thoại, khiếu nại hoặc khởi kiện khi cần thiết.

Trong các hồ sơ có giá trị tài sản lớn, nguồn gốc đất phức tạp, diện tích thực tế chênh lệch, có tranh luận về tài sản trên đất hoặc tái định cư, việc rà soát pháp lý từ sớm có thể giúp hạn chế đáng kể rủi ro. Meta Law có thể đồng hành trong quá trình kiểm tra hồ sơ, đánh giá thủ tục thu hồi đất, phương án bồi thường và lựa chọn phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp phù hợp với từng trường hợp cụ thể.