Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay là một trong những dạng tranh chấp phổ biến hiện nay, nhất là tại các khu vực nông thôn hoặc nơi giao dịch không được thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc mua bán đất chỉ bằng giấy viết tay tuy đơn giản, tiết kiệm chi phí nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, dẫn đến hậu quả pháp lý phức tạp khi xảy ra tranh chấp. Đây là vấn đề cần được nhìn nhận nghiêm túc và có hướng xử lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

1. Giá trị pháp lý của giấy tờ mua bán đất đai viết tay

khái niệm “tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay” là sự xung đột, mâu thuẫn phát sinh giữa bên mua đất và bên bán đất về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi mua bán đất đai chỉ bằng giấy tờ viết tay mà  không có công chứng, chứng thực hay sự công nhận pháp lý chính thức của các cơ quan, chủ thể có thẩm quyền.

Để giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy tờ viết tay,trước tiên cần làm rõ giá trị pháp lý của giấy tờ mua bán đất viết tay đó. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập dưới hình thức viết tay (không công chứng, chứng thực) sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Căn cứ điểm a và điểm d khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản này. Việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Như vậy, chỉ khi được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mới có giá trị pháp lý. Trường hợp giấy tờ mua bán đất viết tay đã được công chứng hoặc chứng thực thì vẫn hợp lệ và có hiệu lực pháp lý theo quy định.

Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch, và trong trường hợp đó, các bên không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.

Tóm lại, nếu hợp đồng mua bán đất viết tay chưa được công chứng, chứng thực nhưng đã được thực hiện phần lớn nghĩa vụ, các bên có thể đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch. Khi đó, hợp đồng vẫn có thể được xem là hợp pháp mà không cần bổ sung thủ tục công chứng, chứng thực.

Tìm hiểu thêm: Chứng cứ và vai trò của chứng cứ trong tranh chấp đất đai

2. Cách giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

 2.1. Ký hợp đồng trước ngày 01/8/2024

Theo quy định tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực, nhưng đối với hộ gia đình, cá nhân đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 và vẫn đang sử dụng đất mà chưa hoàn tất thủ tục sang tên, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mà không cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

Khi có tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được ký kết trước ngày 01/8/2024, các bước xử lý tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay như sau:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Nếu tranh chấp phát sinh từ việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, các bên cần thực hiện hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
• Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nếu tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền mà không phải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2.2. Ký hợp đồng từ ngày 01/8/2024 đến nay

Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết từ ngày 01/8/2024, Điều 27 Khoản 3, Điểm a của Luật Đất đai 2024 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.”
Vì vậy, kể từ ngày 01/8/2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân phải được thực hiện qua hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp không thực hiện công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch và yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/8/2014 đến nay mà các bên chỉ có giấy viết tay, nguy cơ tranh chấp là rất cao, đặc biệt khi giá trị đất đai có sự biến động mạnh. Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể lựa chọn một trong những phương thức giải quyết sau:

• Yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu: Căn cứ vào khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập. Trong vòng 02 năm kể từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng “bằng giấy viết tay”, các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng này.
• Hậu quả pháp lý khi giao dịch bị tuyên vô hiệu: Khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và trả lại cho nhau những gì đã nhận (một bên trả lại tiền, bên kia trả lại đất). Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật, các bên sẽ phải hoàn trả bằng tiền với giá trị tương đương.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân: Trong trường hợp các bên không giải quyết được với nhau, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay

3.1. Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay thông qua thủ tục hành chính

Căn cứ vào Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay theo con đường hành chính được thực hiện theo hai bước chính:

Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã

• Trước tiên, các bên liên quan được khuyến khích tự hòa giải thông qua thỏa thuận, thương lượng dựa trên nguyên tắc tự nguyện và tôn trọng quyền lợi của nhau.
  Trường hợp hòa giải không đạt kết quả, đương sự có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Sau khi tiếp nhận đơn, UBND cấp xã có trách nhiệm tiến hành thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, đồng thời thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan.
• Cơ quan này sẽ thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp và các thành viên Hội đồng. Việc hòa giải chỉ tiến hành khi tất cả các bên có mặt. Nếu một trong các bên vắng mặt hai lần thì xem như hòa giải không thành.
• Thời hạn giải quyết tại cấp xã không vượt quá 45 ngày, tính từ ngày UBND xã nhận được đơn yêu cầu.

Bước 2: Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay tại cơ quan hành chính cấp trên

• Nếu hòa giải tại cấp xã không thành, đương sự có quyền lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến: UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy vào loại tranh chấp và đối tượng liên quan), hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trong những trường hợp đặc biệt theo quy định.
• Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền sẽ giao cơ quan chuyên môn tham mưu giải quyết vụ việc. Cơ quan này sẽ:
  1. Tiến hành thẩm tra, xác minh tranh chấp;
  2. Tổ chức các buổi làm việc, hòa giải (nếu cần);
  3. Chủ trì các cuộc họp liên ngành nhằm tham vấn phương án giải quyết;
  4. Hoàn thiện hồ sơ và đề xuất Chủ tịch UBND cùng cấp ra quyết định giải quyết tranh chấp.

3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án

Bên cạnh con đường hành chính, các bên tranh chấp cũng có thể lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2019).

* Về hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Để khởi kiện cho tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay, nguyên đơn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Biên bản hoà giải tại UBND cấp xã (trong trường hợp bắt buộc phải hoà giải);
• Giấy tờ, tài liệu pháp lý của người khởi kiện: Căn cước công dân, Chứng minh thư nhân dân;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng (nếu có);
• Hợp đồng chứng minh việc mua bán/giao dịch quyền sử dụng đất và nhà ở;
• Giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước.
• Các giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất.

* Về các hình thức nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất viết tay: Nguyên đơn có thể lựa chọn nộp hồ sơ bằng một trong những hình thức như sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án
• Gửi đơn khởi kiện thông qua dịch vụ bưu chính, bưu điện
• Gửi trực trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Toà án qua trang: http://nopdonkhoikien.toaan.gov.vn (trong trường hợp toà án có thẩm quyền hỗ trợ)

* Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay:

Khi muốn khởi kiện để giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất viết tay, các bên đương sự có thể giải quyết theo trình tự, thủ tục như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện với nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 gửi đến Tòa án có thẩm quyền.

• Bước 2: Nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết

Sau khi đương sự đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, có thể lựa chọn một trong các phương thức nộp hồ sơ như trên.

Sau khi toà án nhận được hồ sơ khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét và thông báo tới các bên liên quan để tiếp tục tiến hành các thủ tục và thụ lý giải quyết vụ án

• Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí và Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.

Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Tiếp đó sẽ gửi thông báo đó cho nguyên đơn, bị đơn; cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án; cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày thụ lý vụ án.

• Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án

Sau khi vụ án được thụ lý, các đương sự sẽ tham gia vào quá trình tố tụng tại tòa, thực hiện một số công việc như: Lấy lời khai, ý kiến của các bên liên quan,… và cuối cùng là tham gia vào các phiên xét xử.

• Bước 5: Nhận bản án giải quyết vụ án tranh chấp

Sau khi vụ án đã được xét xử, trong thời hạn 15 ngày bản án sẽ có hiệu lực pháp luật nếu không có kháng cáo, kháng nghị yêu cầu xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Từ bản án đó, tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay đã được giải quyết.

Bạn đọc cùng quan tâm đến các chủ đề liên quan tranh chấp đất đai:

• Những kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai áp dụng hiệu quả trong thực tế
• Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay: Vấn đề và định hướng cải cách
• Vì sao vẫn tồn tại nhiều khó khăn trong giải quyết tranh chấp đất đai?

Tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay phản ánh sự chủ quan và thiếu hiểu biết pháp lý trong giao dịch dân sự. Do không tuân thủ quy định về hình thức và điều kiện chuyển nhượng, các giao dịch này thường không được pháp luật công nhận, dẫn đến rủi ro cao cho các bên. Việc lựa chọn đúng phương thức giải quyết – hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án – cần dựa trên tính chất và tài liệu của vụ việc. Để tránh tranh chấp tương tự, các giao dịch đất đai cần được thực hiện minh bạch, đúng pháp luật và có sự xác lập bằng văn bản công chứng, chứng thực theo quy định hiện hành.