Chứng cứ và vai trò của chứng cứ trong tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến. Trong hoạt động giải quyết loại tranh chấp này, chứng cứ trong tranh chấp đất đai giữ vai trò trung tâm, là căn cứ để xác định sự thật khách quan và bảo đảm việc áp dụng pháp luật được chính xác, đúng thẩm quyền. Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, đương sự có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Do đó, việc thu thập, xuất trình và đánh giá chứng cứ đúng trình tự, thủ tục không chỉ quyết định đến kết quả giải quyết tranh chấp, mà còn phản ánh nguyên tắc công bằng và minh bạch trong hoạt động tư pháp.

1. Khái niệm và ý nghĩa của chứng cứ trong tranh chấp đất đai

Chứng cứ trong tranh chấp đất đai cũng giống với chứng cứ trong các quan hệ pháp luật khác ở lĩnh vực dân sự.

Theo quy định tại Điều 93 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp.”

Dựa vào quy định trên, ta có thể hiểu khái niệm chứng cứ trong tranh chấp đất đai là những gì có thật; được đương sự, cơ quan, tổ chức, các cá nhân khác giao nộp cho Tòa án; hoặc do chính Tòa án thu thập được theo một thủ tục pháp luật quy định; được sử dụng làm căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai.

Chứng cứ là một trong những tài liệu hết sức quan trọng nhằm làm sáng tỏ vụ án, vì vậy chứng cứ trong vụ án đất đai cũng cần đáp ứng các thuộc tính cơ bản:

• Tính khách quan: Chứng cứ tồn tại khách quan trong cuộc sống, không phụ thuộc vào ý chí con người, không bị xuyên tạc, hư cấu hoặc bị sửa chữa theo ý muốn của ai đó.
• Tính liên quan: Giữa chứng cứ và các tình tiết của vụ việc dân sự phải liên quan đến nhau. Căn cứ vào chứng cứ, Tòa án sẽ có những quyết định/bản án nhằm giải quyết vụ việc dân sự.
• Tính hợp pháp: chứng cứ phải được thu thập từ những nguồn do pháp luật quy định; quá trình nghiên cứu, đánh giá và sử dụng chứng cứ phải được tiến hành theo quy định pháp luật.

2. Nguồn chứng cứ trong tranh chấp đất đai

Nguồn chứng cứ trong tố tụng dân sự là nơi chứng cứ được rút ra, việc xác định nguồn chứng cứ nhằm xác định giá trị chứng minh của từng loại chứng cứ.

Theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định về Nguồn chứng cứ, chứng cứ được thu thập từ các nguồn sau đây:

“1. Tài liệu đọc được, nghe được, nhìn được, dữ liệu điện tử.
2. Vật chứng.
3. Lời khai của đương sự.
4. Lời khai của người làm chứng.
5. Kết luận giám định.
6. Biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ.
7. Kết quả định giá tài sản, thẩm định giá tài sản.
8. Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do người có chức năng lập.
9. Văn bản công chứng, chứng thực.
10. Các nguồn khác mà pháp luật có quy định.”

Như vậy, để các chứng cứ được sử dụng nhằm giải quyết tranh chấp đất đai thì cần thu thập chứng cứ từ các nguồn được Bộ luật tố tụng dân sự quy định, theo đúng trình tự thủ tục tố tụng.

3. Phân loại chứng cứ trong tranh chấp đất đai

Việc thu thập chứng cứ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp về đất đai giữa các bên nên bên nào có được nhiều chứng cứ có lợi hơn thì xác suất chiến thắng trong việc giải quyết tranh chấp cũng lớn theo. Chứng cứ trong tranh chấp đất đai là các tài liệu để giải quyết vụ án phải liên quan đến nguồn gốc tạo lập, quá trình sử dụng và hiện trạng đất.

3.1 Những chứng cứ có tác dụng trong việc chứng minh nguồn gốc đất bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước qua các thời kỳ.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Sổ đỏ)
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất quy định tại (điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) như: bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ, bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận,….
• Di chúc; văn bản tặng cho đất đai; biên bản họp gia đình, dòng họ;…

– Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 quy định tại (điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

• Sổ mục kê đất, sổ kiên điền lập trước ngày 18/12/1980.
• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 bao gồm: biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp; đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
• Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư
• Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông, lâm trường để làm nhà ở
• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây  dựng, sửa chữa nhà ở, công trình
• Giấy tờ tạm giao đất của UBND các cấp
• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà.

3.2 Những chứng cứ xác định về quá trình sử dụng đất:

Đất ở ổn định, không có tranh chấp. Các giấy tờ chứng minh đất ở ổn định như sau:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuê nhà đất
• Giấy phép xây dựng công trình trên đất
• Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất
• Quyết định hoặc bản án của TAND đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất
• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành, biên bản hòa giải tranh chấp đất
• Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan có thẩm quyền
• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn; chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giờ tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký
• Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được nhà nước giao quản lý, sử dụng đất
• Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
• Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ
• Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
• Lời khai, ý kiến của những hộ gia đình lân cận; tổ trưởng tổ dân phố; công chức địa chính xã/phường.

3.3 Những chứng cứ này nhằm làm rõ hiện trạng sử dụng đất đang tranh chấp bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp đất đai;
• Sổ mục kê, bản đồ địa chính, trích lục bản đồ;…
• Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương;…
• Biên bản, kết quả định giá, thẩm định giá đất đang tranh chấp;
• Vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà đất đang tranh chấp;
• Ảnh chụp, băng ghi hình hiện trạng nhà đất.

4. Quyền và nghĩa vụ thu thập chứng cứ trong tranh chấp đất đai

Quyền và nghĩa vụ thu thập chứng cứ trong tranh chấp đất đai cũng giống thu thập các chứng cứ khác trong quan hệ tố tụng dân sự. Căn cứ khoản 1 Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động trong việc thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án, đồng thời phải chứng minh rằng yêu cầu của mình là có căn cứ và phù hợp với quy định pháp luật.

Xuất phát từ nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự trong tố tụng dân sự, trách nhiệm chứng minh trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc về các bên đương sự. Khi khởi kiện tại Tòa án, đương sự có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ để chứng minh tính hợp pháp của yêu cầu khởi kiện. Vai trò của Tòa án là xem xét, đánh giá tính hợp pháp, hợp lý của các chứng cứ do đương sự cung cấp, từ đó đưa ra phán quyết về việc chấp nhận hay bác bỏ yêu cầu của nguyên đơn.

Trường hợp chứng cứ đã giao nộp chưa bảo đảm căn cứ để giải quyết vụ việc, Thẩm phán có thể yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu, chứng cứ cần thiết. Nếu đương sự không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ theo yêu cầu của Tòa án mà không có lý do chính đáng, Tòa án sẽ căn cứ vào những chứng cứ đã có trong hồ sơ vụ án, bao gồm cả chứng cứ do đương sự giao nộp và do Tòa án tự thu thập, để giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp đương sự không có khả năng tự mình thu thập chứng cứ, họ có quyền yêu cầu Tòa án xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 70 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Tóm lại, quyền và nghĩa vụ thu thập chứng cứ thuộc về các chủ thể sau:

• Đương sự trực tiếp thu thập chứng cứ trong tranh chấp đất đai
• Tòa án thu thập chứng cứ trong tranh chấp đất đai
• Người được đương sự ủy quyền thu thập chứng cứ trong tranh chấp đất đai: Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai,…

Bạn đọc cùng quan tâm đến những lưu ý khi xảy ra tranh chấp đất đai:

• Nguyên nhân và hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
• Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai trong bao lâu?
• Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất 2025

Chứng cứ đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, là cơ sở để xác định sự thật khách quan và đảm bảo phán quyết của Tòa án được đưa ra đúng pháp luật. Theo quy định tố tụng dân sự, việc chứng minh thuộc trách nhiệm của các bên đương sự, vì vậy, việc cung cấp đầy đủ các chứng cứ trong tranh chấp đất đai góp phần giải quyết vụ án được nhanh chóng, hợp pháp, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên đương sự.