Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan

Tranh chấp đất đai hiện nay không còn là vấn đề xa lạ trong xã hội. Phần lớn các cuộc tranh chấp đều liên quan đến đất đai, không chỉ giữa người dân, tổ chức với nhau mà còn có sự góp mặt của cơ quan nhà nước về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu,… Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp có thể do nhiều yếu tố như chuyển nhượng, thừa kế, thu hồi đất,… Tuy đây là loại tranh chấp phổ biến, nhưng kiến thức pháp lý về nó của người dân còn hạn chế. Luật sư Mai Văn Xuân cùng đội ngũ tại META LAW sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn tranh chấp đất đai là gì trong quy phạm pháp luật hiện nay.

1. Khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là gì? Hiến pháp Việt Nam 2013 ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Tại Khoản 47 Luật đất đai 2024 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Theo quy định trên, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng: là những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất, tranh chấp về các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, nếu chỉ căn cứ theo quy định trên sẽ rất khó trong việc áp dụng pháp luật, nhất là khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về quyền, lợi ích và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cụ thể, đây là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp.

1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp là hoạt động nhằm hóa giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột nhằm đảm bảo hài hòa quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Theo luật đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Ủy ban nhân dân (UBND), Tòa án và đã bổ sung thêm thẩm quyền cho Trọng tài thương mại để phù hợp hơn với thực tiễn hiện nay.

Qua khái niệm giải quyết tranh chấp, ta có thể hiểu giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích hóa giải những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về quyền, lợi ích  và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ pháp luật đất đai. Để cuối cùng, kết quả của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai là quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật và được Nhà nước đảm bảo thi hành.

Mục đích của việc giải quyết tranh chấp đất đai là:

• Nhằm hóa giải những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.
• Đây là một trong các nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai và là một biện pháp đảm bảo pháp luật đất đai được thực hiện nghiêm chỉnh.

2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Hiểu rõ khái niệm Tranh chấp đất đai là gì, bạn sẽ hiểu hơn về những đặc điểm cơ bản của những vụ việc tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay.

Thông thường, các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, đa số không có quyền sở hữu đối với đất đai.

Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sử dụng của các bên tranh chấp.

Tranh chấp đất đai là những vụ việc có tình tiết rất đa dạng và phức tạp hơn so với các loại tranh chấp khác. Nguyên nhân là do các hoạt động quản lý và sử dụng đất ngày càng trở nên rất đa dạng, phong phú, đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau.

Đa số các vụ việc tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.

3. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai

Mục đích của tranh chấp đất đai thường là để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng hoặc quản lý đất đai giữa các bên. Vì vậy, các bên xảy ra những mâu thuẫn, bất đồng lợi ích về vấn đề sử dụng đất chính là câu trả lời để trả lời cho câu hỏi “Nguyên nhân của tranh chấp đất đai là gì?”

• Những nguyên nhân khách quan gồm: Do cơ chế quản lý đất đai chưa chặt chẽ; cán bộ, nhân viên quản lý đất đai năng lực còn yếu kém; công tác lãnh đạo, chỉ đạo còn nhiều bất cập, thiếu sát sao. Kèm theo đó các chính sách, pháp luật về đất đai chưa được đồng bộ. Các văn bản pháp luật không rõ ràng và chưa được phổ cập rộng rãi tới người dân.
• Về nguyên nhân khách quan: Hiện nay đất đai trở thành tài sản có giá trị cao nên đã tác động đến tâm lý của nhiều người gây ra tình trạng bất chấp để tranh chấp nhằm kiếm lợi ích.

4. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay

Sự tồn tại của các dạng tranh chấp đất đai là sự phản ánh những đặc trưng của quan hệ pháp luật đất đai.

Căn cứ vào tính chất pháp lý, các dạng tranh chấp đất đai gồm:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó.
• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
• Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế, tranh chấp đất đai thường là những tranh chấp sau:

• Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
• Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
• Tranh chấp do lấn, chiếm đất.

5. Những hình thức giải quyết tranh chấp đất đai

Những vụ việc tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Do đó, để giải quyết tình trạng này, luật đất đai quy định nhiều cách giải quyết tranh chấp đất đai như: tự hòa giải, bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

5.1. Tự hòa giải

Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận của các bên tranh chấp.

Hòa giải tranh chấp đất đai có thể thực hiện thông qua hai hình thức là hòa giải tại cơ sở và hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp. Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà các bên sẽ dựa trên pháp luật để tìm cách giải quyết khác.

5.2. Giải quyết tranh chấp tại UBND

Căn cứ Khoản 2 và Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).

– Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

5.3. Khởi kiện ra Tòa án nhân dân

Hiện nay căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự được áp dụng đối với một trong các trường hợp sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được giải quyết theo pháp luật về tố tụng: Đương sự trực tiếp nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong thời hạn mà pháp luật quy định, Tòa án sẽ thụ lý, hòa giải và đưa vụ việc tranh chấp đất đai ra để xét xử. Việc xét xử có thể được thực hiện qua hai cấp xét xử: xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm, tùy thuộc vào nội dung tranh chấp đất đai, và việc kháng cáo, kháng nghị của các bên có liên quan…

Bạn đọc cùng quan tâm các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai:

• Cách tính án phí tranh chấp đất đai và Thời hạn nộp tạm ứng phí, án phí
• Giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh em ruột trong gia đình như thế nào?
• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai viết sao cho đúng?

Các thông tin trên cơ bản đã cung cấp những kiến thức pháp lý cho mọi người hiểu hơn về vấn đề “tranh chấp đất đai là gì?” Đây là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm, ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân, tổ chức cùng sự ổn định của Nhà nước và xã hội. Việc nâng cao nhận thức pháp lý về vấn đề này giúp người dân hạn chế tranh chấp, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho mọi người, nhà nước nâng cao và cải thiện hệ thống quản lý đất đai, qua đó góp phần vào sự phát triển cho đất nước và xã hội.