Điều 220 của Luật Đất đai 2024 về quy định tách, hợp thửa đất

Luật Đất đai 2024 được thông qua với nhiều thay đổi mang tính đột phá, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong đó, điều 220 luật đất đai 2024 là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn nhất từ dư luận và các chuyên gia pháp lý. Điều luật này quy định cụ thể về việc tách thửa đất, hợp thửa đất – một nhu cầu thiết yếu trong giao dịch dân sự, tặng cho, thừa kế hoặc đầu tư bất động sản. Trước đây, các quy định về tách thửa thường phân tán tại nhiều văn bản dưới luật, gây ra sự thiếu thống nhất và khó khăn trong quá trình thực thi tại các địa phương. Việc luật hóa các tiêu chí này không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân một cách tối ưu nhất.

Tại Meta Law, chúng tôi nhận thấy rằng việc nắm vững điều 220 luật đất đai 2024 là chìa khóa để tránh các rủi ro pháp lý đáng tiếc. Quy định mới không chỉ dừng lại ở việc thiết lập các điều kiện kỹ thuật về diện tích, kích thước tối thiểu mà còn gắn liền với quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật. Điều này đòi hỏi người sử dụng đất phải có cái nhìn tổng thể và chiều sâu về các quy chuẩn mới. Bài viết dưới đây sẽ đi sâu phân tích từng khía cạnh của điều luật này, cung cấp lộ trình pháp lý rõ ràng để quý độc giả có thể thực hiện thủ tục tách, hợp thửa một cách thuận lợi, đúng quy định pháp luật hiện hành.

Nội dung chính trong Điều 220 của Luật Đất đai 2024

Điều 220 của Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:

1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
2. a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
3. b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
4. c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

1. d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
3. a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

1. b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
2. c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
4. a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
5. b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 06 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Trong đó, tại Mục I Phần C Phần V của Nghị định này đã quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại Mục 1 Phần I của “Phần A. TIẾP NHẬN HỒ SƠ, TRẢ KẾT QUẢ, THỜI GIAN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”, hồ sơ bao gồm:

1. a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định này;
2. b) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
3. c) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
4. d) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
5. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
4. a) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;
5. b) Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
6. c) Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b Mục 1 Phần I này thi trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
7. d) Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
8. Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.”

Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến Điều 220 của Luật Đất đai 2024.

3.1. Các khoản phí và lệ phí mà người có quyền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 là gì?

Khi tách thửa, hợp thửa, người có quyền sử dụng đất phải nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định pháp luật, bao gồm:

Thứ nhất, chi phí đo đạc thửa đất. Căn cứ theo khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì khi làm thủ tục tách thửa, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc và xác định lại diện tích thửa đất để làm cơ sở cho việc người sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo kết quả trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính, và phải nộp chi phí đo đạc theo quy định.

Thứ hai, lệ phí cấp sổ đỏ: được quy định khác nhau tùy theo khu vực và đối tượng. 

Thứ ba, phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Thứ tư, lệ phí trước bạ: mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 0,5%.

Thứ năm, phí thẩm định hồ sơ: được xác định căn cứ vào diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương để áp dụng phù hợp cho từng trường hợp

3.2. Ký giáp ranh có phải là thủ tục tục bắt buộc khi thực hiện việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 không?

Theo Khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc hoàn toàn vào người sử dụng đất liền kề, cho nên trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt không ký giáp ranh được thì việc tách thửa căn cứ đất vẫn có thể tiến hành. Do đó, việc tách, hợp thửa đất không bắt buộc phải ký giáp ranh.

3.3. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 là bao nhiêu?

Theo quy định khoản 4 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, iện tích tối thiểu để tách thửa, hợp thửa đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với từng loại đất.

3.4. Đất có tranh chấp nhưng xác định được phần không tranh chấp thì có được tiến hành tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 không?

Theo quy định điểm c khoản 1 Điều 220 của  Luật Đất đai 2024 thì thửa đất đang có tranh chấp không được tách thửa đất, hợp thửa đất. Tuy nhiên, trường hợp đất có tranh chấp nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.

3.5. Có được thực hiện việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 đối với đất thuộc khu vực quy hoạch chi tiết, đất bảo vệ di tích không?

Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, trong trường hợp đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện tách, hợp thửa. Tuy nhiên, người dân phải đáp ứng đủ điều kiện pháp luật. Ngược lại, nếu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thuộc diện sẽ bị thu hồi, thì quyền tách, hợp thửa có thể bị hạn chế hoặc không được chấp nhận, nhằm bảo đảm việc thực hiện đúng tiến độ quy hoạch.

Bạn đọc tham khảo thêm

ĐIỀU 137 LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VỀ CẤP SỔ ĐỎ

Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan

Đất đang tranh chấp có được xây dựng nhà ở không?

Luật sư tư vấn Đất đai ở Hà Nội – Giải quyết tranh chấp hiệu quả

Giải đáp một số thắc mắc thường gặp về Điều 220

Nhiều người dân thắc mắc liệu điều 220 luật đất đai 2024 có áp dụng cho các hồ sơ đã nộp trước khi luật có hiệu lực hay không. Theo quy định chuyển tiếp, thông thường các hồ sơ đã được tiếp nhận hợp lệ và đang trong quá trình giải quyết sẽ tiếp tục được thực hiện theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ, trừ khi người sử dụng đất có nguyện vọng áp dụng quy định mới có lợi hơn. Tuy nhiên, người dân cần liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể cho từng trường hợp để đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Việc hiểu sai quy định chuyển tiếp có thể dẫn đến sự chờ đợi không cần thiết hoặc nộp sai loại giấy tờ.

Một câu hỏi khác liên quan đến việc tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng (ví dụ đất ở kèm đất vườn). Điều 220 luật đất đai 2024 cho phép tách thửa trong trường hợp này nhưng diện tích đất ở sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định. Phần đất nông nghiệp đi kèm sẽ được tách theo cùng thửa đất ở đó mà không nhất thiết phải đạt diện tích tối thiểu của đất nông nghiệp thuần túy, miễn là tổng thể thửa đất đáp ứng được các quy chuẩn về hạ tầng và quy hoạch. Đây là quy định linh hoạt giúp giải quyết nhu cầu thực tế của hàng triệu hộ gia đình tại Việt Nam hiện nay, khi diện tích đất vườn thường gắn liền với đất ở truyền thống.

Cuối cùng, vấn đề tách thửa để thừa kế hoặc tặng cho giữa các thành viên trong gia đình có được ưu tiên không? Điều 220 luật đất đai 2024 vẫn yêu cầu phải tuân thủ diện tích tối thiểu để đảm bảo trật tự quản lý đất đai. Tuy nhiên, một số địa phương có thể có chính sách linh hoạt hơn đối với trường hợp tách thửa để giải quyết nhu cầu nhà ở thực sự của các thành viên trong hộ gia đình nghèo hoặc gia đình chính sách. Người dân nên tìm hiểu kỹ quyết định của UBND tỉnh nơi có đất để xem có các điều khoản ngoại lệ nào áp dụng cho hoàn cảnh của mình hay không. Meta Law luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng phân tích các tình huống đặc thù này để đưa ra giải pháp tối ưu.

Kết luận

Điều 220 luật đất đai 2024 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý đất đai tại Việt Nam. Bằng việc luật hóa các tiêu chuẩn về tách thửa, hợp thửa và chú trọng vào yếu tố hạ tầng, lối đi, quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững. Việc nắm vững các điều kiện, nguyên tắc và quy trình thực hiện là vô cùng cần thiết đối với mọi cá nhân, tổ chức khi tham gia vào các giao dịch về đất đai. Meta Law hy vọng rằng những phân tích chi tiết trong bài viết này đã cung cấp cho quý độc giả cái nhìn toàn diện và hữu ích nhất. Để đảm bảo quá trình thực hiện thủ tục diễn ra thuận lợi, quý khách nên thường xuyên cập nhật các văn bản hướng dẫn mới nhất từ địa phương và tham vấn ý kiến chuyên gia khi cần thiết.

Trên đây là những nội dung cơ bản trong Điều 220 của Luật Đất đai 2024 về tách thửa đất, hợp thửa đất. Nếu còn thắc mắc bất kỳ vấn đề gì liên quan đến tách thửa đất, hợp thửa đất, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua thông tin sau đây:

Liên hệ Công ty Luật TNHH META LAW:

• Địa chỉ: Tầng 5, 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Website: https://metaasia.vn
• Email: tuvanmeta@gmail.com