Đất đang thế chấp, cho thuê nhưng có quyết định thu hồi đất thì xử lý như thế nào?

Trong quá trình ký kết hợp đồng cho thuê đất hay thế chấp đất đai mà Nhà nước ban hành Quyết định thu hồi đất đai thì các bên có liên quan trong hợp đồng cho thuê đất hay thế chấp quyền sử đất đó phải làm thế nào. Bài viết dưới đây sẽ lý giải vấn đề này.

1. Điều kiện để đất đai được mang ra thế chấp gồm những gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp theo quy định và trường hợp nhận thừa kế.

– Đất không có tranh chấp. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được thực hiện đúng và tránh những tranh cãi về quyền lợi trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi một vụ án xảy ra và quyết định của tòa án bảo đảm thi hành án được ban hành, các tài sản của bị đơn phải được kê biên để đảm bảo việc thi hành án. Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên, người sử dụng đất không thể sử dụng quyền đó cho đến khi bị đơn thực hiện đầy đủ việc bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất. Quyền sử dụng đất chỉ có giá trị trong thời hạn quy định, vì vậy để mang quyền sử dụng đất ra thế chấp, người sử dụng đất phải đảm bảo quyền sử dụng đất của họ vẫn còn giá trị và không bị hết hạn.

Ngoài ra, khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất hiện nay

Theo Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước có quyền quyết định thu hồi đất và trưng dụng đất trong các trường hợp cụ thể. Điều 16 quy định rõ ràng các trường hợp mà Nhà nước có thể thu hồi đất, bao gồm:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong trường hợp này, Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án quan trọng như xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, đường sá, khu công nghiệp, khu đô thị mới, công viên, trường học, bệnh viện, sân bay, cảng biển, và các dự án phát triển khác.

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Nhà nước có quyền thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm vi phạm quy định về sử dụng đất, vi phạm quyền sử dụng đất, vi phạm quyền sở hữu đất, vi phạm quyền đăng ký đất, vi phạm quyền chuyển nhượng đất, vi phạm quyền khai thác tài nguyên đất, vi phạm quyền quản lý đất và các trường hợp khác.

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Ví dụ, Nhà nước có thể thu hồi đất nếu chủ sử dụng đất không thực hiện đúng các quy định về sử dụng đất, hoặc nếu việc sử dụng đất gây nguy hiểm cho tính mạng con người.

Nếu Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng cho mục đích công cộng, thì chủ sở hữu đất sẽ được hưởng một khoản tiền bồi thường tương xứng với giá trị thực của đất đai. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu đất không đồng ý với quyết định thu hồi đất của Nhà nước, họ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định này để bảo vệ quyền lợi của mình. Trong trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất ruộng để sử dụng cho mục đích công quỹ, thì cũng cần tuân thủ quy định của pháp luật và đảm bảo các quyền lợi của người nông dân. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Nhà nước chỉ được thu hồi đất ruộng để sử dụng cho mục đích công cộng nếu đó không phải là đất sản xuất nông nghiệp quan trọng, và phải bảo đảm đất khác để bù đắp cho việc thu hồi đất ruộng.

3. Cần phải làm gì khi đất đang cho thuê, đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất?

Theo quy định tại Điều 43 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung tại Khoản 28 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể về việc thu hồi đất đang cho thuê hoặc thế chấp. Trước hết, đối với đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ bị chấm dứt. Các bên sẽ thực hiện xử lý quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự.

Còn đối với trường hợp đất đang cho thuê khác theo quy định bị thu hồi thì hợp đồng thuê đất sẽ bị chấm dứt và việc thu hồi đất được thực hiện theo cách thức sau đây:

– Trường hợp bên cho thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Trường hợp bên thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Bên thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Trường hợp người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và người gây ra hành vi vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định.

Có thể các bạn sẽ quan tâm:

Các trường hợp không được phép tách thửa đất theo Luật đất đai 2013

Cần làm gì để bảo vệ tài sản riêng của mình để đề phòng trường hợp ly hôn?

Chia tài sản của nam, nữ sống chung như vợ chồng theo Luật hôn nhân và gia đình 2014

Trường hợp đất đang được cho thuê hoặc thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất, thì người sử dụng đất (chủ đất) và người đang thuê hoặc thế chấp đất cần phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai. Nếu đất đang được cho thuê thì người thuê có quyền sử dụng đất trong thời gian đã ký kết hợp đồng và phải thanh toán đầy đủ tiền thuê đất cho chủ đất. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người thuê có quyền được bồi thường tài sản được gắn liền với đất của mình (nếu có) và được bồi thường tiền thuê đất còn lại trong thời gian thuê chưa hết. Nếu đất đang thế chấp, thì người thế chấp cần phải hoàn trả nợ cho người vay trong thời gian quy định. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người thế chấp có quyền được bồi thường số tiền đã trả cho người vay và số tiền lời chưa nhận được.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, như khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển khu công nghiệp, khu đô thị mới hoặc các dự án quan trọng khác của địa phương, các chính sách, quy định bồi thường và hỗ trợ sẽ được áp dụng theo quy định của pháp luật và theo sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình thu hồi đất, Nhà nước sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan được bảo vệ. Điều này có thể bao gồm việc thông báo cho người sử dụng đất về quyết định thu hồi đất, thỏa thuận về việc bồi thường, và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mới.

Nếu bạn vẫn còn những thắc mắc hay cần tìm hiểu thêm về Xử lý đất đang cho thuê, đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất hãy liên hệ ngay đên Hotline của Văn phòng Luật sư Meta Law –  0869.898.809. Đội ngũ Luật sư tại Meta Law luôn sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ bạn.