Quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 mới nhất

Hiện nay, thị trường bất động sản rất sôi nổi và có xu hướng tăng cao trong thời gian gần đây. Vì vậy, quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 và các vấn đề pháp lý liên quan được quan tâm rất nhiều. Từ nhu cầu đó, Meta Law sẽ tổng hợp những kiến thức pháp luật cơ bản về việc tách thửa đất để quá trình thực hiện của người dân trở nên dễ dàng hơn.

Quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 mới nhất

Gần đây, có nhiều điểm mới trong quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 đi kèm là những điều khoản ràng buộc mà người dân bắt buộc phải thực hiện.

1. Tách thửa đất là gì?

Hiện tại có quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024, tuy nhiên vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về tách thửa đất. Dựa vào nội dung của pháp luật về đất đai, có thể đưa ra khái niệm như sau: “Tách thửa đất là việc phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một cá nhân hoặc một hộ gia đình cho nhiều cá nhân khác thông qua thủ tục tách thửa đất”.

Tách thửa là hình thức phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một hoặc nhiều người khác được quy định trong các văn bản pháp luật. Tách thửa được áp dụng phổ biến trong thời gian gần đây đã giúp đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân và sự phát triển của bất động sản cũng như xã hội.

Kết quả của thủ tục tách thửa là từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất trở thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.

2. Điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực 01/8/2024

Theo quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 tại Điều 220,  việc tách thửa đất phải tuân thủ các điều kiện sau:

Thửa đất phải có giấy chứng nhận và còn thời hạn sử dụng đất

Yêu cầu thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Đất phải đang trong thời hạn sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đất hết thời hạn sử dụng sẽ không đủ điều kiện tách thửa.

Tìm hiểu thêm: Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi nào?

Đất không có tranh chấp, kê biên hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời

• Đất không được phép tách thửa nếu đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án, hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Ngoại lệ: Nếu xác định được phạm vi tranh chấp, phần diện tích không tranh chấp vẫn được phép tách thửa.

Đảm bảo lối đi và kết nối hạ tầng

• Thửa đất phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
• Đảm bảo cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
• Đặc biệt: Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi, không cần chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Các điều kiện khác

Ngoài việc đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định trên thì còn phải đáp ứng những điều kiện như sau:

• Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa: Thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.
• Chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển mục đích sử dụng chỉ một phần của thửa đất, thì phải tách thửa. Trường hợp thửa đất có cả đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu muốn tách thửa.
• Phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án: Việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án phải đáp ứng đủ điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa đất theo quy định thì có thể thực hiện việc tách thửa, trường hợp mà không đáp ứng đủ các điều kiện diện tích, kích thước tách thửa đất theo quy định thì không thể tách thửa.

3. Diện tích đất nhỏ hơn mức tối thiểu được tách thửa không?

Diện tích tối thiểu tách thửa được hiểu là quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 về giới hạn diện tích thấp nhất mà người sử dụng đất được quyền tách từ một thửa đất lớn thành hai hay nhiều thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn.

Ngoài các nguyên tắc tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

“Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;”

Như vậy, đối với phần diện tích đất nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu thì không được phép tách thửa. Trừ trường hợp tách thửa thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên diện tích tối thiểu giữa các tỉnh, thành là khác nhau.

4. Thủ tục tách thửa theo Luật Đất đai 2024 từ ngày 01/07/2025

Ngày 23/6/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Quyết định 2304/QĐ-BNNMT về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 theo thủ tục mới nhất từ 01/7/2025 như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực. 

Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. 

Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định, trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định phê duyệt hoặc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, bản đồ điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ

– Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

– Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

– Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ

– Kiểm tra hồ sơ, thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ.

– Đối chiếu Điều 220 quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất:

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất hoặc trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

+ Trường hợp không thuộc quy định nêu trên thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

+ Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

+ Trường hợp tách thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Tìm hiểu thêm: điều 220 của luật đất đai 2024

5. Lưu ý quan trọng khi thực hiện tách thửa đất

Trước khi tiến hành thủ tục tách thửa, người sử dụng đất cần lưu ý một số nội dung quan trọng nhằm đảm bảo quá trình thực hiện đúng quy định pháp luật, tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị từ chối hồ sơ. Cụ thể như sau:

Ký giáp ranh có bắt buộc không?

Việc tách thửa đất không bắt buộc phải ký giáp ranh. Căn cứ khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT thì việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc hoàn toàn vào người sử dụng đất liền kề, cho nên trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt không ký giáp ranh được thì việc tách thửa căn cứ đất vẫn có thể tiến hành.

Trường hợp đặc biệt 

Diện tích tối thiểu: Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải đồng thời hợp thửa với mảnh đất liền kề.

Tranh chấp: Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

Đất thuộc khu vực quy hoạch chi tiết, đất bảo vệ di tích 

Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện tách thửa.

Do đó nếu đất có quy hoạch nhưng chưa được địa phương đưa vào kế hoạch sử dụng đất cụ thể trong năm, thì vẫn được phép tách thửa. Tuy nhiên, người dân phải đáp ứng đủ điều kiện pháp luật.

Ngược lại, nếu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thuộc diện sẽ bị thu hồi, thì quyền tách thửa có thể bị hạn chế hoặc không được chấp nhận, nhằm bảo đảm việc thực hiện đúng tiến độ quy hoạch.

Đất có tranh chấp nhưng xác định được phần không tranh chấp

Theo điểm c khoản 1 Điều 220 quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024 thì trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

Chi phí và lệ phí

Khi tách thửa người sử dụng đất phải nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định pháp luật, bao gồm:

• Chi phí đo đạc thửa đất: theo khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi làm thủ tục tách thửa, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc và xác định lại diện tích thửa đất. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo kết quả trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính, và phải nộp chi phí đo đạc theo quy định.
• Lệ phí cấp sổ đỏ: được quy định khác nhau tùy theo khu vực và đối tượng. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân ở các quận của thành phố trực thuộc Trung ương hoặc ở phường nội thành của thành phố, thị xã thuộc tỉnh sẽ phải nộp lệ phí cao hơn so với các khu vực khác.
• Lệ phí trước bạ: mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 0,5%.
• Phí thẩm định hồ sơ: được xác định căn cứ vào diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương để áp dụng phù hợp cho từng trường hợp.

Ngoài ra, tổ chức sẽ phải nộp lệ phí cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân. Mức thu này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nên ở mỗi địa phương sẽ có quy định riêng và không thống nhất trên toàn quốc.

Bạn đọc tìm hiểu thêm

Nguyên nhân và hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Luật sư tư vấn Đất đai ở Hà Nội – Giải quyết tranh chấp hiệu quả

Top 16 Luật sư giỏi tại Hà Nội kinh nghiệm dày dặn và uy tín trong nghề

 

Kết luận

Việc tách thửa đất là nhu cầu phổ biến trong thực tế, đặc biệt trong các giao dịch chuyển nhượng, phân chia tài sản hoặc quy hoạch lại đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý, người sử dụng đất cần nắm rõ quy định về tách thửa theo Luật Đất đai 2024, đặc biệt là các điều kiện về diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng đất và chính sách quản lý tại địa phương.

Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn về hồ sơ, thủ tục hoặc tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, hãy tham khảo ý kiến từ Meta Law – đơn vị tư vấn pháp lý uy tín để được hỗ trợ kịp thời và chính xác.

Liên hệ Công ty Luật TNHH META LAW:

• Địa chỉ: Tầng 5, 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Website: https://metaasia.vn
• Email: tuvanmeta@gmail.com