Điều 45 luật đất đai 2024 là gì? Các khoản 1, khoản 3 có gì

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, việc xác lập, thực hiện và bảo vệ quyền của người sử dụng đất là một nội dung quan trọng và được pháp luật đặc biệt quan tâm. Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mới nhằm cụ thể hóa các quyền của người sử dụng đất, đồng thời quy định rõ điều kiện để thực hiện các quyền này, đảm bảo phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người dân. Bài viết sẽ làm rõ những quyền cơ bản mà người sử dụng đất được hưởng cũng như các điều kiện đi kèm theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất có những quyền gì?

Quyền chung của người sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 26 Luật đất đai, người sử dụng đất có những quyền chung như sau:

“ Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
3. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp. 
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. ”

Theo đó, người sử dụng đất có 8 quyền chung cơ bản.

Các quyền cụ thể của người sử dụng đất:

Bên cạnh các quy định về quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất còn có các quyền cụ thể như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024. Meta Law sẽ cùng bạn tìm hiểu về những quyền này!

• Quyền chuyển đổi QSDĐ.

Chuyển đổi QSDĐ là một hình thức đơn giản của chuyển QSDĐ, các bên thỏa thuận chuyển giao QSDĐ cho nhau phù hợp theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (không mang ý nghĩa thương mại);

Quyền này chỉ dành cho chủ thể là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển đổi với QSDĐ nông nghiệp. 

• Quyền chuyển nhượng QSDĐ.

Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyền quyển QSDĐ. Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ. Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ.

=> Điểm khác biệt giữa chuyển đổi và chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển đổi QSDĐ hướng tới mục tiêu là tạo thuận lợi cho sản xuất, xóa bỏ manh muns về ruộng đất nên đối tượng chuyển giao là đổi QSDĐ lấy QSDĐ còn trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất chuyển nhượng cho người khác nhằm thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. 

• Quyền cho thuê QSDĐ.

Cho thuê QSDĐ là sự thoả thuận giữa các cá nhân với nhau, theo đó, bên cho thuê chuyển giao QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật đã quy định.

• Quyền cho thuê lại QSDĐ.

Cho thuê lại QSDĐ là việc người đang thuê đất từ Nhà nước (hoặc từ tổ chức có quyền cho thuê) đem phần đất đó cho người khác thuê lại để sử dụng, nhưng chỉ được thực hiện khi có sự cho phép của Nhà nước trong hợp đồng thuê đất ban đầu.

• Quyền thừa kế QSDĐ.

Thừa kế QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Về bản chất, quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng. Quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện. Chi những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ. Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận QSDĐ.

•  Quyền tặng cho QSDĐ.

Tặng cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt vật chất.

Về bản chất, tặng cho QSDĐ là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không.

• Quyền thế chấp bằng QSDĐ.

Thể chấp bằng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên đi vay (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).

• Quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Góp vốn bằng QSDĐ được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó cá nhân có QSDĐ hợp pháp, có quyền góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước hoặc với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn đất đai giỏi nhất

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Theo quy định của Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

•  Có một trong các giấy tờ:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Ngoại trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.

Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Các điều kiện bổ sung theo từng trường hợp sau đây:

1. a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
2. b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số 

Cá nhân là người dân tộc thiểu số thực hiện quyền sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất 

Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính 

Người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 

Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

1. a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
2. b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
3. c) Vốn đầu tư;
4. d) Thời hạn sử dụng đất;

đ) Tiến độ sử dụng đất.

Trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức 

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

Trước đây theo quy định của Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.

Luật Đất đai 2024 ra đời cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Sự thay đổi này phù hợp với xu thế chung phát triển nông và công nghệ cao, quy mô lớn. Đồng thời tạo điều kiện để một số cá nhân không trực tiếp sản xuất nhưng có khoa học kỹ thuật đầu tư phát triển trồng lúa nâng cao năng suất.

Bạn đọc tham khảo thêm

Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai trong bao lâu?

Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 bạn cần nắm rõ

Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan

Quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Khoản 8 Điều 45 của Luật đất đai 2024 có quy định chi tiết về việc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất nếu còn khó khăn, vướng mắc, sự đồng hành của một đơn vị pháp lý uy tín, chuyên nghiệp sẽ là chỗ dựa đáng tin cậy. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, làm việc tận tâm và am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật hiện hành, META Law Firm sẵn sàng hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật.

Liên hệ Công ty Luật TNHH META LAW:

• Địa chỉ: Tầng 5, 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Website: https://metaasia.vn
• Email: tuvanmeta@gmail.com