Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai trong bao lâu?

Trong xã hội hiện nay, tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phức tạp, các thủ tục nhằm giải quyết tranh chấp cũng rắc rối, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích các bên trong quan hệ tranh chấp. Việc giải quyết tranh chấp đúng và hợp pháp có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo đảm công bằng và quyền lợi cho các bên. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tuân theo pháp luật cũng có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình giải quyết.

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trước khi tìm hiểu về thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai, chúng ta cần biết cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai đó. Khi tranh chấp đất đai xảy ra, các bên phải tiến hành hòa giải. Các bên có thể tự hòa giải, trong trường hợp không thể tự hòa giải thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải theo Điều 235 Luật đất đai 2024. Sau khi hòa giải không thành, các bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo Điều 236 Luật đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định:

• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật đất đai 2024  thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này

+ Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

• Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

2. Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

2.1. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND, Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

Căn cứ Điều 235 Luật đất đai 2024; Điều 106 và Điều 107 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

• Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã là không quá 30 ngày.
• Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện là không quá 45 ngày;
• Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là không quá 60 ngày;
• Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày.
• Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai không quá 30 ngày.

Thời gian giải quyết được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định. Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

2.2. Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: thời hạn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, Tòa án có thể ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án để tiến hành thu thập tài liệu chứng cứ hoặc ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai theo quy định. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này 02 tháng.

Theo đó thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án tạm đình chỉ, đình chỉ, chưa tính đến trường hợp có kháng cáo, kháng nghị…Do đó, trên thực tế vụ án tranh chấp đất đai có thể kéo dài lên đến nhiều năm, gây tốn kém rất nhiều về tiền bạc và thời gian cho các bên tranh chấp.

3. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

* Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai: Hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể thế nào là thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai mà chỉ có quy định về thời hiệu khởi kiện và tranh chấp đất đai. Theo đó, ta có thể hiểu thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là thời hạn mà chủ thể có quyền được khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự về đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đang bị xâm hại, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

• Thời hiệu khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất: Khoản 3 Điều 155 Bộ Luật dân sự 2015 quy định trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói cách khác, thời hạn giải quyết này là vĩnh viễn, không bị giới hạn bởi một mốc thời gian nhất định nào.
• Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai, thời hiệu khởi kiện được hướng dẫn tại Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP:

+ Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất): Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

+ Đối với tranh chấp đất đai là di sản thừa kế thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Trong đó:

• Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
• Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

+ Đối với các tranh chấp khác (không thuộc các loại tranh chấp nêu trên), thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là 02 năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Bạn đọc cùng quan tâm những nội dung liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai:

• Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất
• Điều kiện thụ lý vụ án tranh chấp đất đai
• Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan

4. Trường hợp tranh chấp đất đai hết thời hiệu khởi kiện

Theo quy định tại khoản 3 Điều 150 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ rõ rằng thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Trường hợp đã hết thời hiệu khởi kiện nhưng các bên trong tranh chấp vẫn được quyền nộp đơn khởi kiện. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc. Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai, việc hiểu rõ các quy định về thời hiệu khởi kiện nói riêng và thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai nói chung là một chế định pháp lý quan trọng nhằm xác lập ranh giới giữa quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp và nghĩa vụ tuân thủ pháp luật đất đai, qua đó bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong tranh chấp. Việc xác định và áp dụng đúng thời hiệu sẽ giúp giảm thiểu tình trạng vụ án bị khởi kiện kéo dài dẫn đến hoạt động giải quyết tranh chấp khó khăn, gây áp lực cho các cơ quan tài phán và ảnh hưởng đến trật tự pháp lý trong lĩnh vực quản lý đất đai. Với một xã hội thượng tôn pháp luật với một hệ thống pháp lý đất đai gần như hoàn chỉnh  thì việc người dân cần nâng cao nhận thức và kĩ năng áp dụng các quy định về thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai là yêu cầu thiết yếu.