Quy Định Mới Về Giao Đất, Cho Thuê Đất Từ Năm 2025

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới được ban hành và các nghị định hướng dẫn đang dần hoàn thiện, nhiều cá nhân và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm đến những thay đổi liên quan đến thủ tục, thẩm quyền cũng như quyền và nghĩa vụ khi tiếp cận quỹ đất từ Nhà nước, vậy Quy định mới về giao đất, cho thuê đất có những điểm nào đáng chú ý, tác động ra sao đến hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh và việc sử dụng đất hợp pháp; dưới góc nhìn pháp lý của Công ty Luật Meta Law, việc nắm rõ các quy định mới không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý mà còn là cơ sở quan trọng để chủ động xây dựng phương án sử dụng đất hiệu quả, đúng luật và phù hợp với định hướng phát triển lâu dài.

Khái niệm 

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân theo hình thức là: Nhà nước giao quyền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau: 

– Khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

– Khoản 34 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

Tổng quan các quy định mới về giao đất, cho thuê đất theo pháp luật hiện hành

Hệ thống pháp luật đất đai mới được ban hành đã tạo ra những thay đổi căn bản trong cơ chế giao đất, cho thuê đất, hướng tới việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và minh bạch hơn. So với các quy định trước đây, pháp luật hiện hành không chỉ sửa đổi về mặt kỹ thuật pháp lý mà còn thay đổi tư duy quản lý, chuyển từ “xin – cho” sang quản lý bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cơ chế thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước.

Một điểm đáng chú ý là các quy định mới về giao đất, cho thuê đất được thiết kế đồng bộ với quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, bởi việc giao hoặc cho thuê đất sẽ không còn dựa nhiều vào yếu tố chủ quan của cơ quan quản lý mà phải bám sát các chỉ tiêu, định hướng đã được phê duyệt. Qua đó, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và người dân được đảm bảo minh bạch, bình đẳng hơn, đồng thời hạn chế tối đa tình trạng giao đất tràn lan, không đúng mục đích hoặc kém hiệu quả.

Bên cạnh đó, pháp luật mới cũng đặt trọng tâm vào việc phân định rõ ràng giữa hai hình thức giao đất và cho thuê đất, từ đó xác lập quyền và nghĩa vụ tương ứng của người sử dụng đất. Việc lựa chọn hình thức nào không chỉ ảnh hưởng đến chi phí tài chính mà còn quyết định phạm vi quyền định đoạt, khả năng huy động vốn và chiến lược sử dụng đất lâu dài của chủ thể sử dụng đất.

Tham khảo thêm: Điều 204 luật đất đai 2013

Quy định mới về giao đất của Nhà nước

Các trường hợp được Nhà nước giao đất

Theo quy định mới, Nhà nước giao đất chủ yếu áp dụng đối với các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu ổn định, lâu dài hoặc phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, quốc phòng, an ninh. Các trường hợp phổ biến có thể kể đến như giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp công lập; giao đất cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trong một số lĩnh vực nhất định.

So với trước đây, phạm vi các trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được rà soát, thu hẹp và quy định chặt chẽ hơn. Mục tiêu của sự điều chỉnh này là hạn chế việc Nhà nước giao đất nhưng không thu đủ giá trị kinh tế của đất đai, đồng thời khuyến khích chuyển sang hình thức cho thuê đất đối với các dự án mang tính kinh doanh, thương mại. Đây là điểm thay đổi quan trọng mà doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý khi lập kế hoạch đầu tư và dự toán chi phí sử dụng đất.

Ngoài ra, pháp luật mới cũng làm rõ nguyên tắc giao đất theo tiến độ thực hiện dự án. Trường hợp dự án được triển khai theo nhiều giai đoạn thì cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định giao đất từng phần, tương ứng với tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực tài chính cho nhà đầu tư, đồng thời tăng trách nhiệm sử dụng đất đúng tiến độ, tránh tình trạng nhận đất nhưng để hoang hóa trong thời gian dài.

Thẩm quyền giao đất theo quy định mới

Một trong những nội dung được điều chỉnh đáng kể trong quy định mới về giao đất là việc xác định thẩm quyền của từng cấp chính quyền. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các trường hợp đặc biệt khác theo luật định. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Việc phân định rõ thẩm quyền không chỉ giúp rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính mà còn hạn chế tình trạng chồng chéo, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan nhà nước. Trong thực tiễn, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ, tránh việc nộp hồ sơ sai cấp dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, pháp luật mới yêu cầu việc giao đất phải gắn liền với quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư đối với các dự án thuộc diện phải xin chủ trương. Điều này tạo ra sự liên thông giữa pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai, bảo đảm tính thống nhất trong quản lý nhà nước và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư.

Tham khảo thêm: Cách xác định hàng thừa kế theo pháp luật

Quy định mới về cho thuê đất của Nhà nước

Hình thức và thời hạn cho thuê đất

Cho thuê đất tiếp tục được xác định là hình thức sử dụng đất chủ yếu đối với các dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Theo quy định mới, Nhà nước cho thuê đất có thể theo hai hình thức là trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ một số trường hợp đặc thù bắt buộc phải trả tiền hằng năm.

Việc mở rộng quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất mang lại sự linh hoạt đáng kể cho doanh nghiệp. Nếu trả tiền thuê đất hằng năm, doanh nghiệp có thể giảm áp lực vốn ban đầu, phù hợp với các dự án cần thời gian dài để thu hồi vốn. Ngược lại, hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê lại có lợi thế trong việc ổn định chi phí sử dụng đất và mở rộng khả năng thế chấp, huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.

Thời hạn cho thuê đất theo quy định mới cũng được xác định phù hợp với thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, nhưng không vượt quá mức tối đa theo luật định. Trong trường hợp dự án có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất sau khi hết thời hạn thuê và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, Nhà nước xem xét gia hạn mà không phải thực hiện lại thủ tục đấu giá hoặc đấu thầu, trừ trường hợp có quy định khác.

Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất

Quy định mới về giao đất, cho thuê đất cũng làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của người thuê đất, đặc biệt là sự khác biệt giữa hai hình thức trả tiền thuê đất. Người thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền tương đối rộng, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo điều kiện luật định. Trong khi đó, người thuê đất trả tiền hằng năm bị hạn chế hơn về quyền định đoạt, chủ yếu được sử dụng đất đúng mục đích và hưởng thành quả đầu tư trên đất.

Sự phân định này có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn giao dịch và quản trị rủi ro pháp lý. Nhiều doanh nghiệp trong thời gian qua đã gặp khó khăn khi ký kết hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc thế chấp quyền sử dụng đất do chưa hiểu rõ phạm vi quyền của mình. Pháp luật mới với cách tiếp cận rõ ràng, chi tiết hơn được kỳ vọng sẽ hạn chế các tranh chấp phát sinh và nâng cao tính an toàn pháp lý cho các giao dịch liên quan đến đất thuê của Nhà nước.

Ngoài ra, nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm tiền thuê đất, thuế, phí và các khoản phải nộp khác, được quy định theo hướng minh bạch, gắn với bảng giá đất và cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này giúp người thuê đất chủ động hơn trong việc dự trù chi phí và xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn.

Căn cứ giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai

Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định về các căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
3. Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này, như sau:
4. a) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
5. b) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
6. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
7. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
8. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
9. Chính phủ quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Bạn đọc tham khảo thêm

LUẬT THỪA KẾ ĐẤT ĐAI KHÔNG DI CHÚC MỚI NHẤT HIỆN NAY

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi nào? Cần lưu ý điều gì

Đất phi nông nghiệp là gì?

Nếu bạn đang tìm kiếm tư vấn pháp lý về Luật Đất đai hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.
Liên hệ Công ty Luật TNHH META LAW:

• Địa chỉ: Tầng 5, 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Website: https://metaasia.vn
• Email: tuvanmeta@gmail.com