NGHỊ ĐỊNH 102 HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, kéo theo nhiều quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 không còn được áp dụng. Đây là bước điều chỉnh quan trọng trong quá trình thực thi Luật Đất đai 2024 theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đặc biệt về thẩm quyền cấp sổ đỏ, trình tự thủ tục đăng ký đất đai và phân quyền cho cấp xã. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn cập nhật chính xác những quy định đã hết hiệu lực, tránh nhầm lẫn khi thực hiện hồ sơ đất đai trong giai đoạn chuyển tiếp.

Tổng quan về hai nghị định 

Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai là nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, có vai trò vô cùng quan trọng trong việc thực thi các quy định về đất đai.

Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai là nghị định quy định về những thay đổi về thẩm quyền xử lý trong lĩnh vực đất đai khi Nhà nước áp dụng mô hình chính quyền 02 cấp.

Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn đất đai giỏi

Các quy định trong Nghị định 102/2024/NĐ-CP hết hiệu lực

Theo điểm c khoản 4 Điều 21 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, các quy định sau tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP sẽ hết hiệu lực:

Khoản 1 Điều 14: “Điều 14. Trung tâm phát triển quỹ đất

1. Chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất

Trung tâm phát triển quỹ đất là tổ chức phát triển quỹ đất, là đơn vị sự nghiệp công lập do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trung tâm phát triển quỹ đất có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.”

Khoản 1 và khoản 5 Điều 54: “Điều 54. Giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm p khoản 3, khoản 5 Điều 124 Luật Đất đai và trường hợp đất đưa ra đấu giá 02 lần không thành do không có người tham gia đấu giá cho trường hợp phải lập dự án đầu tư

1. Thủ tướng Chính phủ quyết định các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại điểm p khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường trình trên cơ sở đề xuất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
2. a) Thuộc dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai có mục đích kinh doanh mà không thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 124 Luật Đất đai;
3. b) Thuộc dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 31 Điều 79 Luật Đất đai mà không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và không phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư;
4. c) Thuộc trường hợp khác không quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai.…

5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 4 và 6 Điều 44 Nghị định này.

Điểm c khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều 94: “Điều 94. Đất sử dụng cho khu kinh tế

2. Việc thu hồi đất, thỏa thuận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư khu chức năng trong khu kinh tế được thực hiện như sau:
3. c) Đối với dự án thuộc trường hợp đang có quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai thì trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 6 Điều 44 Nghị định này.
4. Việc giao đất, cho thuê đất trong khu kinh tế thực hiện như sau:
5. a) Trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3, 4, và 6 Điều 44 Nghị định này;”

Khoản 4 và khoản 6 Điều 99: “Điều 99. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích

4. Hồ sơ, trình tự, thủ tục phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích
5. a) Hồ sơ gồm: văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo Mẫu số 15 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; phương án sử dụng đất kết hợp; giấy chứng nhận đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;
6. b) Cá nhân có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện chủ trì, phối hợp với các phòng, ban liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp trình Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp. Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do;
7. c) Tổ chức có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan thẩm định phương án sử dụng đất kết hợp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp. Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận thì phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

6. Việc gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích thực hiện như sau:
7. a) Trước khi hết thời gian sử dụng đất kết hợp 30 ngày, người sử dụng đất nếu có nhu cầu gia hạn thì gửi văn bản đề nghị gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 4 Điều này;
8. b) Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp;
9. c) Việc xem xét, gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp căn cứ vào các yêu cầu quy định tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai.”

Khoản 3 Điều 100: “Điều 100. Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án đầu tư

3. Việc góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thực hiện như sau:
4. a) Các chủ sử dụng đất trong phạm vi khu vực dự kiến thực hiện góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai bàn bạc, thống nhất đồng thuận thực hiện, ký kết hợp đồng hợp tác; lựa chọn chủ đầu tư thực hiện phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là người đại diện các chủ sử dụng đất hoặc liên doanh, liên kết với chủ đầu tư khác đã có tư cách pháp nhân;
5. b) Chủ đầu tư lập phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai theo nội dung quy định tại khoản 4 Điều 219 Luật Đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai.

Trường hợp phải lập dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;

1. c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.

Trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai thì phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai do Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất của cá nhân; do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với trường hợp góp quyền sử dụng đất có đối tượng là tổ chức tham gia.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải có văn bản phê duyệt, trường hợp không phê duyệt thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Thủ tục lập, phê duyệt dự án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư;

1. d) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại điểm b khoản 5 Điều 219 Luật Đất đai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương VI Nghị định này. Tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để thực hiện dự án;

đ) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chỉ đạo tiếp nhận các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường, dịch vụ công cộng để quản lý, phục vụ chung cho cộng đồng.”

Điểm b khoản 6 Điều 101: “Điều 101. Theo dõi và đánh giá quản lý, sử dụng đất đai

6. Thời điểm báo cáo
7. b) Ủy ban nhân dân cấp xã báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện trước ngày 10 tháng 01 năm sau;”

Ngoài ra, còn có các quy định tại các Điều 20, 21, 23, 44, 45, 48, 49, 51, 52, 53, 60, 64, 66, 68, 73, 106, 107.

Tham khảo thêm:

Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 bạn cần nắm rõ

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực khi nào? Cần lưu ý điều gì

Tranh chấp đất đai là gì? Những vấn đề pháp lý liên quan

Những điểm lưu ý và lời khuyên 

Một số trình tự, thủ tục và giấy tờ trong Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã bị bãi bỏ, tránh sự rườm rà, bộ máy xử lý cồng kềnh trong quy trình xử lý các vấn đề về đất đai. Người dân và doanh nghiệp nên nắm rõ để chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo đúng luật hiện hành.

Hiện nay, cấp xã đã có thẩm quyền cấp sổ đỏ, đồng thời cấp chính quyền này cũng được tăng nhiều trách nhiệm, vai trò trong lĩnh vực đất đai. Người dân và doanh nghiệp trên địa bàn cần chú ý cập nhật quy định mới để tránh thực hiện sai sót về thủ tục và thẩm quyền.

Trong giai đoạn đầu chuyển tiếp này, nên liên hệ trực tiếp bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã hoặc tỉnh để nắm rõ cách áp dụng thực tế. Doanh nghiệp cũng cần rà soát lại hồ sơ đầu tư, hồ sơ thuê đất, dự án có liên quan đến quy hoạch hoặc cấp giấy, đảm bảo phù hợp quy định hiện hành. Ngoài ra, người dân và doanh nghiệp cũng cần thiết tra cứu kỹ quy định mới hoặc nhờ tư vấn pháp lý nếu chưa rõ về thẩm quyền, thời gian, biểu mẫu. 

Nếu có thắc mắc, hoặc chưa hiểu về quy định nào, cần hỗ trợ, tư vấn, bạn có thể tìm đến Công ty Luật TNHH Meta Law – đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý về đất đai với mục tiêu hoạt động “Tận tâm – Chuyên nghiệp – Tiết kiệm – Thành công”.

Liên hệ Công ty Luật TNHH META LAW:

• Địa chỉ: Tầng 5, 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Website: https://metaasia.vn
• Email: tuvanmeta@gmail.com