Hướng xử lý theo pháp luật khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành

Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề pháp lý phổ biến và phức tạp hiện nay. Nhiều người kỳ vọng giải quyết bằng con đường hòa giải để tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ gìn mối quan hệ. Thế nhưng, không phải lúc nào hòa giải cũng thành công. Vậy khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành, người dân cần làm gì? Có thể khởi kiện ngay không? Hồ sơ và thủ tục ra sao? Trong bài viết này, Luật sư Mai Văn Xuân cùng đội ngũ Meta Law sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình pháp lý tiếp theo, những điều cần chuẩn bị và cách bảo vệ quyền lợi đất đai một cách hợp pháp, hiệu quả nhất.

1. Hòa giải tranh chấp đất đai không thành là gì?

1.1. Hòa giải tranh chấp đất đai không thành là gì?

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 235 Luật đất đai năm 2024 nm quy định rằng nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở. Hòa giải tranh chấp đất đai không thành là tình huống xảy ra khi các bên có tranh chấp đất đai không đạt được sự thỏa thuận sau khi đã tiến hành hòa giải hoặc hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến.

1.2. Hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ quan nào?

Cũng căn cứ Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết hòa giải tranh chấp đất đai ở đây là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Theo đó nếu tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Như vậy ủy ban nhân dân xã nơi có đất sẽ là cơ quan có thẩm quyền để tiến hành hòa giải cơ sở về tranh chấp đất đai khi có đơn của các bên tranh chấp yêu cầu hòa giải.

Kết quả của việc hòa giải tranh chấp đất đai được lập thành biên bản. Biên bản giải quyết tranh chấp đất đai phải có các nội dung sau:

• Địa điểm tiến hành;
• Thành phần tham dự;
• Tóm tắt nội dung tranh chấp;
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp;
• Những nội dung đã được các bên thống nhất thỏa thuận;
• Những nội dung các bên không thỏa thuận được.

Lưu ý: Biên bản này có chữ ký của chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải tranh chấp đất đai, các thành viên khác có mặt và phải có đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã, được lưu tại Ủy ban và gửi cho các bên tranh chấp.

Tìm hiểu thêm: Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật

2. Nguyên nhân hòa giải tranh chấp đất đai không thành

• Mâu thuẫn lợi ích sâu sắc giữa các bên: có sự khác biệt lớn về quyền sử dụng đất, diện tích, ranh giới, nguồn gốc đất… Một hoặc cả hai bên không muốn nhượng bộ, dẫn đến không đạt được thỏa thuận.
• Thiếu giấy tờ, tài liệu pháp lý rõ ràng: Các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, hoặc giấy tờ liên quan bị mất, mờ, sai thông tin.
• Tâm lý không tin tưởng vào cơ quan hòa giải
• Thiếu kỹ năng và kinh nghiệm của người hòa giải: Một số tổ hòa giải cơ sở hoạt động hình thức, thiếu chuyên môn hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật đất đai.

3. Hòa giải tranh chấp đất đai không thành

3.1. Sau khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành phải làm gì?

Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai không thành hoặc ít nhất một trong các bên có ý kiến thay đổi thì Ủy ban nhân dân xã phải lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai không thành. Khi đã có được biên bản hòa giải không thành được lập theo đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai, sẽ có hai trường hợp sau đây người dân cần phải tiến hành:

– Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

– Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

“a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

3. Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.”

3.2. Thẩm quyền giải quyết của Tòa Án

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của tòa án sau khi hòa giải tranh chấp đất đai không thành được xác định như sau:

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.”

Tuy nhiên nếu tranh chấp có liên quan đến các đương sự, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp Tỉnh.

Lưu ý: Nếu đã gửi đơn khởi kiện yêu cầu Ủy ban nhân dân xã giải quyết tranh chấp, Ủy ban nhân dân đã và đang giải quyết đơn khởi kiện của đương sự thì đương sự không có quyền khởi kiện ra tòa án theo thủ tục tố tụng chung.

3.3. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng và giải quyết tranh chấp dân sự nói chung tại Tòa án đều trải qua các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Bước 2: Tòa án nhận, xử lý đơn khởi kiện.

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí (nếu có) và thụ lý đơn khởi kiện.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án.

Bước 6: Kháng cáo, kháng nghị nếu có và thực hiện thủ tục phúc thẩm vụ án.

Tổng thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định có thể kéo dài từ 06 tháng đến 12 tháng. Tuy nhiên, trên thực tế, thời gian này có thể kéo dài hơn vì nhiều yếu tố khác nhau.

Bạn đọc cùng quan tâm đến những chủ đề nóng liên quan đến tranh chấp đất đai:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
• Những kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai áp dụng hiệu quả trong thực tế

Kết luận

Việc hòa giải tranh chấp đất đai không thành là điều không ai mong muốn, nhưng đây cũng là cơ hội để bạn tiến hành các bước pháp lý cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Đừng để các thủ tục pháp lý phức tạp khiến bạn loay hoay hoặc mất thời gian, công sức không cần thiết. Hãy để đội ngũ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai của Meta Law đồng hành cùng bạn – từ khâu tư vấn, chuẩn bị hồ sơ đến đại diện tham gia tố tụng. Liên hệ ngay hôm nay để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và tận tâm!