Điều 168 Luật Đất đai 2013

Trong quá trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhiều cá nhân và doanh nghiệp thường băn khoăn về thời điểm được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng đất đai theo quy định pháp luật, vậy điều 168 luật đất đai 2013 quy định cụ thể như thế nào về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền này; dưới góc nhìn pháp lý của Công ty Luật Meta Law, việc hiểu đúng nội dung và phạm vi áp dụng của quy định này là cơ sở quan trọng để đảm bảo các giao dịch đất đai được thực hiện hợp pháp, hạn chế rủi ro tranh chấp và vô hiệu hợp đồng.

1. Cách thức thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. 

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm chuyển nhượng

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này, cụ thể như sau:

“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
2. a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
3. b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
4. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
5. a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
6. b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Áp dụng điều 168 luật đất đai 2013 đối với từng nhóm quyền cụ thể

Quyền chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất

Đối với quyền chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất, điều 168 luật đất đai 2013 đặt ra yêu cầu chặt chẽ về thời điểm thực hiện quyền nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Chỉ khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì việc chuyển nhượng, tặng cho mới được xem là đủ điều kiện về mặt thời điểm.

Riêng đối với thừa kế, pháp luật có cách tiếp cận linh hoạt hơn. Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền của mình khi đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, ngay cả khi chưa hoàn tất thủ tục hành chính. Điều này cho phép người thừa kế chủ động hơn trong việc quản lý, định đoạt tài sản, đồng thời hạn chế tình trạng tài sản bị “đóng băng” trong thời gian chờ cấp sổ đỏ.

Trong thực tiễn xét xử, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc các bên không phân biệt rõ thời điểm được thực hiện quyền theo điều 168, dẫn đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Việc này tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Quyền thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất là những giao dịch có giá trị lớn, thường gắn liền với hoạt động đầu tư, kinh doanh của cá nhân và doanh nghiệp. Điều 168 luật đất đai 2013 yêu cầu rõ ràng rằng người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền này khi đã có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế như đã phân tích.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp hoặc bên nhận góp vốn, bởi Giấy chứng nhận là căn cứ xác định quyền hợp pháp của bên thế chấp, góp vốn. Nếu cho phép thế chấp hoặc góp vốn khi chưa có Giấy chứng nhận, rủi ro pháp lý cho các bên liên quan sẽ rất lớn, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Từ góc độ thực tiễn tư vấn, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn do quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp này, việc nắm rõ quy định của điều 168 giúp doanh nghiệp chủ động sắp xếp lộ trình pháp lý, tránh thực hiện các giao dịch tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu.

Mối liên hệ giữa điều 168 luật đất đai 2013 và các quy định liên quan

Quan hệ với điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất

Điều 168 luật đất đai 2013 có mối liên hệ chặt chẽ với Điều 188 về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất. Trong khi Điều 168 xác định thời điểm được thực hiện quyền, thì Điều 188 quy định các điều kiện cụ thể như có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.

Việc áp dụng đồng thời hai điều luật này là yêu cầu bắt buộc trong thực tiễn. Có nhiều trường hợp người sử dụng đất đã đáp ứng thời điểm theo Điều 168 nhưng lại không đủ điều kiện theo Điều 188, ví dụ như đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Trong các trường hợp này, giao dịch vẫn không được pháp luật công nhận.

Do đó, để đánh giá đầy đủ tính hợp pháp của một giao dịch đất đai, không thể chỉ căn cứ riêng lẻ vào điều 168 luật đất đai 2013 mà cần xem xét tổng thể các điều kiện pháp lý liên quan.

Ý nghĩa của điều 168 trong thực tiễn giải quyết tranh chấp

Trong thực tiễn xét xử và giải quyết tranh chấp đất đai, điều 168 thường được viện dẫn để xác định tính hợp pháp của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Nhiều bản án đã tuyên hợp đồng vô hiệu chỉ vì các bên ký kết hợp đồng khi chưa đủ điều kiện về thời điểm thực hiện quyền theo quy định này.

Ở góc độ phòng ngừa rủi ro pháp lý, việc hiểu và áp dụng đúng điều 168 luật đất đai 2013 giúp cá nhân, doanh nghiệp tránh được những tranh chấp không đáng có, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các giao dịch liên quan đến đất đai.

Bạn đọc tham khảo thêm

Điều 45 luật đất đai 2024 là gì? Các khoản 1, khoản 3 có gì

Điều 188 Luật Đất đai 2013

Đất ở tái định cư có được chuyển nhượng không?

Nếu bạn đang cần tư vấn về Luật Đất đai hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả:

Liên hệ Công ty Luật TNHH META LAW:

• Địa chỉ: Tầng 5, 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội.
• Hotline: 0869.898.809
• Website: https://metaasia.vn
• Email: tuvanmeta@gmail.com