Nguyên nhân và hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp hiện nay. Ngay cả khi người sử dụng đất đã có sổ đỏ thì tranh chấp đất đai vẫn có thể xảy ra, từ mâu thuẫn trong gia đình, hàng xóm, đến những sai sót trong quá trình cấp sổ. Điều đáng nói là nếu không hiểu rõ luật, người sử dụng đất có thể mất quyền lợi chính đáng, thậm chí mất đất. Vậy pháp luật có quy định như thế nào về giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ? Trong bài viết này, META LAW sẽ cung cấp những thông tin liên quan, hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

1. Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là gì?

1.1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định tại Khoản 47, Điều 3, Luật Đất đai 2024 thì Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất: thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới).

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra trong các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, cho thuê, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

1.2. Sổ đỏ là gì?

Tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Như vậy có thể hiểu tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai khi mà người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

2. Các trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ có thể kể đến một số trường hợp phổ biến như sau:

• Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng;
• Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý;
• Tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với đất trồng cao su, giữa đất hương hỏa với đất thổ cư,…
• Tranh chấp thừa kế.
• Tranh chấp lối đi chung
• Tranh chấp đất đã có sổ đỏ bị sai về diện tích.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Tại Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 236. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

“1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.”

Như vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ do Tòa án giải quyết.

4. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

4.1. Thương lượng, tự hòa giải

Thương lượng là việc các bên tranh chấp đất đai tự thỏa thuận, đàm phán các vấn đề tranh chấp để tìm ra phương hướng giải quyết hợp lý cho hai bên mà không có sự tham gia của bên thứ ba. Phương thức này đề cao sự thiện chí hợp tác và sự tự do thỏa thuận của các bên tranh chấp, việc giải quyết diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm. Tuy nhiên khó có khả năng đạt được kết quả nếu các bên thiếu thiện chí hoặc có thể xảy ra trường hợp đã thương lượng thành công nhưng một bên lại không muốn thực hiện hoặc thay đổi ý kiến. Theo Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải

4.2. Hòa giải tại cơ sở

Khi xảy ra tranh chấp đất đai không tự thương lượng được thì các bên có thể hòa giải thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở). Phương thức hòa giải tại cơ sở có sự tham gia của bên thứ ba nên có thể giúp các bên tranh chấp tìm ra được tiếng nói chung để đi đến thống nhất nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, hòa giải viên chỉ là bên trung gian không có quyền quyết định, phán xét nên kết quả hòa giải vẫn phải phụ thuộc vào thiện chí các bên tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

“a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.”

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Lưu ý: Sau khi tiến hành hòa giải đất đai tại UBND xã, có hai trường hợp xảy ra như sau: Hòa giải thành và hòa giải không thành

Thứ nhất, đối với trường hợp hòa giải thành (kết thúc tranh chấp)

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Thứ hai, đối với trường hợp hòa giải không thành thì một trong các bên có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền

4.3. Khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền

Thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chính là điều kiện bắt buộc trước khi các bên tranh chấp đất đai tiến hành khởi kiện ra Tòa án. Tuy nhiên, cần lưu ý đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án (theo Khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

5. Quy trình, Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

5.1 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

5.1.1 Trường hợp yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

Bước 1: Yêu cầu UBND cấp xã tổ chức hòa giải bằng đơn yêu cầu.

Bước 2: Chủ tịch UBND cấp xã xác minh tìm hiểu nguyên nhân tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan để tổ chức hòa giải.

Bước 3: Thành lập tổ chức Hội đồng hòa giải.

Bước 4: Mở cuộc họp hòa giải có sự tham gia của Hội đồng hòa giải và các bên liên quan. Lập thành biên bản kết quả hòa giải.

Bước 5: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, nếu các bên tranh chấp có ý kiến khác với nội dung đã hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ tiến hành tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải.

5.1.2 Trường hợp yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết

Bước 1: Tiến hành hòa giải tại UBND xã.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ và các giấy tờ tố tụng liên quan.

Bước 3: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Bước 4: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Bước 5: Nộp án phí và nhận thông báo thụ lý đơn.

Bước 6: Tòa án tiến hành thu thập tài liệu chứng cứ, xác minh thông tin.

Bước 7: Hòa giải tại Tòa án

Bước 8: Tham gia tố tụng, khởi kiện tại tòa án.

5.2 Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ cần những hồ sơ bao gồm:

• Đơn khởi kiện
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CMND/ CCCD của người khởi kiện (Bản sao)
• Biên bản hòa giải tại UBND xã.
• Các loại giấy tờ liên quan khác: Hợp đồng, giấy tờ thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất; Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận;… giữa các bên tranh chấp; Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm; Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp;…

Những thông tin hữu ích giúp bạn giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả:

• Thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai trong bao lâu?
• Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất
• Điều kiện thụ lý vụ án tranh chấp đất đai

6. Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ tại META LAW

Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ tại META LAW có nhiều ưu điểm như sau:

• Đội ngũ chuyên gia đất đai và luật sư giàu kinh nghiệm, đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích của khách hàng.
• Giải pháp phù hợp nhất được đưa ra để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai có sổ đỏ.
• Tiết kiệm thời gian và chi phí so với việc tự giải quyết tranh chấp.
• Tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai tận tình và chuyên nghiệp.
• Thủ tục pháp lý được thực hiện đúng quy trình, đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch.
• META LAW đảm bảo bảo mật thông tin và tôn trọng quyền riêng tư của khách hàng.
• Cam kết đạt được kết quả tốt nhất trong việc giải quyết tranh chấp, giúp khôi phục quyền sở hữu đất đai cho khách hàng.

Như vậy, thông qua bài viết này, chúng ta đã có cái nhìn tổng quan về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ. Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp liên quan đến đất đai có sổ đỏ, hãy đến với META LAW để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, chuyên nghiệp và hợp pháp.

• Hotline: 0869.898.809
• Zalo: https://zalo.me/0869898809
• Facebook: https://www.facebook.com/MetaLawFirm/ 
• Email: tuvanmeta@gmail.com 
• Website: metaasia.vn
• Gửi yêu cầu qua form liên hệ tại website: https://metaasia.vn/lien-he/
• Văn phòng: Tầng 5, số 137 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Đô, Quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Tranh chấp đất đai dù đã có sổ đỏ là vấn đề phức tạp, phản ánh những bất cập trong quản lý đất đai và ý thức pháp luật của người dân. Giải quyết tranh chấp đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và chiến lược giải quyết phù hợp. Với kinh nghiệm và chuyên môn vững vàng, META LAW cam kết đồng hành cùng khách hàng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và đưa ra giải pháp tối ưu nhất. Chúng tôi không chỉ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu mà còn hỗ trợ giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí. Hãy liên hệ ngay với META LAW để được tư vấn và đảm bảo quyền sở hữu đất đai của bạn luôn được bảo vệ một cách tốt nhất!