Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xã hội hiện nay phát triển vô cùng mạnh mẽ, hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngày càng sôi động. Hệ quả là sự gia tăng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xuất phát từ nhiều nguyên nhân như vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, thông tin không minh bạch,… Những tranh chấp này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên mà còn gây bất ổn trong xã hội.

1. Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự, hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng sẽ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Có nhiều nguyên nhân có thể dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như:

• Bên chuyển nhượng không có quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Đất trong hợp đồng chuyển nhượng đang có tranh chấp, đất bị kê biên;
• Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền;…

Hiện nay, có rất nhiều trường hợp người dân bị nhầm lẫn giữa hợp đồng mua bán đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong khoa học pháp lý, không có khái niệm về hợp đồng mua bán đất vì đất đai không thuộc quyền sở hữu của một cá nhân nào cả, do vậy không có quyền mua bán đất. Tuy nhiên, cá nhân lại có quyền sử dụng đất, vì vậy đặt ra vấn đề được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bên khác. Vì vậy, thực tế chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trong quá trình đó xảy ra những bất đồng nên phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự là hoạt động của Tòa án nhân dân có thẩm quyền nhằm giải quyết các vụ án dân sự phát sinh giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục do pháp luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở căn cứ vào pháp luật đất đai và pháp luật dân sự có liên quan để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trọng quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Đặc điểm

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự có một số đặc điểm cơ bản như sau:

• Thứ nhất, đây là phương thức giải quyết mang tính quyền lực Nhà nước vì được thực hiện thông qua Tòa án – cơ quan xét xử thực hiện quyền tư pháp và nhân danh Nhà nước trong hoạt động xét xử.
• Thứ hai, quá trình giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự phải tuân theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Trình tự này bao gồm các giai đoạn như: khởi kiện, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, xét xử phúc thẩm, và có thể tiếp tục đến giám đốc thẩm hoặc tái thẩm nếu có căn cứ pháp lý.
• Thứ ba, tố tụng dân sự đảm bảo quyền tự định đoạt của các bên đương sự. Trong suốt quá trình giải quyết, các bên có quyền thay đổi, rút yêu cầu hoặc tự nguyện thỏa thuận với nhau về phương án giải quyết tranh chấp, miễn là không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
• Thứ tư, đối với loại tranh chấp này, pháp luật không bắt buộc phải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
• Cuối cùng, quyết định của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp có hiệu lực bắt buộc thi hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế nếu cần thiết.

Tìm hiểu thêm:

• Tranh chấp hợp đồng là gì? Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
• Tranh chấp hợp đồng dân sự: Những vấn đề pháp lý cốt lõi

3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải, khởi kiện đến Tòa án.

3.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng biện pháp thương lượng

Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp trong đó các bên tranh chấp thảo luận, thương lượng và giải quyết mọi bất đồng phát sinh để giải quyết tranh chấp mà không cần sự hỗ trợ hay phán quyết của một bên thứ ba nào khác. Giải quyết như sau:

• Phương thức giải quyết tranh chấp bằng thương lượng được thực hiện thông qua cơ chế nội bộ (tự giải quyết), trong đó các bên tranh chấp gặp nhau để thảo luận và giải quyết mọi bất đồng mà không cần sự tồn tại của bên thứ ba để hỗ trợ hoặc phán quyết.
• Quá trình thương lượng giữa các bên cũng không bị ràng buộc bởi các nguyên tắc pháp lý hay khuôn sáo của luật giải quyết tranh chấp.
• Kết quả thương lượng hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện giữa các bên tranh chấp và các bên tranh chấp không bảo đảm việc thực thi các thỏa thuận của mình trong quá trình thương lượng nếu không có cơ chế pháp lý.

Đây là phương thức giải quyết được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, các bên tự thương lượng để giải quyết mâu thuẫn với nhau. Các bên không cần lo lắng vấn đề bảo mật thông tin, tiết kiệm được nhiều thời gian, công sức mà không cần trải qua nhiều trình tự thủ tục pháp lý. Tuy nhiên không yêu cầu cam kết pháp lý và không có cơ chế cưỡng chế thi hành nếu một bên không tuân thủ nên cũng không tránh khỏi những rủi ro nếu có bên cố ý không thực hiện theo nghĩa vụ sau khi đã thỏa thuận thương lượng.

3.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng biện pháp hòa giải

Phương thức hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp có sự hiện hữu của bên thứ ba với tư cách là trung gian hòa giải để hỗ trợ, thuyết phục các bên tranh chấp tìm kiếm một giải pháp giải quyết tranh chấp đã phát sinh. Cách thức giải quyết như sau:

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hòa giải cần có sự có mặt của bên thứ ba (được bên tranh chấp lựa chọn) làm trung gian hỗ trợ các bên tìm ra giải pháp tốt nhất để giải quyết tranh chấp đến cùng;
• Các quy định thông thường và bắt buộc của pháp luật về thủ tục hòa giải không chịu sự chi phối của các quy định theo khuôn mẫu của các bên tranh chấp;
• Kết quả của bất kỳ trọng tài nào sẽ được thi hành hoàn toàn theo ý chí của các bên tranh chấp và không có cơ chế pháp lý nào đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của một bên trong quá trình hòa giải.

Ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là giữ mối quan hệ, giảm căng thẳng, có sự hỗ trợ trung gian. Tuy nhiên nhược điểm là không bắt buộc các bên trong hợp đồng thi hành nếu không có thỏa thuận cụ thể.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất để hòa giải. Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải hòa giải UBND cấp xã nơi có đất. Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên được khởi kiện luôn tại Tòa án.

3.3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất bằng tòa án

Giải quyết tranh chấp tại tòa án là phương thức mang tính chính thống và được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tòa án xử lý tranh chấp theo trình tự tố tụng nghiêm ngặt, bao gồm các giai đoạn xét xử sơ thẩm, phúc thẩm và có thể xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Phán quyết của tòa án có giá trị pháp lý cao và được đảm bảo thi hành thông qua hệ thống cơ quan thi hành án. Đây là phương thức đảm bảo tính cưỡng chế và bảo vệ quyền lợi pháp lý của các bên, đặc biệt trong những trường hợp tranh chấp phức tạp, có yếu tố pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp bằng tòa án thường kéo dài, chi phí cao và ít giữ được tính bảo mật.

• Ưu điểm: Quyết định có giá trị pháp lý cao, đảm bảo thi hành.
• Nhược điểm: Tốn thời gian, chi phí cao, ít bảo mật.

Theo quy định hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án.

• Theo quy định tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Nếu trong tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
• Đồng thời, theo quy định tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc là Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất.

3.3.1. Về hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng chuyển nhượng,…).

Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

3.3.2. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất

chính là trình tự thủ tục giải quyết một vụ việc dân sự. Mặc dù thủ tục khởi kiện vụ án dân sự khá phức tạp nhưng có thể khái quát với các bước như sau:

Bước 1: Khởi kiện:

• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
• Nộp đơn khởi kiện
• Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện nộp theo một trong các hình thức sau:
• Nộp trực tiếp tại Tòa
• Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện).
• Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận đơn và thụ lý

Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Bước 5: Thi hành án.

Bạn đọc cùng quan tâm các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai:

• Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
• Những kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai áp dụng hiệu quả trong thực tế
• Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay: Vấn đề và định hướng cải cách

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hệ quả của sự thiếu minh bạch, hiểu biết pháp luật hạn chế và sự lỏng lẻo trong thỏa thuận giữa các bên. Để hạn chế rủi ro, các bên cần thực hiện giao dịch một cách cẩn trọng, tuân thủ đúng quy trình pháp lý và đảm bảo rõ ràng về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng. Đồng thời, việc tăng cường hiểu biết pháp luật và hoàn thiện khung pháp lý sẽ là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.

Bất cứ khi nào bạn cần hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng, hiệu quả từ đội ngũ luật sư đất đai giàu kinh nghiệm. Hãy liên hệ ngay Hotline: 0869.898.809 để được giải đáp, tư vấn một cách chi tiết, tận tình nhất.