Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định mới nhất 2025

Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, xe cộ hay tài sản có giá trị lớn, hợp đồng đặt cọc là một bước quan trọng để đảm bảo cam kết giữa các bên trước khi tiến tới ký kết hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp do một bên từ chối thực hiện thỏa thuận, chậm trễ giao kết hợp đồng hoặc đưa ra các điều kiện không hợp lý. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc vì thế trở thành vấn đề pháp lý phổ biến và gây nhiều khó khăn cho cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Qua bài viết này, Luật sư Mai Văn Xuân sẽ phân tích những nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp, cơ sở pháp lý liên quan, cũng như các phương án giải quyết hợp lý và đúng quy định pháp luật. Qua đó, bạn đọc sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn và biết cách phòng tránh rủi ro khi tham gia giao dịch có đặt cọc.

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Trước khi đi sâu vào cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, cần hiểu rõ bản chất pháp lý của loại hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ thì số tiền đặt cọc sẽ bị mất; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng thì phải hoàn trả tiền và có thể phải bồi thường.

Hợp đồng đặt cọc thường xuất hiện trong các giao dịch như mua bán nhà đất, sang nhượng tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Đây là hợp đồng mang tính chất bảo đảm, phụ thuộc vào hợp đồng chính (ví dụ: hợp đồng mua bán). Do vậy, khi hợp đồng chính không được thực hiện, rất dễ phát sinh tranh chấp về trách nhiệm, nghĩa vụ và xử lý tiền cọc.

Vì vậy, hiểu rõ nội dung và điều kiện pháp lý của hợp đồng đặt cọc là bước đầu tiên quan trọng để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc một cách hiệu quả, tránh thiệt hại về tài chính và rủi ro pháp lý cho các bên liên quan.

2. Các tranh chấp thường gặp trong hợp đồng đặt cọc

Trong thực tế, các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc xảy ra rất đa dạng, nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng điển hình dưới đây:

• Từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính: Đây là nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến nhu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ví dụ, bên nhận cọc đột ngột không bán tài sản như đã hứa, hoặc bên đặt cọc không tiếp tục giao kết hợp đồng mua bán theo cam kết. Việc xác định ai là bên vi phạm có ý nghĩa quyết định trong việc xử lý khoản tiền đặt cọc, tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc.
• Không thống nhất về việc ai là bên vi phạm:  Nhiều hợp đồng đặt cọc được lập sơ sài, không nêu rõ điều kiện cụ thể dẫn đến mất cọc hay phải hoàn trả. Khi xảy ra tranh chấp, cả hai bên đều cho rằng mình không có lỗi, khiến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trở nên phức tạp và kéo dài.
• Thỏa thuận không rõ ràng về thời hạn, điều kiện cọc: Một số trường hợp hợp đồng chỉ ghi chung chung về thời gian giao kết hợp đồng chính hoặc không quy định rõ hậu quả pháp lý nếu một bên vi phạm. Điều này khiến Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khó căn cứ để phân xử.

Mời bạn cùng tìm hiểu thêm: Tranh chấp hợp đồng dân sự: Những vấn đề pháp lý cốt lõi

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Khi phát sinh mâu thuẫn liên quan đến việc đặt cọc, các bên cần lựa chọn phương án phù hợp để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc một cách hiệu quả, tiết kiệm thời gian và chi phí. Dưới đây là các hướng xử lý phổ biến theo quy định pháp luật hiện hành:

3.1. Thương lượng, hòa giải – Giải pháp ưu tiên

Trong nhiều trường hợp, nếu tranh chấp chưa quá nghiêm trọng, hai bên hoàn toàn có thể tiến hành thương lượng hòa giải. Đây là giải pháp ít tốn kém, mang tính thiện chí và thường được khuyến khích nhằm giữ gìn mối quan hệ dân sự.

Tuy nhiên, việc thương lượng cần được ghi nhận bằng biên bản rõ ràng, tránh hiểu nhầm và có thể sử dụng làm chứng cứ nếu sau này xảy ra kiện tụng.

3.2. Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền

Nếu việc thương lượng không thành, bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Một số yêu cầu thường gặp trong vụ án đặt cọc bao gồm:

• Buộc bên vi phạm hoàn trả tiền đặt cọc.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hành vi vi phạm gây ra tổn thất cụ thể.
• Buộc thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính nếu có đủ điều kiện pháp lý.

Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng đặt cọc, chứng cứ, lời khai và các quy định pháp luật để xác định ai là bên vi phạm, từ đó ra phán quyết phù hợp.

3.3. Trường hợp hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu

Khi có căn cứ cho thấy hợp đồng đặt cọc vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, giả tạo, lừa dối…), Tòa án có thể tuyên hợp đồng không có hiệu lực. Khi đó, các bên phải hoàn trả lại tài sản đã nhận, và tùy theo mức độ lỗi, có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

3.4. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Để thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc qua con đường tố tụng, người khởi kiện cần chuẩn bị:

• Hợp đồng đặt cọc (bản chính hoặc bản sao công chứng).
• Chứng từ chuyển tiền, biên nhận đặt cọc.
• Tin nhắn, email, tài liệu thể hiện quá trình giao dịch và vi phạm.
• Đơn khởi kiện và các giấy tờ nhân thân liên quan.

4. Lưu ý để hạn chế xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thực tế cho thấy, phần lớn các vụ việc liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc bắt nguồn từ việc các bên thiếu hiểu biết pháp luật hoặc thỏa thuận không rõ ràng trong quá trình giao dịch. Do đó, để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, các bên cần lưu ý một số điểm quan trọng sau:

•  Soạn thảo hợp đồng đặt cọc bằng văn bản rõ ràng
• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản
•  Có người làm chứng hoặc công chứng hợp đồng (nếu cần thiết)
• Chủ động tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý

Hợp đồng đặt cọc là một hình thức bảo đảm phổ biến và quan trọng trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, tài sản có giá trị lớn. Tuy nhiên, nếu không được soạn thảo chặt chẽ và thực hiện đúng quy định, hợp đồng đặt cọc rất dễ phát sinh mâu thuẫn, thậm chí trở thành nguồn gốc của các vụ kiện tụng phức tạp.

Bạn đọc cùng quan tâm những lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng:

• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng vay tiền đúng quy định pháp luật
• Những điều cần biết khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thương mại
• Tranh chấp hợp đồng kinh tế và các phương thức giải quyết hợp pháp hiệu quả

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đòi hỏi các bên phải hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời nắm vững các quy định pháp luật hiện hành để bảo vệ lợi ích hợp pháp. Chủ động thương lượng, lựa chọn phương án xử lý phù hợp, chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và, nếu cần thiết, nhờ đến sự hỗ trợ từ luật sư sẽ giúp quá trình giải quyết được nhanh chóng, hiệu quả và đúng pháp luật. Để hạn chế rủi ro, mỗi cá nhân và tổ chức nên đầu tư nghiêm túc ngay từ khâu giao kết, soạn thảo hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ đúng cam kết. Đây chính là chìa khóa giúp tránh tranh chấp và bảo vệ sự an toàn trong giao dịch dân sự hiện nay.