HỆ LỤY KHI MÔI GIỚI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

LS MAI VĂN XUÂN ĐT 0869 898 809

    Hiện nay trên thị trường có rất nhiều người bán mẫu hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bán theo quyển, 3 liên), bản thân các mẫu này có nội dung khá đầy đủ phù hợp cho các bên giao dịch giữa người bán (chủ sở hữu nhà ở, người có quyền sử dụng đất) và bên mua. Tuy nhiên bên môi giới thường sử dụng mấu hợp đồng này để trực tiếp ký kết với bên mua qua đó nhận cọc và hứa mua, hứa bán là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

    Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

     Như vậy chủ thể nhận tiền đặt cọc phải là người có khả năng đảm bảo hợp đồng được giao kết trong thực tế tức là người được quyền giao dịch tài sản là nhà đất theo khoản 1, điều 188 luật đất đai 2013 và nhà ở theo điều 118 luật nhà ở 2014. Việc các môi giới nhận cọc khi chưa được chủ tài sản ủy quyền (thậm chí trên thực tế chủ tài sản không hề biết môi giới là ai) là chưa đủ tư cách chủ thể có thể dẫn đến vô hiệu của hợp đồng theo điều 117 BLDS.

Hậu quả pháp lý.

Về mặt dân sự:

    Khi giao dịch không thể thực hiện được trên thực tế hay nói cách khác trong trương hợp này bị vô hiệu hợp đồng các bên căn cứ vào điều 131 BLDS để hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

    Theo hướng dẫn của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì được thực hiện như sau:

– Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.

Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

– Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên cũng bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu.

    Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

Vê mặt hình sự:

    Trên thực tế có nhiều khách hàng đặt cọc và giao dịch hợp đồng bằng các mẫu trên nhưng khi việc mua bán diễn ra không thành công hoặc chủ tài sản đã bán cho bên thứ ba khác họ (bên mua) đã tố giác bên môi giới ra cơ quan điều tra với lý do bên môi giới không đủ điều kiện thực hiện giao dịch nhưng đã nhận đủ tiền của bên mua. Tình huống này nếu bên môi giới biết rõ chưa trao đổi với chủ tài sản về việc nhận cọc hoặc biết tài sản đã bán cho bên thứ ba khác và cố tình trốn tránh hoàn trả nghĩa vụ cho bên mua, có thể hội tụ đậy đủ các dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 của BLHS.

    Những hệ quả này dẫn đến bên môi giới bị mất uy tín trong giao dịch thậm chí nếu ứng xử không thận trọng trong tình huống này có thể dẫn tới hậu quả pháp lý tệ hại. Hiện nay hoạt động môi giới nhà đất diễn ra thường xuyên trong giao dịch, khung pháp lý cho hoạt động môi giới đang dần được chuẩn hóa. Vì vậy Nhà môi giới sẽ trở nên chuyên nghiệp và được khách hàng tin cậy hơn khi họ hiểu biết và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật trong giao dịch mua bán.

    Bài viết được Luật sư thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể vui long liên hệ: LS Mai Văn Xuân – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, theo số 0869 898 809.